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博鳌演讲 邱晓华:中国房地产正在出现新的变化

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邱晓华(国家统计局原局长、阳光保险集团首席经济学家):今年对行业的投资者来说,到目前为止是不是可以用两句话来概括,“数据很亮丽,心情很压抑”。是不是今年房地产行业里面是这样一种感受?

在这里我想和大家讲两个主题:第一,讲讲中国经济。中国经济用两句话概括,第一句话,上半场中国经济经历了去年疫情的严重冲击之后,已经逐渐地走在修复、回归常态的路上。

一季度两年平均增长5%,二季度两年平均增长5.5%,和现阶段中国经济合理的增长区间6%左右已经越来越接近。但是在回归常态的修复路上,确实感受到了冬天之后,春天到来之后还有值得我们注意的问题。

一个是修复的不平衡,主要是需求的修复远不及预期的目标,而生产的修复基本接近疫情前水平。工业、农业、服务业基本上都接近了疫情前的平均增长水平。

工业6%到7%之间,农业3%到4%之间,服务业5%到6%之间,基本上接近了疫情前的常态水平。但是外需超出异常,内需远远没有达到预期的水平。投资增长4%左右,消费增长3%左右,都只达到疫情前的常态水平的一半左右。

因此,从不平衡角度来说,产需的不平衡是十分突出的。二是国有企业和民营企业修复的不平衡。从目前情况来看,国企生产经营状况基本回到疫情前的水平,甚至盈利水平还超过疫情前的水平。

反过来看中小企业、民营企业,大多数都不及疫情前水平,修复程度远远没有达到常态。所以这种不平衡是值得我们注意的。

第二个是修复中的不稳定,目前修复中的不稳定已经在表现出来,房地产这个行业在减利的趋势已经逐渐明显,刚才樊纲已经举了数字,从销售、拿地、新开工面积等等方面,都出现了新的变化,预示着投资来自于房地产的贡献在减弱,因此推动经济增长的动能也在减弱。

二是来自于外需的变化,尽管外需超出疫情前的水平,但是从趋势来看,未来几个月外需增长的前景是一个减弱的趋势,因此从上半场来看,不平衡、不稳定的问题值得我们注意。

下半场会怎么样?回归常态还在路上,这个趋势下半场会怎么样?回归常态还在路上,这个趋势不会改变,但是下行的压力却在逐步的增大。

一方面我们看到了去年基数的影响对下半场的中国经济一定会带来一个前高后低的规律性的作用反映出来,去年一季度-6.8%,二季度3.2%,三季度4.9%,四季度6.5%。今年一季度18.3%,二季度7.9%,三季度受基数的影响肯定会比二季度还要低,四季度还可能比三季度更低,这是由于基数的作用带来的下行的趋势。

第二方面是由于增长动力的变化,由于受疫情的影响,消费的修复很可能远不及预期,8月份增长2.5%的消费就是一个信号。服务业的修复也远不及预期,8月份服务业指数掉到5%以下,很可能今后几个月还会出现受疫情的影响波动的趋势。

因此疫情的影响对下半年来说还在发挥扰动的作用,使得原来疫情砸下的两个大坑(消费、服务业)的修复会远不及预期。

由此看来,下半场中国经济肯定是不如上半场,初步的判断,三季度有可能在6%,甚至可能低于6%,四季度有可能在5%,甚至低于5%,全年估计就是8.3%到8.5%之间的发展态势,两年平均就是5.5%左右,还是在接近常态的区间。这是简单和大家说的中国的经济。

第二方面,讲讲中国经济中重要的板块——地产。要了解中国经济未来的发展,我觉得我们首先要对中国经济的发展逻辑有一个新的思考。

第一点就是我们已经站在了发展的新阶段,高质量、高品质将构成中国下阶段发展的两大特征,由此政策的两个趋向也会围绕着如何确保经济发展的高质量、如何确保人民生活的高品质而展开。

第二,我们现在要把新的发展理念,由号召、文件变为现实,由蓝图变为实践,因此在贯彻发展新理念上面,将成为指导今后中国经济发展的一个重要的指南,无论是创新、协调、绿色,还是开放、共享。这10个字一定会在未来由讲话、有文件逐步变为实践的,一个较为深刻变化的实践过程。

在这里我想提醒大家的是,“安全”两个字也要放到未来新理念的思考范畴当中,因为面向未来,在发展的征途上,金融风险、财政的债务风险、生态风险,以及大流行病的风险依然还没有完全消除,隐患犹在。

另外一方面,来自国家安全的风险,无论是领海、领土还是重要的战略资源,这方面的安全的风险也还摆在我们面前,因此作为国家要统筹发展安全关系,作为企业也要十分注意安全这个不可或缺的因素,把它作为一个底线来考量。

我们每个人思考未来,也要把安全作为重要的因素,就是在疫情中已经表现出来的,需要有必要的现金流、需要有必要的物资储备,需要有必要的对外交往的工具等等。这些都是我们在未来的工作与生活中需要去思考的。

国家未来的大逻辑是要构建双循环相互促进的新格局,扩大内需是战略的基点,对外开放要放到更高水平上来考虑,因此走向未来的中国经济发展逻辑,内需的拓展、释放将成为各方面工作的重点,也将成为经济转型、产业转型的重要内容。与此同时要尽可能地把握住国际市场、国际资源两方面的机会,尽力促进内循环更好地发展。

也就是整个国家的产业链将更多地建立在国内循环为战略基点的基础上,以应对未来有可能更为复杂、更不可预测,甚至可能更严峻的外部的变局所带来的冲击。

实现共同富裕这样一个新愿景将是未来第二个百年目标要实现的深刻的内涵。共同富裕更多强调的是社会的公平正义,更多强调的是一次分配、二次分配、三次分配的更加协调。

因此,在未来很可能在一次分配上面还会继续注重效率,让市场发挥决定性的作用,在二次分配方面将更多地发挥政府的职能,通过各种税收的杠杆来调节收入分配的格局。

而在三次分配方面,将更多地靠社会的良知、企业家的道德、社会公众的觉悟来从事慈善、公益等方面的事业,来救助弱势的群体,我想这就是构成了未来我们走向新的第二个百年目标路上需要去思考的新愿景,也将构成国家发展最重要的一个深刻变化的内容。

在这样的思考基础上,对我们来说一个重要的问题是房地产,它说起来就是一个极为重要,但是又极为复杂的问题。简单来说,经济增长的1/5的的贡献来自于房地产,投资增长1/3的贡献来自房地产,地方财政收入可用来建设的财力80%要靠房地产,就业的主体直接人员有上千万,加上间接的人员达到5000万之巨。

从这些数字来看,房地产业始终是一个必须高度重视的行业,只是由于中国经济发展阶段的变化,由于工业化、城市化进程的变化,因此在整个发展的征程上,房地产正在出现新的变化。

对我个人来说,我觉得市场需求,政策因素是影响中国房地产发展的最主要的因素,需求从生存、改善、享受、投资四个方面影响着房地产的发展,政策从土地、财税、信贷、环境等方面,都在影响着房地产的发展。

从下面这几张图可以看到,房地产投资的波动与中国经济增长的波动高度吻合,商品房的销售与整个社会的消费也是关系密切,房地产投资与整个投资的变化也是息息相关。

未来中国的房地产,人口因素是影响房地产发展最重要的内生变量。推动中国房地产市场快速发展始于住房制度改革,成于中国人口大国。

14亿人口的大市场是推动房地产发展的最主要的力量,伴随着人口规模接近峰值和人口老龄化的发展,房地产的方面正面临新的挑战,人气足的地方,现实与潜在市场需求都还很巨大,反之需求减弱,逐步成为拖累市场的重要因素。因此,观察房地产形势,首先要从人口的变动去把握。

政策性因素是影响房地产的最重要的外生变量,政府的政策取向越来越成为影响中国房地产发展不可忽视的重要因素,快也政策,慢也政策,高也政策,低也政策。住房制度改革政策给房地产发展注入了巨大的外在力量,房地产的宏观调控政策又左右着投资者与消费者。

眼下调控不及预期,最大的问题其实是对住房这一特殊的商品的属性认识有偏差。回顾房地产调控的整个实践过程,大家看到不断地反复,不断地变化,其实最根本的一个原因,就是对住房这个特殊的商品的属性认知有偏差。

住房既是消费品,但同时它也是投资品,住房既是普通的商品,同时又是有公益属性的特殊的商品。因此在整个调控的实践中,我们要不简单地把它归结为投资,要不又简单地归结为消费。

旧体制下主要是消费,新体制下主要是投资。在改革中一会儿重视市场,一会儿又强调政府,总是在两个极端中走偏锋,这就是我们对这个商品的属性没有根本的认知的最重要的原因,因此未来一定是看到政策体系的构建,正在朝认识两个属性来展开。

从三道红线也好,三个稳定也好,两个集中管理也好,房住不炒也好,从建立所有的租赁体系和政府的保障体系角度考虑也好,已经越来越看到这样一个关联,那就是政府要做政府的事,市场要做市场的事,这个思路越来越清晰,因此可以推断未来的调控,未来地产市场的发展将会更加的理性,将可能会更加的稳健。

近期房地产市场在迅速降温,这是一个值得决策者去关注,也值得市场去关心的问题,因为它直接影响到下半场中国经济的发展,如果要把经济稳定在合理区间,看来对房地产市场出现的问题,政府是不能不去思考。

从未来的前景来看,改革开放是发展的重要推力,每一次要素市场的改革都带来了中国发展的变化,农村改革解放了农民,城市改革唤醒了市民,住房改革使得老百姓潜在的需求得以释放,人力资本的改革使得科学家的作用得到发挥,未来我们寄希望的是哪些呢?我想资本市场的改革势必会成为中国发展的新动力。

政府的需要是最重要的因素,最高领导人不仅宣布科创板,也宣布北交所的开创,这是中国历史上所没有的,因为修复资产负债表呼唤着资本市场,中国经济最大的问题就是资产负债表出了一些问题,无论是政府、企业还是家庭,都面临着资产负债表的修复。因此从资产端到负债端,要优化、调整,最重要的通道就是要靠资本。

企业的需要,推动产业升级,解决融资难、融资贵,必须要由间接融资为主转到直接融资为主,必须给创新提供一个最重要的推力,而这些都有赖于资本市场。

民众的需要,老百姓财富的保值增值,会随着老百姓收入的变化,随着市场环境的变化而做出新的调整,如果说老百姓财富的保值增值上一轮,上一周期更多的是靠房地产,更多的是靠创业,未来更多的可能一是要靠劳动,二是靠资本市场,因此有专业人士、专业的机构,来替老百姓的财富进行配置的改变,很可能就构成了财富保值增值的一个重要的选项。从国际经验角度来看,中国这方面的缺口还很大,因此增添投资财富将有赖于资本市场。

国际的需要,人民币的国际化势在必行,而人民币国际化最重要的一个条件就是资本必须开放,因此未来来自于外部的投资者、投资资金,一定会更多地涌向中国的资本市场。这几个方面就决定了中国的资本市场在改革中将会带来对中国经济前所未有的推动力,值得我们去研究,也值得我们去跟踪。

配置往哪里配?当然,科技创新、绿色发展、大消费三个板块是资产配置的主战场,高质量发展需要创新驱动,硬核科技成为创新的主战场,数字经济、自然经济、生物经济方兴未艾。

可持续发展需要绿色转型,绿色生产与绿色生活是大势所趋,新能源经济、低碳经济、循环经济、环保经济、绿色农业、绿色金融潜力巨大。高品质生活需要扩大内需,释放大国市场潜力恰逢其时,高端消费、康养消费、服务消费、新型消费迎来春天。

因此在资本市场的前进路上,资产的配置要更多关注科技创新、绿色发展、大消费三大主题。这就是我今天要和大家说的,谢谢大家。

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