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没想到买套房还倒亏50万!这个板块几乎3年没涨过!

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陈小姐最近很心塞,她前两年在增城买了套房子,最近终于要办房产证了,契税和各种杂费加起来小十万。她买那套房子的时候还是双合同,折算下来每平米去到2万4。前两天看见隔壁楼盘在推一口价,毛坯1.7万/㎡起!买套房不仅没赚钱还倒亏50万,陈小姐一口老血差点喷出来。

市场好的时候没怎么涨,市场一凉,跌得比谁都猛,陈小姐不禁捶胸顿足。

忍不住要问可怜的陈小姐究竟买了哪里?没错,就是增城朱村!

朱村这两年行情很淡,在别的板块房价蹭蹭往上涨的时候,它一直不温不火。来自中指院的数据显示:近3年来,朱村板块房价年涨幅仅约3%,不仅远不如邻近的新塘、中新板块,更被同期发展的知识城狠狠碾压。

原因无外乎以下几个:

1、板块内供应巨量,产品同质化严重,竞争激烈;

2、板块三大利好IP:科教城+21号线+富士康科技小镇,已经出尽了;

3、板块目前内部发展驱动力不足,城市界面差、产业弱、配套差;

板块内供应巨量、竞争激烈

据不完全统计,当前朱村共有12个一手楼盘同台竞争,新房库存量超1500套(数据来自:中指院)

而接下来,朱村光全新盘就有足足5个,超1200套新货等待入市。这批新盘都分布在21号线沿线,主力户型几乎都是70-100㎡左右的三四房。

其中上坤项目楼面价最贵,约1.4万/㎡,其余项目地价都在1万/㎡左右。几个新盘吹风价都在2-2.2万/㎡左右。

新加坡丰树集团在广州的首秀——丰树增城项目进度最慢,目前还未公布项目案名。项目位于21号线凤岗站A出口,地铁上盖,规划将打造7栋高层住宅。

而“过江龙”上坤地产联手徐福挺进广州的首作:徐福|上坤•云境风华,预计月底开放城市展厅。项目位于朱村地铁B出口,也是地铁上盖,但朱村段为陆上地铁,存在噪音隐患。

其他3个全新盘都已经开放了营销中心,各有各的优势弱势。

其中香江悦府毗邻广州大学松田学院,位于朱村站与山田站之间,是这批新盘中距离地铁口最远的一个,不过门口就是公交车站,2站可接驳朱村地铁站。项目首推5#和6#,户型为76-101㎡三至四房。优势在于自身配套丰富,有12班幼儿园、老年人星光之家、体育运动场馆等。

中奥方直明日公园距离凤岗站约1.5km,紧邻广汕公路。楼盘体量较小,共规划7栋15-33层楼栋,将首推1号楼,户型包括75-86㎡三房,预计9月底开盘。项目本身配建12班幼儿园,东南侧还有个市政公园。

而中建|宏泰·学府悦府,光从楼盘名就能猜出优势在于学校资源。项目东侧为执信中学增城实验学校,自身也规划配建有小学和幼儿园,主推65-125㎡三至四房。

不难看出,这批新盘在产品上高度重叠,加上区位相似,而且全挤在这时候亮相,竞争有多激烈可想而知。

市场不好的时候,为了抢客,开发商只能降价促销或多渠道分销,而一旦形成这样的共识,竞品纷纷跟风,整个板块的价格就难以维持,只会回落到合理水平。

比如广铝荔富湖畔,高峰期曾卖到2.4万/㎡,如今尾货清盘价1.7万/㎡起;叠溪花园最火的时候在2万/㎡左右,现在内部价1.3万/㎡起。

板块三大利好IP兑现有限

朱村板块大家所熟知的三大IP:科教城+21号线+富士康科技小镇,逐个来看。

地铁21号线于2019年底开通,如果乘坐地铁快线,仅需8个站就可从增城广场抵达天河员村。开通后客流量爆发式增长,吸引了许多在天河、黄埔上班的刚需置业者,板块内以科慧花园为代表的不少楼盘突破2万元,直奔3字头。

另一个大IP就是科教城。广州科教城的名头虽响,但自2012年就开始规划,却等到2019年底才正式开工,预计要到2022年首期才能完工。

最后是富士康科技小镇,本来是打造一个产城融合的项目,多年过去了,影子都没有,反而是配套的住宅已经卖光,真心尴尬。

这三大IP,除了21号线已经兑现,其他两个进度缓慢,板块利好已被提前透支。

板块内新增的实质利好,就是增天高速,预计2025年底竣工,届时,从增城到天河,只需30分钟,比目前绕行北三环、广河高速、华南快速等的时间至少减掉一半。

短期内,若没有其他重磅利好支撑,朱村的房价,非但难见起色,在如果的市场行情下,大概率横盘。

板块内部发展驱动力不足

最后,整个板块整体而言内部发展驱动力不足,城市界面差、产业弱、配套差,只能沦为“睡城”。

据统计,科教城和周边产业项目,再加上周边楼盘的居民,朱村板块未来预计有30万人口涌入。

如此大体量的人口,却缺少匹配的商业生活配套,这也是朱村最让人诟病的地方。目前该片区面貌比较荒凉,以小区底商为主,前往增城万达广场都需要车程接驳。

值得期待的是,山田站将新建一个20万平的商业综合体:荔富汇景,已经动工,可以缓解片区配套紧缺的窘况。

到底朱村还能买吗?

先说结论,刚需挑着买,投资客就别碰了!

当市场行情不好的时候,外围区域非核心板块,总是应声而跌的那一批。

2017年广州330政策出台,因不限购、门槛低,增城楼市迎来一波飞速发展,房价自2014年均价9000元/㎡涨到了2019年上半年的21000元/㎡。

2019年小阳春后,楼市迎来调控升级,寒冬期来临,增城开始陷入价格战,其中朱村板块的整体降幅在2000-5000元/㎡之间。

2020年疫情突袭,增城楼市行情冷淡。直至2020下半年,广州楼市开始回暖,部分区域成交火爆,带动增城房价止跌回升。

2021年春节前后,广州几个核心板块房价大涨,黄埔、南沙因人才购房政策而成交火爆,增城随大市行情有好转,房价维持平稳。

进入4月后,广州楼市调控逐步升级,限价后市场降温,成交回缩,楼市进入博弈期。打折促销的板块开始多了,朱村就是其中之一。

如今的市场行情,对于朱村来说,以价换量是明智的选择。对于购房者来说,可以趁机好好挑选适合自己的产品。

一般来说,郊区盘的保值硬通货是地铁+名校,要考虑有没有接盘侠。对于刚需来说,如果预算有限又着急上车,尽量挑离地铁站近的、有名校傍身的,这样的楼盘,即使在市场不景气时,也不会跌得很惨。

其次也可考虑地铁附近入住率高的二手小区,各项生活配套会稍微齐全一些,生活比较方便。

如果不着急上车,预算也比较充足,就没必要盯着朱村了。如今房贷市场成本高、审核严、额度紧、放款慢,持有一套房的成本不低,对于投资客来说,市场横盘期,没必要把子弹浪费在外围区域非核心板块。

责任编辑:岑莹桦_NO20919

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