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绿城中国:上半年逆市拿地 负债规模近4千亿元

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绿城中国近期发布8月运营数据。2021年8月,绿城集团自投项目取得销售6161套,销售面积约81万平方米,当月销售金额约为287亿元;以绿城品牌销售的代建管理项目取得合同销售面积约71万平方米,合同销售金额约85亿元。

截至2021年6月30日,公司总负债较去年同期增加约30%至3904.61亿元。上半年公司加速扩张规模,“三道红线”指标未能实现升档,目前仍归类为“黄档”企业。

自投项目销售提速 上半年毛利率、净利率双降

2021年上半年,绿城中国实现物业销售收入317.45亿元,较2020年同期增加53.3%。当期物业收入结转面积为151.43万平方米,同比增长55.1%;结转收入的物业销售均价为20964元/平方米,与去年同期基本持平。

运营数据方面,公司上半年累计取得总合同销售面积约724万平方米,总合同销售金额1717亿元,同比增长88%。其中,绿城中国自投项目销售增速显著,实现销售金额约1369亿元,同比增长107%;以“绿城”品牌销售的代建项目实现合同销售金额约348亿元,同比增长39%。


图1:2021年绿城中国月度销售数据

根据最新披露数据,绿城中国2021年1-8月累计合同销售面积约996万平方米,合同销售金额约2251亿元,同比增长约67%。

随着各地政府落实“稳地价、稳房价、稳预期”,房地产行业毛利率下降成为趋势。上半年,绿城中国的物业销售毛利率为21.5%,较2020年同期下降4.1个百分点。公司的综合毛利率、净利率也随之下降,分别较去年同期下降3.9、2.3个百分点。


图2:2017H1至2021H1绿城中国毛利率、净利率

整体来看,绿城中国2021年上半年营收增速较快,同比增长51.2%至361.35亿元。受毛利率下滑影响,公司归母净利润增速远低于营收增速,仅为15.4%。

逆市扩张规模 多个项目遭住建部点名

与多数房企采取审慎拿地策略不同,绿城中国上半年积极开拓新项目。根据中指研究院发布的《2021年1-6月中国房地产企业拿地金额与面积TOP100》,绿城中国上半年拿地金额为707亿元,位于全国第4。

公司上半年于31个城市新增项目67个,去年同期新增项目仅为43个。新增项目总建筑面积约1186万平方米,预计新增货值2140亿元。其中,一二线城市的新增货值占比达78%,主要集中在杭州、宁波、西安、北京、天津等城市。

截至2021年6月30日,绿城中国共有土地储备项目251个,总建筑面积约6034万平方米(权益口径约3495万平方米),一二线城市的土地储备总可售货值占比达74%。

此外,公司项目开发速度也有提升。资料显示,绿城中国上半年从拿地到开工、开盘及交付时间分别为4个月、6.8个月及30.6个月,同比提速10%、8%及6%。

但随着项目提速,绿城楼盘也多次爆出违规消息,主要包括要求购房人在无具体内容的合同上签字盖章、欺骗手段获取商品房预售许可等。


图3:2021年上半年绿城中国旗下公司收到的违规通报

负债规模近4千亿元 “三道红线”维持“黄档”

分析发现,绿城中国的债务规模在持续加大。截至2021年6月30日,公司总负债约为3904.61亿元,同比增加29.52%;资产负债率为81.33%,达到近5年以来的最高值。其中,总借贷金额约为1279.18亿元,一年内到期借贷余额为人民币301.1亿元,占总借贷金额的23.5%。

上半年,公司于上海证券交易所、深圳证券交易所及银行间市场完成境内债券公开发行共124.62亿元。此外,公司于2021年6月签订了3亿美金的无抵押双边贷款协议和6.4亿美金等额的无抵押银团贷款协议,期限均为3年。

另外值得关注的是,公司目前存在较多的永续债。一般来说,永续债可以优化资本结构,扩展融资空间,但与之相伴的利息也相对较高。

截至2021年6月30日,绿城中国的永续债余额高达185.37亿元,较去年同期减少约40亿元。但其所带来的利息却有增无减,上半年永续债利息高达6.5亿元,约占归母净利润的27%。对比近3年数据发现,公司永续债利息占归母净利润比例持续保持在25%以上,还息压力不容小觑。


图4:近3年绿城中国永续债情况

对此,绿城中国在业绩会上表示公司将逐步对现有存量的永续债进行赎回。且在所有的永续债没有赎回之前,暂不考虑发行新的永续债。

“三道红线”方面,绿城中国上半年剔除预收款后的资产负债率约为73.5%,较2020年末高出近1.6个百分点;现金短债比约为2,基本保持上年末水平;净负债率达到75.2%,较上年末上升11.4个百分点。

总体来看,公司的两项指标有所恶化,其中剔除预收款后的资产负债率超出70%的监管标准,“三道红线”仍归类为“黄档”。

另外值得一提的是,今年7月,公司股东黄伟(新湖中宝实控人)减持股份2424.6万股,变现金额约达3亿港元。本次减持后,其持股比例由12.9 5%减少至11.98%。

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