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樊纲:房地产行业回到了2008年 非理性行为代价极大

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《港湾商业观察》乔锐

9月16日上午,伴随着“众星云集”的开幕仪式,由观点地产机构主办的2021博鳌房地产论坛全体大会正式启幕。


(港湾商业观察摄)

二十一年来,作为中国房地产界影响力巨大、参与度甚广、权威性极高的全行业论坛,本届论坛有所不同:从房住不炒到住有所居,在顶层政策设计下,整个行业正在经历前所未有的改变。这种改变不是以往行业所熟知的周期性调整或者短期的调控,而是一种前所未有的行业发展模式与规则的改变。

正如2021博鳌房地产论坛大会主题“理性与稳健 房地产的改变”所揭示,理性与稳健背后的含义,就是房地产将真正告别过往高速发展以及过度竞争的时代,逐渐走向更加适应新时期下国家发展与国民经济的状态 。


毫无疑问,中国经济正在朝着一个新的目标修正航向。从宏观层面的“十四五”规划及2035远景目标,再到共同富裕目标下精准扶贫、乡村振兴、住有所居等政策,看清大势、顺应形势的企业,才能在时代大潮之中找到机会。

针对新模式、新规则、新形势,博鳌房地产论坛将碰撞出怎样的火花?《港湾商业观察》将持续记录。

01

《2021中国房地产行业发展白皮书》发布

观点地产机构、博鳌房地产论坛创始人陈诗涛致辞,同时发布《2021中国房地产行业发展白皮书》。

销售方面,白皮书给出了“去化与促回款”的关键词。观点指数发布的“2021年1-6月房地产企业销售金额表现”研究显示,前100房企实现全口径总销售金额71221.8亿元,同比增长37.4%,较2019年同期增长33.8%,两年复合增长率为15.7%

从整体销售情况来看,2021年上半年前100房企整体销售金额上涨明显。其中,全口径销售金额超过1000亿元的房企有19家,较去年同期增加6家。全口径销售金额处于400-1000亿元的房企有37家,较去年同期增加10家。全口径销售金额处于400亿元以下的房企数量明显减少,由60家降至44家。

而在土地观察部分,房企拿地策略分化明显:从今年上半年拿地销售比这一指标来看,在实施集中供地政策背景下,房企选择和实施拿地战略不同,土地投资支出力度分化明显。

据观点指数统计,46%房企采取谨慎的拿地策略,拿地销售比位于20%以下;35%的房企拿地销售比位于20%-40%之间;19%的房企积极扩储,拿地销售比位于40%以上,这其中约有8%的房企拿地销售比例位于60%以上,主要是以国企为主的头部房企和区域深耕房企。

上半年房企信用债融资成本攀升,资金规模锐减。后疫情时代,房企发债融资的实际监管力度全面升级,债券净融资额显著下降。“三道红线”倒逼房企加速降负债、促进销售,增大自有资金比例,同时金融监管升级效果逐渐显现,房地产开发类企业信用债净融资规模逐步由正转负。

2021年上半年,房企信用债净融资总额为-146.96亿元,相较2020年同期减少了1633.96亿元。房地产债权融资缩减的主要原因在于上半年到期偿还量的激增,行业面临偿债高峰期。

而当债务违约居高不下,私募基金股权投资成大势所趋。2021年上半年,信用债违约事件屡见不鲜。房地产行业违约规模约为192亿元,居于所有行业之首。房地产企业本身负债率相对较高,再加上债务到期、融资环境趋紧等问题集中爆发,让不少房企资金链难以维系,容易出现违约情况。

融资和降杠杆的双重压力下,房企开始将目光从原先的抵押类债权融资转向私募股权投资。从原先的纯资金加杠杆转变为股权资本、并购、战略股东等合作方式。去杠杆开始成为监管引导的主题,债权融资向股权融资发展也是大势所趋,收益与风险并存的房地产私募股权基金越来越受到行业重视。房地产私募股权基金必须适应由资金辅助角色变为主动参与管理,回归投资本源,打造投融管退的核心竞争力。

2021年6月21日,中国首批基础设施公募REITs正式登陆资本市场。首批公募REITs共有9单,其中产城发展类项目占到5单,具体可细分为3单产业园区和2单物流仓储。

公募REITs能够打通产业园区“投融管退”的资本闭环,强调“强资产、弱主体”,重视底层资产质量,与目前国内现存的多数“强主体”产品大相径庭。

在公募REITs推行的大背景下,国内自持园区的开发商更应着重思考如何通过运营提升资产水平,如何实现多渠道招商,既满足入驻企业需求、留住企业,又能让地方放心、提高区内产业发展水平,使得所持有的项目更具备证券化的条件。

02

理性分析形势,稳健开创未来

中国房地产业协会原副会长兼秘书长朱中一为本次大会致辞并发表主旨演讲《理性分析形势,稳健开创未来》。

朱中一表示,40多年来,特别是1998年以来,以住房为主的房地产市场快速发展,加上保障性住房供应的增加,棚户区和城镇老旧小区改造的推进,在城镇化快速推进、城镇常住人口较快增加的情况下,城镇居民人均住房建筑面积从1978年的6.7平方米增加到2019年39.8平方米。


在城镇绝大多数居民的住房条件得到明显改善后,住房矛盾已从总量短缺转为结构性区域性供给不足,住房的总需求量肯定会减少,增速也必然会放缓,地区间的市场差异会拉大,再加上住房供应和保障体系不断完善,调控机制与政策措施不断配套,房地产金融监管更加严格到位,房企普遍感到土地不好拿了,靠高负债、高杠杆发展的路被堵了,企业的利润缩减了,有的甚至感到生存都困难了。

在这种情况下,尤其需要理性分析形势,正确理解和把握好政策,按照政策的要求、市场的需求,规划好企业的开发经营和发展之路。

朱中一指出,2020年,房地产业增加值占GDP的比例达到7.3%,还为增加财税收入、扩大就业做出了贡献。因此,推动金融、房地产同实体经济的均衡发展,是"十四五"时期的重要任务。

“今后,要实现共同富裕的目标,房地产业仍是一个重要的基础性产业。而当前过高的房价,对居民的消费、青年人的结婚生育、实体经济的发展及实现共同富裕的目标,有明显的挤出效应,所以又必须要加强调控,稳地价、稳房价、稳预期,织牢房地产平稳健康发展的安全网。”

他认为,全国"十四五"期间房地产的总需求量仍由三部分构成:

城镇化持续推进产生的需求。2020年,我国常住人口的城镇化率为63.89%,户籍人口城镇化率为45.4%。随着乡村振兴战略的实施,农业转移人口的城镇化率增速将放缓。而放宽放开户籍管理后,城镇居民向宜居宜业城市的流动、迁移量自然增加,再加上一些城市积极引进人才,这些流动、迁移人口对住房的总需求量仍是很大的。


城镇原居民的改善性需求、新成家立业年青人的需求,三胎政策产生的需求,及城镇老旧小区改造产生的需求,数量也很大。


为满足人们日益增长的美好生活的需要和顺应相关产业的发展,房企还可向社区管理、物业管理、物业服务方面延伸;也可向以地产为载体的产业地产、养老地产、健康地产、文旅地产、物流地产等新业态、新模式上拓展。

03

“部分指标回到2008年水平”

在主题为“宏观篇:未来之路”的部分,著名经济学家、中国经济体制改革研究会副会长、国民经济研究所所长樊纲,发表了“在平衡中调整”的主旨演讲。


樊纲首先指出,宏观经济现在确实相对比较低迷,工业生产两年平均下来,8月份的增长率是5.4%,比上个月又下降了1.2%,服务业下降的更多,平均只上涨了4.8%,工业是5.4%,服务业是4.8%。投资两年的增长是4%,进一步下降。

社会零售商品总额增长了2.5%,两年平均只增长了1.5%,比上个月又下降了2.1%,当然这里面服务业消费占比比较大,这两个月受疫情的冲击比较大。

谈及房地产,樊纲认为整个行业于8月的“数据确实不太好看”,“土地购置下降了14%,刚才还看到一条信息,有些城市10宗拍地的案件中9宗流拍,这样的信息到处流传。新开工的面积下降了16.8%,销售下降了21%,回到了2008年的水平。而这个显然对中国的宏观经济确实有重大的影响。”

房地产占中国经济的比重按照增加值算是16.4%,如果加上建筑业、家电等等,这个影响面就更广了,在全部的国内贷款总额当中,现在跟房地产相关的贷款,包括家电、建筑占41%,举足轻重。

“所以房地产出现问题,它具有宏观经济的效果。这一点我们也都知道,我们力争减小这样的影响,但是目前来看客观上还存在这样重大的影响。这就需要我们思考方方面面的问题。

从微观的角度思考,从产业的角度思考,从宏观的角度思考。”

04

“危机源于企业家的非理性行为”

樊纲表示,在企业当中,不理性的因素确实存在。在过去市场比较好的时候,一些项目的成功,赚了一些钱,就以为自己可以呼风唤雨,就可以用高杠杆来进行急速的扩张。对市场没有一种敬畏之心,产生了很多问题,这对经济学界来说也不是新问题。

“有人批凯恩斯主义。凯恩斯最基本的道理,为什么有经济周期,为什么有经济危机?原因就是企业家的动物精神,也就是非理性行为。在过去这些年,我们看到了很多这种现象,这种现象出现之后,后面跟着就是高杠杆,就是风险。这个风险出现之后,一定会有后果。因为市场是会波动的,市场波动之后我们的很多问题就会暴露出来。这些问题在那里,越拖可能越大,越拖这种非理性的不切实际的幻想可能越大,然后造成的后果可能越大,产生的实际影响可能越大,最后可能会对宏观经济产生更大的振荡,因此发现问题就要及早解决,只有及早解决了,这个风险造成的影响才会控制在比较小的范围内。”

樊纲指出:“有人说中国的住房自有率是世界最高的,这我同意,但是大家想想人们都有住房了,但是仍然还会有住房需求,特别是迁移性需求,农村的人都有住房,但是他想到县城买,县城的人想到地级市,地级市的人想到省城,到大城市,一系列的迁移性需求,特别是现在到大城市群的迁移性需求,这个迁移性需求一定是有区域差距的,一定是冷热不均的,一定是有的地方价格下降,有的地方价格上涨。”

“因为我们的城市化进程还远远没有结束,我们有大量的农村的居住人口和小城市居住人口要向大城市、城市群集中,我们如何满足这一部分人的需求,仍然是我们市场要解决的问题,而不是简单地靠一些政府政策来解决问题。所以我说我们确实应该用一种理性思维看待现在的各种情况,包括政策的情况,同时用理性的思维看到这个市场未来的发展潜力。”(港湾财经出品)

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