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拆迁真要“停止”?2021年起,老宅统统“这样”办,两类人将受益

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如果问,过去二十年全国造富最多的行业是哪个行业,相信绝大多数人都会脱口而出“房地产”三个字。根据国家统计局公布的数据显示,2000年-2020年,房地产开发投资总额由4.98万亿飙涨到14.14万亿。20年间,全国平均房价也上涨了近5倍。一句话总结,房地产创造了数不尽的财富,与此同时数以万计的早买房的人赚得腰包鼓鼓。


相比于较早投身于投资炒房事业的人而言,有一类人通过房地产获得财富的方式则更让人艳羡不已。他们就是“拆迁暴发户”。尤其是在一二线城市拥有广大土地的拆迁户,他们动辄获得数百万元拆迁补偿款,一夜之间跃升为亿万富豪者也比比皆是。

这次春节假期笔者和广州的同学聚会,才得知他们那边马上要拆迁,根据相关方面释放的消息来看,广州同学家可能将获得近400平米的房屋补偿,外加近600万元现金。

正是因为有这种近乎疯狂的“造富”途径存在,过去这些年地产行业更诞生了一个新职业:专业投资老破小“博拆迁”的炒房投资客。这类人不同于那些低买高抛的投资客,买房是为了获得短期巨额利润,他们更看重房屋拆迁的价值——房钱双收。


对于这种以民生居住行业谋求巨额利润的行为,我们不止一次痛斥过,不仅污名化了地产行业,也严重挤压了亿万刚需的切身利益——大量囤积二手房其结果就是,不仅拉动了房价上涨,更提高了普通人买房的难度。

但这还不是拆迁最大的问题。根据国家统计局公布的数据显示,过去四五年,全国160多个三四线城市房价迎来“普涨”,其中很多环一线三四线城市房价短短两三年时间涨幅达到了200%-300%。比如燕郊、固安、香河、惠州、临安、嘉庆等地。

这颇出乎很多地产大佬和经济学专家的预料——王健林2013年曾经说过,未来十年三四线城市房价很难大幅上涨,从近几年三四线城市大幅飙涨的结局来看,无疑这一次王健林大错特错了;经济学家任泽平5年前同样判定三四线城市房价无上涨基础,因为90%的三四线市场都有三大“硬伤”:人口流出、无地理位置优势、经济发展缓慢。


理论上三四线城市房价毫无上涨的支撑,为何现实情况却大相径庭呢?2017年经济学家朱海斌在接受财经记者采访时直言不讳,过去这一轮三四线城市房价上涨,是三大因素决定的,投资需求增加、城市化进程加剧以及开发商推波助澜。

对于专家的话,明眼人都知道这是“开脱”之言。过去四五年,三四线城市房价大幅飙涨,归根结底是“棚改货币化安置”政策导致的——2015年-2019年,全国棚改拆迁近70%的规模在三四线城市,这直接吸引了数万亿资金流向三四线楼市。2.0版本的“棚改拆迁”由补房转为发钱,不仅创造了庞大的购房需求,更直接带来了天量资金,被拆迁者拿到巨额补偿金后,都跑到商品房市场去买房,既解决了开发商新房库存积压的问题,也拉动了房价上涨,更推动了土地市场的火热,2016、2017年全国“地王”频出的根源就在于此。


过去5年间,棚改拆迁使得近4000万居民“出棚进楼”,居住条件有了很大程度改善,从这个层面来说,棚改拆迁不仅是城市更新的重要途径,更是造富亿万居住条件差居民的利器。但剑有双峰事有两面,从过去这几年棚改的历程来看,其同样存在显而易见的弊端,它存在的价值更多是帮助地方拿地长期低息贷款。事实上,根据媒体报道,近几年棚改大省河南、山东、四川等地屡屡出现“借棚改拆迁之名大肆发债”的违规现象。说白了,很多不符合、不急于拆迁的小区,地方为了拿地低息贷款,也明目张胆申报了,由于2018年之前,棚改的审批权限在地方,所以这类情况很多都获批了。

最近几年,很多专家学者都频频出言建议“停止棚改”,核心原因有两个:其一、棚改逐渐走偏了,民生属性让位于地方利益,这有违中央“房住不炒”的定位;其二、棚改对三四线城市房价上涨的拉动作用显而易见,棚改大规模进行下,投资炒作氛围浓郁也是事实,这同样不利于房价稳定。


拆迁真要“停止”吗?重要信号:2021年起,老宅全部按“新规”处置

棚改拆迁会否停止,其实过去这两三年里,国家已经给出了诸多暗示。首先,2018年国开行收回地方棚改拆迁的审批权限;其次,2019年国家明确棚改不再一刀切,未来棚改拆迁政策将执行“因地制宜”,即房价上涨压力大、库存严重不足的城市直接停止拆迁;再者,2020年10月份,住建部房价传来重要信号,2020年是棚改的“收尾之年”,而且明确在未来改造中,会避免“一拆了之”和“大拆大建”。言外之意,未来即使棚改拆迁不立即叫停,也会逐渐压缩规模。直白点说就是,从2021年起,棚改拆迁的总量将迎来大幅下跌,比如2018年棚改开工总量是580万套,到了2021年可能不足80万套。重点值得一提的是,很多库存不足、房价有压力的三四线城市,棚改拆迁真的会“就此停止”。

结论就是,从国家层面释放的信号来看,从2021年起,对于那些有棚改拆迁需求的老房子,未来还会继续推行棚改拆迁政策,不过对于库存和房价都“卡死”了政策的城市,棚改拆迁真的会立即叫停。

棚改拆迁的“走偏”虽然对房价上涨有拉动作用、也催生一大批专业投资“博拆迁”群体的诞生,但不可否认棚改拆迁对于棚户区居民的意义还是非常巨大的,如果从2021年起,棚改拆迁不再继续,那么全国数以万计亟待改善居住环境的小区又将迎来何种命运呢?


2021年起,老宅统统“这样”办

2020年7月28日,住建部副部长黄艳明确透露,从2021年起,房龄超过20年的老宅统统按照“新规”“这样”办:“旧改”将会逐渐接棒“棚改拆迁”——老旧小区将统统实行基础类、完善类和提升类三类改造。

“旧改”的第一个五年计划,即“十四五”之前,全国17万个老旧小区,总共涉及超过1.2亿居民,都将全部改造完成。很多人不知道的是,其实2020年住建部就已经完成了全国3.9万个老旧小区的改造工作,最终使得700万居民居住条件有显著提升。

老旧小区的弱势在于建筑密度大,公共绿地少、生活环境质量差、停车场以及停车泊位少等。旧城改造就是对城区道路、路网、水电、通讯,局部或整体地、有步骤地改造和更新老城市的全部物质生活环境,并根本改善其消防、出行、生产、劳动、生活、服务和休息等条件。

所以结论还是非常明确的:2021年起,房龄超过20年的老宅统统按照“新规”处置:不再费时费力全部“一拆了之”,而是通过三个方面进行系统的改造式“脱胎换骨”,比如对水电燃气网络等基础设施管道进行全面更换,比如给有需求的步梯房加装电梯,再比如以服务社区居民为出发点为社区配建助老、抚育、引进物业等服务等。


这里需要重点说明旧改和棚改拆迁的两大核心区别:其一、旧改是以人为本,是不间断的过程,更是对城市规划的有益补充,体现了城市开放、兼容的品格。棚改一拆了之,甚至很多地区出现“强拆”的情况;其二、旧改资金绝大多数是中央补贴,少数是居民自愿出资,不具备棚改拆迁巨额财富的获得,更不可能短期拉动房价大幅攀升。再确切地说,棚改其实是减少供给,增加需求,而旧改是增加供给,减少需求,所以从供求关系来看,旧改有利于房价的整体稳定。

基于此我们判断,“旧改”接替“棚改”将产生三大重大影响:首先、“博拆迁”此路不通,旧改时代明显对专业囤积老破小的投资炒房客不利;其次、拆迁停止,旧改粉墨登场,势必会对那些过度依赖棚改的城市产生巨大冲击,尤其是人口流失严重、无产业支撑、经济发展较为缓慢的城市,房价极有可能重重摔下;再者、大量期待拆迁暴富的老旧小区居民的幻想将破灭,尤其是苦等多年准备拿着老房子拆迁补偿金再次购买新房的业主,短时期换房需求可能无法满足。


老旧小区“拆迁”变“旧改”,一些炒房客和老旧小区居民可能会遭遇重大冲击,但不得不说,有三类人也将跟着“旧改”明显受益:

第一类就是参与旧改的企业和从业人员。国家智库研究数据显示,未来5年旧改直接、间接撬动的投资金额不低于5万亿,这意味着旧改同样暗藏着巨大的“造富”机会。从上文旧改涉及的内容来看,未来旧改至少将带动数十个行业的发展,包括但不限于管道、防水、电梯、水泥、保温、钢材、粉饰、家电、家具、建材等。同时提升类服务,同样也会对餐饮、养老、教育等服务类消费有明显的促进作用;

第二类就是1.2亿居住在房龄超过20年的老旧小区居民。根据消息,未来5年全国17万个符合条件的老旧小区,都将完成三类内容的改造工作。这意味着5年内,20年的老宅都可能迎来“脱胎换骨”,不仅会对其居住环境大有裨益,也对市场价值有明显的提升作用。尤其是那些加装电梯的老旧小区,最高两层业主受益也最明显。

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