股价大跌卖房难，转型业务难创收，万科遭遇“冰点时刻”？

作者 | 荷默

编辑 | 蛋总

出品 | 子弹财经

待潮水退去，方知谁在裸泳。

恒大“溺水”了，万科也够呛。

8月份，是万科在2021年接连出现销售业绩下滑的第二个月——在6月以676.3亿元销售金额登顶后，7月的销售业绩下滑至515.4亿元，8月直接刷新了年内的新低370.3亿元。

比半年报更揪心的事情，终于还是来了。

1、糟糕的或许在下半年

9月4日，万科公布了8月的销售业绩，公告数据显示：2021年8月万科实现了合同销售金额370.3亿元，环比下跌28.15%；合同销售面积219.4万平方米，环比下跌28.56%，折合销售均价为1.69万元每平方米。

无论是从销售金额还是销售均价来看，都已经是在6月份达到了年内的最高点后，在连续两个月的下行走势，并且成功晋级为2021年销售业绩最差的一个月。

结合前八个月的数据来看，截至8月末，万科2021年前八个月累计实现合同销售金额4430.1亿元，相比去年同期的4382.2亿元仅增加47.9亿元，同比增幅仅1.09%；合同销售面积2718.2万平方米，比上年同期的2893.9万平方米下滑175.7万平方米，同比下跌6.07%。

国盛证券数据显示：万科上半年实现销售金额3544.3亿元，同比增长10.6%，销售规模虽维持在行业第三，但销售增速却在TOP40房企中位列第39位。

从前八个月的累计销售数据看，销售金额的同比缓增和销售面积的小幅下降，意味着万科业绩的“冰点时刻”不在2020年，而很有可能会在2021年。

众所周知，2020年上半年正是全国疫情最为严重的时间段，2021年前八个月如此持平甚至放缓的销售业绩，万科2021的销售业绩或许将比疫情最糟糕的时候更糟糕。

折合的销售均价虽有小幅上涨，但鉴于万科的项目主要集中在一二线城市，而在过去的一年里，房价涨幅最猛的正是这些城市，且涨幅已经远超万科项目8.61%的涨幅了。

（图 / 万科2021期业绩推介）

可以见得，万科销售业绩的乏力，不仅体现在半年报上，下半年或许将会比想象中要更加糟糕。

2、资本市场的理性

销售业绩只能体现业务经营的基本面，营收状况才能反映一家企业的经营情况。

半年报数据显示：2021年上半年，万科实现营业收入1671.11亿元，同比增长14.2%。地产开发业务收入达到了1443.30亿元，占总营收的比重高达86.36%。

因地产业务占比的过高，受地产开发项目利润率下降的影响，万科上半年的营业利润仅为219.88亿元，同比下降幅度达到了17.23%。归属于上市公司股东的净利润为110.5亿元，同比下降11.7%。营业利润大幅下滑这也是自2008年之后的万科的首次下滑。

同样，2020年上半年正是疫情对房地产行业冲击最大的半年，利润收缩也是情理之中，但到了2021年上半年利润同比再次下滑超10个百分点，对于这一问题，万科及资本市场都不得不去正视。

（图 / 摄图网，基于VRF协议）

受业绩下滑影响，在8月30日半年报公布当日，万科A股价收于19.43元，单日跌幅达7.03%，相比于3月初33.35元的阶段性最高价，不到半年时间累计跌幅超过40%；万科H股当日下跌6.95%，相比于2月底的阶段性最高价，半年时间累计跌幅超过35%。

截至9月16日收盘，万科A股价跌到了19.02元/股，总市值为2211亿元。股价下挫，不能将问题归结为“市场的恶意炒作行为”，更多的是应当去发觉企业所存在的问题。

对于上半年业绩的下滑，万科总裁兼CEO祝九胜坦言道：

第一，销售规模的增长有限；
第二，开发业务毛利率下降较快，其中地价占比在不断升高，这会逐步体现到以后的结算收入和结算利润上；
第三，转型业务带来的影响，转型效果要体现出来还需要时间。

然而，资本市场不会同情任何非理性的商业行为。不管是当下问题缠身的恒大，还是病态初现的万科，若不尽快解决企业已出现的问题，高悬的“达摩克利斯之剑”将会快速落下。

3、行业的“魔咒”

正如祝九胜所言，万科2021年上半年业绩下滑的原因：1、房子难卖；2、拿地贵了；3、转型业务还难创收。这么一看起来，就像是地产行业长久以来的“魔咒”，每家房企都面临着差不多的状况。

首先，2021年上半年的财务数据，基本可以看作是2020年的业绩体现。2020年除了市场的不景气，还有一个“致命的问题”就是万科的项目难以定高价。

于万科而言，一二线的大中城市才是万科的主要发力市场，然而，近来的政策调控对于一二线城市新房市场的“限价”，“面包”的价格上不去，成为导致万科收入来源被压缩的主要原因。

其次，近年来大中城市的土地热潮，直接拉升了“面粉”的成本。而最近对于集中供地的二次调整，主管部门也正是意识到了这一问题，故而采取缓解土地出让金高溢价率的应对措施。

被限制的“面包”价格和成本显著提升的“面粉”价格，这是万科利润被压缩的根本原因。而同为主攻一二线市场的金地、保利，以及头部房企碧桂园、融创等皆因如此。

（图 / 摄图网，基于VRF协议）

当一些主流房企都出现利润下滑，整个行业的发展情况可想而知。

据中信建投研究数据显示：2021上半年118家A股上市房企的整体毛利率为18.19%，较2020年上半年25.29%的平均毛利率，同比下降了7.1个百分点，较2020年全年下降超6个百分点。28家港股房企的毛利率达22.64%，同比下降4.7个百分点，较2020年全年下降了有2.5个百分点。

在利率下滑的背后，近年房地产销售市场均处于“量价齐增”的大牛市行情，百城房价在2020年也实现均价破万的大关。

利润下滑可以归结为短期现象，对于长期的经营情况还得看企业的储备力量。

数据显示：万科2021年上半年新开工面积1748.3万平方米，完成全年目标计划的55.5%，去年同期则完成了62.8%；竣工面积1225.3万平方米，才完成全年目标计划的34.2%。

由此看来，开工面积和竣工面积均有一定的收缩。一方面，行业遇冷是首要问题；另一方面，截至6月末万科已经销售但尚未结算的合同金额有7819.1亿元，同比增长12%，是当期房地产结算收入的2.1倍。

这也正是在房子越来越难卖的压力下，不得不放慢后续的开发脚步，可好在万科还有足够的业绩维持当前的销售业绩。而“面包”价格被限制，“面粉”价格则不断攀升，这才是万科利润严重压缩的主要原因。

至于转型业务是否能实现创收，多半还是时间问题，而这要求资本市场和万科一样——保持足够的耐心。

4、转型业务难见创收

事实上，祝九胜所说的“转型业务”要实现创收，这个时间要多久还很难说，而与之对应的创收效果如何，目前来看更是有些力不从心。

如今，万科主营业务压力增大，怎么可以把非主营业务拉出来“挑大梁”？2021年半年报数据显示，上半年，万科实现营收1671.11亿元，其中地产开发业务收入达到了1443.30亿元，占总营收的比重高达86.37%。

据了解，万科的转型业务包含：租赁住宅、万科云、物流仓储、商业开发与运营等等，这些累计起来才贡献约227.81亿元营收，占总营收的比重仅13.63%。

其中，万物云在上半年全口径营业收入103.8亿元，也就是说租赁住宅、物流仓储以及商业开发与运营在上半年累计实现124亿元的收入。这对于1671.11亿元的总营收而言，就像是“小巫见大巫”。

若是分业务类型来看，上半年营业收入中，来自房地产开发及相关资产经营业务的营业收入为1575.3亿元，占比94.3%；来自物业服务的营业收入为85.7亿元，占比5.1%；而其他业务收入仅10.1亿元。

从营业成本来看，其他业务成本同比增速没见得有挤压，反倒是营业收入出现了30%的下滑。也正应祝九胜所言：“转型效果要体现出来还需要时间。”

至于这个时间还需要多久，尚不得知。

可见，即使转型业务做得再怎么突飞猛进，也终究是无法挽回大局。因为转型项目的体量也就只有这么大，同其他高举转型大旗的房企一样，万科在大家眼中，还是一家房地产开发企业，而且是一家专注于房地产开发的专业企业。

此外，租赁住宅、物流仓储以及商业开发与运营似乎有点做“C端零售”的感觉，客单价小的同时业务推广的进度也不快。

半年报也提出，2021年上半年万科的销售费用达到了430.36亿元，同比增幅达到了35.12%，而财务费用被挤压至174.72亿元，同比减少47.20%。可见，万科将省下来的资金成本花在了业务推广上，如此一来，短期“节流”是没什么问题，但长期来看还得靠“开源”。

这也足以说明，销售费用的上升，直接压缩着万科的经营利润。

当前，行业整体遇冷，市场被动放缓，拥有丰厚的储备资源是万科敢于放慢脚步的底气。

上半年，万科就如同一个听话的好学生，眼泪吧啦地拿出了一张不及格的成绩单，但下半年可能还会交出一张更不如意的成绩单。或许，万科将在今年迎来“冰点时刻”。

总的来说，纵观当前国内的房地产市场及各房企的业绩表现，“黄金时代”已然过去。而来到了“白银时代”中，各房企还会继续经历“波折与历练”，若国内房企过去两年里的关键词是“降杠杆”，那么未来两年里将会是“降成本”。

*文中题图来自：摄图网，基于VRF协议。