没想到买套房还倒亏50万！这个板块几乎3年没涨过！

陈小姐最近很心塞，她前两年在增城买了套房子，最近终于要办房产证了，契税和各种杂费加起来小十万。她买那套房子的时候还是双合同，折算下来每平米去到2万4。前两天看见隔壁楼盘在推一口价，毛坯1.7万/㎡起！买套房不仅没赚钱还倒亏50万，陈小姐一口老血差点喷出来。

市场好的时候没怎么涨，市场一凉，跌得比谁都猛，陈小姐不禁捶胸顿足。

忍不住要问可怜的陈小姐究竟买了哪里？没错，就是增城朱村！

朱村这两年行情很淡，在别的板块房价蹭蹭往上涨的时候，它一直不温不火。来自中指院的数据显示：近3年来，朱村板块房价年涨幅仅约3%，不仅远不如邻近的新塘、中新板块，更被同期发展的知识城狠狠碾压。

原因无外乎以下几个：

1、板块内供应巨量，产品同质化严重，竞争激烈；

2、板块三大利好IP：科教城+21号线+富士康科技小镇，已经出尽了；

3、板块目前内部发展驱动力不足，城市界面差、产业弱、配套差；

板块内供应巨量、竞争激烈

据不完全统计，当前朱村共有12个一手楼盘同台竞争，新房库存量超1500套（数据来自：中指院）

而接下来，朱村光全新盘就有足足5个，超1200套新货等待入市。这批新盘都分布在21号线沿线，主力户型几乎都是70-100㎡左右的三四房。

其中上坤项目楼面价最贵，约1.4万/㎡，其余项目地价都在1万/㎡左右。几个新盘吹风价都在2-2.2万/㎡左右。

新加坡丰树集团在广州的首秀——丰树增城项目进度最慢，目前还未公布项目案名。项目位于21号线凤岗站A出口，地铁上盖，规划将打造7栋高层住宅。

而“过江龙”上坤地产联手徐福挺进广州的首作：徐福｜上坤•云境风华，预计月底开放城市展厅。项目位于朱村地铁B出口，也是地铁上盖，但朱村段为陆上地铁，存在噪音隐患。

其他3个全新盘都已经开放了营销中心，各有各的优势弱势。

其中香江悦府毗邻广州大学松田学院，位于朱村站与山田站之间，是这批新盘中距离地铁口最远的一个，不过门口就是公交车站，2站可接驳朱村地铁站。项目首推5#和6#，户型为76-101㎡三至四房。优势在于自身配套丰富，有12班幼儿园、老年人星光之家、体育运动场馆等。

中奥方直明日公园距离凤岗站约1.5km，紧邻广汕公路。楼盘体量较小，共规划7栋15-33层楼栋，将首推1号楼，户型包括75-86㎡三房，预计9月底开盘。项目本身配建12班幼儿园，东南侧还有个市政公园。

而中建｜宏泰·学府悦府，光从楼盘名就能猜出优势在于学校资源。项目东侧为执信中学增城实验学校，自身也规划配建有小学和幼儿园，主推65-125㎡三至四房。

不难看出，这批新盘在产品上高度重叠，加上区位相似，而且全挤在这时候亮相，竞争有多激烈可想而知。

市场不好的时候，为了抢客，开发商只能降价促销或多渠道分销，而一旦形成这样的共识，竞品纷纷跟风，整个板块的价格就难以维持，只会回落到合理水平。

比如广铝荔富湖畔，高峰期曾卖到2.4万/㎡，如今尾货清盘价1.7万/㎡起；叠溪花园最火的时候在2万/㎡左右，现在内部价1.3万/㎡起。

板块三大利好IP兑现有限

朱村板块大家所熟知的三大IP：科教城+21号线+富士康科技小镇，逐个来看。

地铁21号线于2019年底开通，如果乘坐地铁快线，仅需8个站就可从增城广场抵达天河员村。开通后客流量爆发式增长，吸引了许多在天河、黄埔上班的刚需置业者，板块内以科慧花园为代表的不少楼盘突破2万元，直奔3字头。

另一个大IP就是科教城。广州科教城的名头虽响，但自2012年就开始规划，却等到2019年底才正式开工，预计要到2022年首期才能完工。

最后是富士康科技小镇，本来是打造一个产城融合的项目，多年过去了，影子都没有，反而是配套的住宅已经卖光，真心尴尬。

这三大IP，除了21号线已经兑现，其他两个进度缓慢，板块利好已被提前透支。

板块内新增的实质利好，就是增天高速，预计2025年底竣工，届时，从增城到天河,只需30分钟,比目前绕行北三环、广河高速、华南快速等的时间至少减掉一半。

短期内，若没有其他重磅利好支撑，朱村的房价，非但难见起色，在如果的市场行情下，大概率横盘。

板块内部发展驱动力不足

最后，整个板块整体而言内部发展驱动力不足，城市界面差、产业弱、配套差，只能沦为“睡城”。

据统计，科教城和周边产业项目，再加上周边楼盘的居民，朱村板块未来预计有30万人口涌入。

如此大体量的人口，却缺少匹配的商业生活配套，这也是朱村最让人诟病的地方。目前该片区面貌比较荒凉，以小区底商为主，前往增城万达广场都需要车程接驳。

值得期待的是，山田站将新建一个20万平的商业综合体：荔富汇景，已经动工，可以缓解片区配套紧缺的窘况。

到底朱村还能买吗？

先说结论，刚需挑着买，投资客就别碰了！

当市场行情不好的时候，外围区域非核心板块，总是应声而跌的那一批。

2017年广州330政策出台，因不限购、门槛低，增城楼市迎来一波飞速发展，房价自2014年均价9000元/㎡涨到了2019年上半年的21000元/㎡。

2019年小阳春后，楼市迎来调控升级，寒冬期来临，增城开始陷入价格战，其中朱村板块的整体降幅在2000-5000元/㎡之间。

2020年疫情突袭，增城楼市行情冷淡。直至2020下半年，广州楼市开始回暖，部分区域成交火爆，带动增城房价止跌回升。

2021年春节前后，广州几个核心板块房价大涨，黄埔、南沙因人才购房政策而成交火爆，增城随大市行情有好转，房价维持平稳。

进入4月后，广州楼市调控逐步升级，限价后市场降温，成交回缩，楼市进入博弈期。打折促销的板块开始多了，朱村就是其中之一。

如今的市场行情，对于朱村来说，以价换量是明智的选择。对于购房者来说，可以趁机好好挑选适合自己的产品。

一般来说，郊区盘的保值硬通货是地铁+名校，要考虑有没有接盘侠。对于刚需来说，如果预算有限又着急上车，尽量挑离地铁站近的、有名校傍身的，这样的楼盘，即使在市场不景气时，也不会跌得很惨。

其次也可考虑地铁附近入住率高的二手小区，各项生活配套会稍微齐全一些，生活比较方便。

如果不着急上车，预算也比较充足，就没必要盯着朱村了。如今房贷市场成本高、审核严、额度紧、放款慢，持有一套房的成本不低，对于投资客来说，市场横盘期，没必要把子弹浪费在外围区域非核心板块。