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四季度,中国楼市的“生死节点”

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2021年的8月,注定是“不平凡”的。

9月15日,国家统计局发布了8月份的宏观经济数据,从数据上看,宏观经济数据已经开始出现“结构性转型”的明显变化。

传统的产业经济数据出现“明显下降”,而“制造业和高新技术产业”则出现高增长,中国正在实施一场“高质量发展”的经济转型!

这种转型也造成了经济数据出现了持续“下行”的态势。

不管是从消费、投资,还是从房地产投资、商品房销售等多个数据维度看,这种持续“下行”的态势还是很明显的。

尤其是房地产投资和商品房销售这两个楼市的关键指标,增速环比都出现了“腰斩”,这很明显是楼市调控,政策升级的结果。


2020年“疫情”爆发后,国内部分热点城市的楼市开始出现回暖,局部城市甚至过热,比如深圳杭州等,引发了全国性的“房地产调控升级”。

尤其是2020年-2021年几个强力政策连续出台,直接约束了房企的融资能力,中断了房地产“金融杠杆”放大,房地产投资和销售两个数据立马变得非常“难看”了。

房地产从原来的“经济稳定器”变成了经济的“拖累”。

同样在9月15日,国家统计局还公布了“8月份70大中城市房价数据”,这个数据是目前国内房价最重要的“政策”指向标,是地方政府调控房价的最重要参考标准。

比如在2021年的前几个月,由于北京房价指数“领涨全国”,北京立马加码调控政策,出台了“限购家庭离婚三年不得买房”的升级政策。

所以国家统计局的这个“70个大中城市房价指数”可以看作是楼市政策变化的“风向标”。


8月份的房价指数显示,全国二手房房价上涨的城市27个,而下跌的城市已经达到34个,这是近几年以来,首次出现“房价下跌城市数量超过上涨的城市数量”。

而在7月份的时候,二手房上涨的城市还有41个,而下跌的城市仅有26个,短短一个月的时间,二手房房价下降的城市增加了14个!

大范围的“降价潮”真的要来了!


由此可见,从8月份开始,全国房价已经开始逆转:从普遍上涨到普遍下降,这是一个非常关键的节点,由量变到质变的一个月。

只要关键政策不改变,未来几个月,二手房下降的城市数量还会进一步扩大,房价将会从“大起”过渡到“大落”!

尤其是在这个关键节点,叠加“恒大债务危机”这样的超级事件,导致市场观望情绪加重,房企正在面临2008年以来最大的危机。

8月份房企的融资规模仅有1172个亿,同比下降了50%,环比下降了42%,单月融资规模连续6个月下降。

对楼市的“大力打压”,已经不仅仅影响到了多数的房地产企业,同时还牵连到了上下游的建筑商和供应商,比如最近华夏幸福的多个项目就因为不能及时支付工程款,而出现了大规模的“停工”。

这种局面如果持续,将会有大面积的企业出现问题,房地产上下游行业的“破产潮”有可能会大面积爆发!

最要命的是,楼市“危机”已经在土地市场开始出现。

9月15日,根据“澎湃新闻”的报道,杭州二次集中供地中,10块地居然有9块地出现了“流拍”。

这9块地由于报名没有达标,无法进入后续的正式竞价环节,相当于已经“流拍”了,这在杭州的土地市场也是首次出现。

这充分说明,在目前“限房价、定品质、竞地价”的土地拍卖规则下,房地产开发企业确实非常吃力,既限制房价,又要竞地价,还要高品质。

开发商已经非常“微利”了,一旦销售不畅,大概率是要“暴雷”的。


土地“流拍”的城市不仅仅是杭州,同时还有沈阳。

根据网上的信息透露,沈阳第二次集中供地截止到9月15日,44块地中,仅有14块地有开发商报名,其他的30块地均还没有开发商报名。

这说明沈阳的土地出现规模流拍“已经基本成为定局”。


这说明中国房地产土地市场的“流拍潮”可能也要随之而来了,地方政府对于“土地财政”的依赖将会大大减少。

综上所述,从8月份的市场数据及信息来看,中国楼市已经开始面临自2008年以来的最明显的“大败局”:降价潮+破产潮+流拍潮。

因此接下来的关键问题在于:政府要不要“救市”?楼市政策会不会在年底触底反弹?年底会不会迎来“楼市小周期”?

9月15日,中央官媒“经济日报”发表文章,明确指出:房地产市场既要遏制泡沫,也要防止“大起大落”。

房价在一定范围内的小幅涨跌都是正常现象,关键是防范有些市场出现过快大幅下降。

稳才是楼市的理想状态,房地产市场既要抑制房地产泡沫,又要防止大起大落。

而国家统计局在谈到房地产市场的时候,同样也提及:

随着各方面持续推进房地产市场的调控,促进房地产市场抑制不合理需求,保证正常需求的释放。

同时随着房地产市场相关制度,多主体供应、多渠道保障、租购并举的制度不断完善,房地产市场有望保持稳定发展。

由此可见,“稳”仍然是高层对于楼市的理想状态,而目前的楼市政策已经处于“超调”的状态,中国楼市已经“筑底”,甚至有“大起后,再大落”的可能。

所以我们对于第四季度的楼市判断是:微调的可能性非常大,有望出台支持“楼市正常需求释放”的政策,稳定预防楼市出现“大起大落”。

尤其是四季度的“楼市贷款”可能会有较大幅度的放松,支撑二手房市场的稳定,并可能会有一轮二手房市场的“小周期”。

四季度,由于贷款的宽松,二手房市场“微涨”的可能性非常大。

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