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帮到底厨房、洗衣房、公用下水管堵塞,污水倒灌客厅,物业:不属服务范围但愿积极协助处理

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极目新闻记者 黄志刚

“客厅的木地板已经发霉、变黑,有时候半夜还喷出污水流到客厅。”近日,家住武汉武昌区中南路街下徐家湾社区建设厅小区的市民陈先生向极目新闻“帮到底”热线打来电话称,他居住的6楼因公用下水管道堵塞,他家中多次出现污水倒灌,墙根已经被浸泡剥落,客厅的地板砖已经损坏。


厅地板砖已经发霉

记者介入调查后,小区物业公司表示,该公司今年才接手小区的物业服务项目,堵塞的管道不属于物业的服务范围,但鉴于为居民服务原则,他们会派出检修人员协助业主处理。

探访:污水倒灌淹没客厅,墙根剥落

“我的六楼就相当于一楼。”站在窗台,刘先生对记者说,该居民楼1至5楼为酒店,6至11楼为居民楼,两个部分是独立的供水、排水系统,而6至11楼每层有2户,所有的厨房、洗衣房的污水全部经一个公用下水管道从刘先生家厨房、洗衣房的地板下经过,然后连接至地下主排污管道。

刘先生说,该居民楼是湖北省住房和城乡建设厅的家属住宅区,他家的房屋是2015年就地还建后交付入住。

“全是脏水,还伴随着一股臭味往外冒。”刘先生回忆2017年夏天第一次出现污水倒灌时的情景说,当时,厨房地漏突然向外涌出污水,惊慌失措的家人赶紧拿来拖把堵塞。没过几天,刘先生家的洗衣房地漏也出现了污水倒灌。


客厅地板砖已经发霉

“刚开始倒灌时的水量很少,后来越来越多。” 刘先生回忆说,最严重的一次污水倒灌出现在晚上。那次污水倒灌,从公用下水道涌出来的污水淹没了厨房、洗衣房,顺着地势较低的地方,污水流淌到了客厅和卧室的走廊处。

“推开房门,地面全是污水,一股恶臭扑面而来。”刘先生说,第二天醒来时,全家人都惊呆了,“就像经历过一场噩梦”。

极目新闻记者在刘先生家里看到,厨房和洗衣房门口分别放着拖把,用来阻挡污水倒灌后漫到客厅。


客厅墙根处出现剥落

记者目测,整个客厅约有1/3的面积,特别是靠近厨房和洗衣房部分,木地板已经出现了发霉、发黑。而靠近厨房的墙根,墙体粉刷漆已经出现脱落。记者轻轻触碰,不断往地面掉渣。

回应:属业主责任,愿积极协调解决

“住在家里还需要防汛,说出来就像个笑话。”刘先生的女儿对记者说,2017年那次污水倒灌就仿佛是刻在全家人心中的伤疤。

几年来,刘先生一家都养成了晚睡的习惯,生怕哪天晚上睡觉后第二天醒来,下水道再次出现污水倒灌。

对于刘先生家出现的污水倒灌问题,小区物业也曾多次出面协调,试图解决。刘先生说,物业曾请来专业疏通下水道的师傅对途径刘先生家的公用下水管道进行疏通,但两三个月后,污水倒灌问题再次出现,并一直持续到现在。

同样的问题不止刘先生一家出现,据刘先生小区7楼的业主介绍,他家也是厨房和洗衣房位置出现过污水倒灌,但问题没有刘先生家严重。

污水倒灌,问题出在哪儿?为何久拖不决?对此,记者带着疑问跟随刘先生的女儿来到了小区的物业管理服务中心。

据小区物业负责人刘经理介绍,该小区居民楼以前是湖北省住建厅的后勤中心房管部门管理,后来引入第三方物业公司进驻。他们是今年元旦正式接手小区管理,服务范围是负责小区公共区域的保洁、保安和绿化管理等内容。

“公用下水管堵塞问题不属于物业的服务范围。”刘经理说,本着服务居民的原则,物业公司曾多次上门,对下水管道进行过维修,还专门邀请过专业疏通管道的工人上门服务,但依然无法根治污水倒灌问题。

对此,记者也联系了湖北省住建厅后勤中心房管科的涂科长。他说,刘先生所在居民楼的公用下水管堵塞问题是入住后出现的问题,“再去找单位是不合适的”。

涂科长表示,因居住在该居民楼的都是单位离退休职工,本着解决问题的态度,他们可以协调楼上、楼下居民共同出资,对公用下水管进行维修改造,“单位是没有名录给职工出资进行住房维修的”,涂科长说。极目新闻“帮到底”栏目将继续关注。

延伸阅读

上海小区物业"底子"空了 业主拒缴钱:先交的吃亏了

台风“灿都”来袭

80多岁的老人告急:屋顶又漏水了!

物业叫来工程队赶去查看

却也有难言之隐

原来,有着23年房龄的怒江新苑

“底子”早就空了!

新进物业发现,小区商品房维修资金账户为零。新成立的业委会启动维修资金续筹方案时,遇到不小困难。有人爽快交金,有人屏住观望,还有居民很不服气:“物业费、停车费我都交的,可我为什么要交这笔维修资金?”

维修资金,有住宅养老保险金之称,如果只用不充,很容易枯竭。随着维修资金余额濒临30%的红线,甚至出现“赤字”,沪上越来越多的小区将面对这道治理难题:维修资金续筹。

居民为何不愿缴纳这笔钱

怒江新苑建于1997年,属于混合型小区,共有270户业主,其中商品房129户,售后公房141户。

这是一个比较“穷”的小区,物业费很低,8毛/平方米,差不多是上海住宅物业费的地板价了。小区公共收益也微乎其微,主要来源是车位费。小区60多个车位很紧张,一些车主甚至要把车停在小区外面。


怒江新苑的停车位有限,公共收益不多。

“靠着物业费和车位费才勉强维持着小区的日常运转。”居委会干部告诉记者,之前遇到大的维修项目,物业就从维修资金账户里直接走账了。

2020年3月,中怡物业接手。当他们进驻怒江新苑时发现,小区售后公房的维修资金账户尚有余额,但商品房首期筹集的60万元维修资金已用完。面对这个烂摊子,物业经理犯愁了:“这怎么活得下去?”

《上海市住宅物业管理规定》第六十五条规定,小区专项维修资金余额不足首期筹集金额百分之三十的,业主委员会应当启动专项维修资金筹集程序。

很快,小区启动维修资金续筹事项。新选出的业委会和物业一起拟定方案,将每家每户要分摊的维修资金拉了张清单。比如80平米的房子,一次性缴纳6000多元。业主可以自己选择去银行缴费,也可以委托物业来收。一套流程走下来似乎很顺利。但是当物业上门收费时,难题来了。

相当一部分居民不愿意掏口袋,他们质问道:“我为什么要交这笔钱?”“之前的账本呢?钱用到哪里去了?”

之前物业不规范的做法为后来者的接盘埋下了隐患。原先的班子也感到委屈:“每半年就有公示,该贴的也都在宣传栏里贴出来了,居民没注意吗?”

小区性质的复杂性也让续筹陷入僵局。14号楼,只有一户人家是商品房;23号楼,只有601、602是商品房,其他都是售后公房。得知售后公房的业主不用出钱,商品房的业主有点不平衡了:“老早辰光,阿拉买的是商品房,老扎台型的呢,没想到现在还要补交钱。”

续筹方案原定3个月内完成,但从去年12月到现在,只有42户业主缴费24万元,仅占到应缴费的三分之一。很多居民还在观望,有人甚至说“先交的居民吃亏了,再等等”。


“灿都”来袭,物业在疏通下水管道。

记者采访发现,那些缴费积极的居民,往往都是碰到维修愁难的居民,比如楼顶漏水,“六楼居民天天来报修。他已经缴了费,你能不去修吗?我们赶紧启动紧急维修,先垫了资金再说”。物业有些力不从心。

剩下的居民呢?屏牢!能拖一天是一天。小区业委会主任告诉记者,每周四业委会值班,就有居民来吵。“楼上漏水,和我有什么关系。”这位居民不想交这笔维修资金,反过来他还问,“楼上维修为啥要用我的钱?”

维修资金这本账,账目清楚吗

怒江新苑的续筹难题,不是个案。

市人大代表钱翊樑所在代表工作小组,日前也提交了一份关于宝山区维修资金管理使用的调研报告。目前,宝山区有25个应启动法定筹集的小区,虽已召开业主大会,向业主送达续筹通知单,但实际维修资金续筹入账仅1个小区,且这个小区该次续筹入账资金已在当年电梯维修中全部使用完毕。

市房管局的数据显示,本市共有维修资金已划转至业主大会银行账户的商品住宅小区共7731个。其中,维修资金余额低于30%警戒线的商品住宅小区共300多个,占比3.88%。

由于建设年代较早,这些小区大都毛病缠身,出现了诸如电梯老旧、楼顶漏水、水管破损、污水管道堵塞等问题, 因维修资金账户不足,已影响到了物业的日常维修工作。

房子就像人一样,到了一定年龄,需要保养。而谁来出钱,不少人颇有疑义。记者发现,和怒江新苑相似,拒缴居民问的最多的是“维修资金账户公开了吗?账目清楚吗?”事实上,这是相当一部分小区续筹受阻的原因。市房管局的调研也发现,部分未进行续筹交款的业主主要是质疑小区维修资金、公共收益的收支不清、账目不明,不少居民对小区物业服务不满意。而收缴顺利的小区,通常都有一个非常给力的“三驾马车”,账目也都清清楚楚。

半年前,华山花苑小区的维修资金账户也踩了30%的“红线”,400多户业主需要续筹。这个小区和怒江新苑一样,房源构成复杂,不仅包括商品房、售后公房,还有公租房、回迁房。华山花苑的续筹更为紧迫,小区服役20多年的15台“超龄”电梯等着更换。更换电梯以大楼为单元,只要某一单元有一户未续筹,就会导致维修资金无法支出。


怒江新苑的垃圾箱房

小区为此做了很多工作,最终达成了一致,一时间启动了续筹工作。每栋楼都设立了“楼长+层长+党员骨干”上门排摸和催缴制度,还将15台老旧电梯更换上报为“我为群众办实事”居民区项目清单。

“业委会定期公示账目,当居民们要求看账本时,每笔账都清清楚楚,”陈家巷居民区党总支书记卢晓燕说。如今,原本欠款的400多户减少到10户业主,5台全新的电梯日前已进驻华山花苑。

维修资金续筹受阻,照见了小区治理的“短板”。续筹难的小区,往往也是“三驾马车”比较薄弱的小区。市房管局维修资金科科长李哲告诉记者,缴费比例低的小区居民普遍反映,业委会成员年龄偏大,自身精力及专业能力有限。还有部分业委会面临换届改选或处于瘫痪状态。部分物业也有畏难情绪,担心续筹会造成小区矛盾, “物业费都难以收齐,维修资金续筹更是难上加难了”。

如果账户不够透明,业主也只顾自家门前雪,那么维修资金就很难收缴;而账户不足,会让小区运营陷入更加困难的境地,居民对物业也更加没有信心,更不愿补缴。这就陷入一个恶性循环。”钱翊樑等在调研中发现,很多业主对小区内非自己居住的住宅修缮通常拒绝签字,认为自己非直接受益者,业委会、居委会难以征集到大多数同意的表决票,致使维修项目搁置。

“本来还想与过去的物业切割,现在发现没法逃避。”几场座谈会之后,怒江新苑的业委会也想通了一些问题。“上届业委会、物业的操作有些不规范,但我们还是要交代清楚每一笔资金的去向。只有账目清晰,才能让居民无话可说。”

公共收益的“蓄水池”

维修资金这本账背后,关系一个“蓄水池”。

李哲列举了一组数据。截至2020年12月底,本市维修资金划转业主大会银行账户的商品住宅小区共7450个。其中,公共收益已入账业主大会账户的共6042个,收益入账率为81.1%,较2019年同期提升5.14%。2020年全年,累计公共收益入账金额为10.76亿元,补充维修资金5.4亿元,补充比例较2019年提升3.1%。

可见,公共收益是补充维修资金账户的重要来源。


“灿都”来袭,怒江新苑的物业在清理小区绿化

事实上,续筹顺利的小区,往往比较富足。普陀区的云都苑小区最近也在做电梯更新。该小区建于上个世纪90年代末,小区有3幢高层6部电梯。电梯使用年限已近20年,近两年电梯故障频发,去年9月,经小区业主大会表决,云都苑对小区6部电梯进行全面更新,12万余元费用由小区维修资金支付。业委会了解到这是一笔大支出,就一直有意识地通过增加小区快递柜、增加小区广告屏以及改革小区停车方案等方式提高小区的公共收益,为补充小区维修资金做足了准备。

用公共收益来补充维修资金,保证了很多小区的“蓄水池”稳定。可是相当一部分居民区,源头活水太少。“富裕的小区有各种增加开支的办法,而穷的小区,物业费甚至都不足。”李哲坦言,实地走访发现,很多老旧小区、混合型小区的物业费较低,仍是0.8元/平方米,甚至更低。

采访中,一些小区业委会、物业企业表示,随着原材料、人工成本的不断提升,企业的成本逐年提升,然而物业费却始终停留在十几年前的标准,由于物业费调价难,小区只能将大部分甚至全部的公共收益用于补贴物业费不足,于是这类小区的公共收益就无法为维修基金进行蓄水。

数据显示,在全市339个应续筹的商品房小区中,没有公共收益能够为维修交款或者补充资金的小区约占1/3,这些小区也将是续筹工作的重点。

怎么办?在钱翊樑等看来,一方面要强化维修资金的使用监管,推进公共收益公示和资金入账,透明合规做好收益补充维修资金相关工作,同时建议抓紧研究物业费的调价机制,引导业主通过物业费第三方评估服务,逐年提升物业费,推动小区公共收益补充维修资金,从源头上减少维修资金应续筹小区。

将复杂问题分解

养老保险金,已是常识;住宅物业养老保险金,对相当一部分人来说,还是新鲜的概念。

采访中,不少代表认为,现行的维修资金管理办法,对维修资金续筹的约束性和实操性不够,部分业主对于法定续筹缺乏认识,即使收到了续筹交款通知书,也未加重视,交款意愿不高。

如何提高居民的交款意愿?金桥镇的阳光欧洲城二期小区做了有意的探索。

小区原先的天沟老旧破损,下水管道弯道多,导致排水不畅、雨天漏雨。居民想维修,但发现维修资金账户余额不足,怎么办?

小区75号-84号业主成为“第一个吃螃蟹的勇士”,他们在小区率先达成了筹措维修资金的共识,业委会围绕“愿不愿意修、谁出钱修、谁来修、谁来监督”来布局,考虑到每户可承担的额度,将众筹资金定为每户1万元。

去年下半年,75号-84号房屋启动房屋维修,重排了下水管道,重新做了防水天窗。这些闪亮工程完毕后,这排业主成了最好的示范。小区其他业主也开始主动要求维修,目前,小区已有4排房屋众筹了了维修资金,完成了维修项目。

“一个复杂的问题可以分解若干问题,单点破局后,就容易复制推广了。”一些代表认为,阳光欧洲城二期小区的探索很有借鉴意义,居民区可以从门洞入手,一个门洞就是一个“利益共同体”,如果小区里一栋楼里能够续筹成功,往往会带动其他门洞。

走司法途径也是一种策略。目前,华山花苑小区已有400多户人家缴纳了维修资金。“电梯一事拖不起,我们先垫付了资金开始维修。”卢晓燕说,小区还有十多户业主没有缴金。对这些业主,业委会已经为下一步的催缴做好了准备:先让银行发催交单,如果业主还是不交,业委会将启动法律诉讼程序。“当然,我们也不希望走到这一步。”

位于合肥路上的复兴苑小区,同样表示要走司法途径,小区靠众筹维修基金得以更换电梯,还有几户业主还未缴费。“我们打算劝说为主,假如迟迟不交的话,由业主大会授权,业委会出面走司法途径解决,换其他居民一份公平。”

政府部门也在“硬约束”上下功夫。比如二手房交易环节的限制,业主比如补足专项维修资金后方可交易。本市还开发了交易环节补足维修资金的应用程序,自7月22日上线以来,二手房交易补足维修资金成功支付近600笔,金额130万元。记者还了解到,市房管局会同市公积金中心等部门专题研究,探索创新公积金补充专项维修资金的政策机制,同时探索建立维修资金续筹信用制度,个人一旦拒缴维修资金可能会纳入征信。

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