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社科院陈明|独栋和低密度住宅有利于改进城市治理

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中国已经是第二大经济体,很多城市经济指标已经达到发达国家水平。但从居住形态看,我们普遍落后于发达国家甚至不少发展中国家,这不仅是居住品质问题,而且也与城市治理息息相关。我国城市居住形态主要存在两方面问题:一是城市居住区用地占城市建成区的比重过低;二是城市居民绝大部分居住的是集合住宅(“社会住宅”“单元房”)。

我们大部分城市的居住区用地占城市建成区的比重在25%-30%之间,低于发达国家同等级城市10-20个百分点(见表1)。



如果只算市中心住宅区,我们的差距似乎没有那么大,北京、上海只是略高于东京、首尔,且东亚城市普遍高于欧美城市(见表2)。



但不能忽视的一个问题是,国外城市居民的主要居住形态是独栋住宅,而我们城市居民主要居住形态是集合住宅。独栋别墅(House)占到美国房地产单位总量的70%,是美国的第一居住形态;东京的住宅中独立住宅区占比超过55%,也就是我们在日本常见的那种“一户建”;荷兰全国住宅中有2/3是独栋住宅,而这个比例在大城市集中的南荷兰省也能接近50%。


荷兰分省住宅比例(橙色独栋住宅,蓝色集合住宅)

我国城市居民绝大部分居住在集合住宅当中;因为成本收益约束,高层住宅占比还有增加之势。上述两个因素叠加,造成我国城市居住区人口密度普遍偏高,平均达到发达国家的3倍以上;如果以楼宇或小区为单位,这个密度还要更高。

上面两个问题其实是一个问题的两个方面:由于居住区占比低,为了容纳人口只能布局大量集合住宅;集合住宅住的人多,进一步推高了城市居住区人口密度。总而言之,我们的城市居民普遍居住在人口密度比较高的集合住宅区,这是很多城市治理问题的根源。

欧美国家在二战后为解决住房问题兴建了大量集合住宅,后来引起很多社会问题,进行了大面积的拆除或改造。但这一状态要下决心改变颇为不易。我们的集合住宅建设是借鉴了前苏联的做法。上世纪90年代苏联解体后,调查显示1/3的莫斯科人希望住宅楼不超过5层,80%的被调查者希望有自己的封闭庭院。但是30年过去了,莫斯科人民的居住形态并没有太大改变。

这个问题要有根本性变化比较困难,不可能一夜之间人人都住上独栋房屋。宜从两个方面破题:(1)修改空间规划标准,要求逐步将城市居住区占城市用地比例调整到40%以上;(2)构建弹性的规划和用途管制体系,大幅度提升市场作用空间,强化基层自治体在城乡建设中的谈判地位,改进城市土地的结构性供给。以上两条的共同出发点是在不人为控制城市人口总量的前提下降低居住区人口密度,这是发达国家解决公共卫生、城市骚乱的基本经验。

[作者陈明为中国社会科学院政治学研究所副研究员,主要研究领域为乡村治理、土地制度、农村改革,出版有《土地政治论》《直面中国种子问题》(主编)等。]

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