一天拿下两块地！加仓成都的绿城，别忘了品质

文丨西部菌

成都第二批次集中供地土拍只剩下最后一天。

从前两天的业绩来看，值得说道的点有不少。比如，多块地以底价成交，在“限房价、竞地价、定品质”原则下，土地溢价率普遍在9%-11%左右。

另外一个值得关注的点是，在当前楼市的特殊节点上，到底是哪些房企在加仓成都？

据界面新闻报道，此次进入土拍环节的58宗地，共吸引了45家房企报名，其中国企占据三分之二，三分之一为民企。

参拍地块数前五名的房企全部为国企和央企。比如，中铁建参拍地块数量最多，报名了15宗地块，保证金就达到42.83亿。此外，首开、中粮、金地和保利各参拍9宗、11宗、10宗和7宗。

民企中，龙湖参拍土地数量最多，报名了12宗地块。作为本土房企的新希望也积极性颇高，报名了5宗地块，金辉和正荣分别报名了5宗和4宗。

就第二天（9月16日）的情况看，绿城、龙湖在天府新区各自均拿下了2宗地，可谓当天的最大赢家之一。

当前大环境下，还能够积极拿地的房企，西部菌觉得都了不起。最近几天，我们会不定时对其中一些有代表性的房企做一些分析。

今天首先看绿城。

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作为浙系房企的重要代表，绿城也算是老牌房企了，而且是一个颇有故事的房企。

从规模看，早在2016年，绿城就进入千亿房企阵营，去年，以3388.7亿的操盘金额排名克而瑞房企百强榜第8位。

根据业绩公告，2021年上半年，绿城合约销售金额达到1717亿元，在克而瑞上半年的房企操盘榜中位列第7，比去年再进一步。

当然，1717亿元的合约销售金额中，有348亿元来自代建管理项目。并且，自持的1369亿元销售额中，权益金额仅有713亿元，占比为52.08%，明显低于行业平均水平。

所以，它的规模，其实是存在一定的虚胖成分的。

其他指标方面，总营收361.35亿元，同比增长51.2%；毛利79.35亿元，同比增长28.3%。这些都算是比较不错的表现。

不过，毛利率21.96%，同比下降差不多4个百分点，创下近几年的低谷；物业销售毛利率则下降4.1个百分点，仅有21.5%；净利率10.82%，也比2020年同期的13.10%明显下降。

此外，在眼下最受关注的负债方面，绿城压力也有所增大。上半年，资产负债率为81.33%，较去年同期的80.26%略微上升。而净资产负债率75.2%，比去年底的63.8%更是高出10个百分点以上。

三道红线指标中，绿城踩中一条线，剔除预收款后的资产负债率为73.5%，仍为黄档房企。

与此同时，上半年绿城的销售成本也显著增长，达到282亿元，比去年同期增加了59.32%，并且高于营收增速。

02

在区域布局上，作为十强房企，绿城对大本营浙江及整个长三角的依赖还是比较明显。

今年上半年，自投销售中，杭州占到了17%，长三角整体占比则达到62%，其余就是环渤海区域占到19%。也就是说，长三角和环渤海为绿城贡献了8成以上的销售流量。

所以，绿城的销售单价也达到了28226元/m²，并且比去年高出超2000元。

考虑到绿城主要深耕一二线城市，这个价格或许不算离谱。但是，随着目前调控政策的趋紧，多数城市房价正在迎来天花板，已经在销售均价上居于高位的绿城，到底还有多少回旋空间？

事实上，为弥补前几年在拿地上的不足，近几年，绿城为了揽储，在不少城市都不惜高溢价拿地。

如今年初，绿城子公司西北致美绿城置业在西安以溢价278.69%，楼面价15305元/m²拿下一宗地，一举刷新西咸新区宅地楼面价地王记录，同时也位列西安市楼面价第二名。

再比如，今年7月，绿城以33.99%的高溢价率拍下哈尔滨三中旁热门地块，不仅刷新了2021年哈尔滨土地市场溢价率最高记录，成交楼面价高达8407.5元/平方米，也斩获2021年哈尔滨“单价地王”称号。

在当前背景下，绿城还能够如此高溢价拿地，甚至不惜制造“地王”，这多少有点反其道而行之的气魄。不过，绿城最终何以消化，不得不让人心生疑窦。

作为曾经地产界的质量标杆，近些年绿城却屡陷质量纠纷中，或许是答案之一。

03

地产界一度传言：“住在绿城中国的房子里，去阿里上班”，是杭州人的理想标配，由此可见对绿城品质的认可。

所以，即便是在房屋质量纠纷变得常见的今天，绿城的质量神话打折，还是格外引人关注和诧异。

据西部菌的不完全统计，近几年，包括代建项目，绿城在杭州、青岛、宁波、济南、西安、昆明、南通等多座城市都曾遭遇过质量纠纷和维权。

甚至，今年初，作为绿城进入成都的第一个真正意义上的作品——凤起朝鸣一期交付，也引发了一定的质量疑问。

因此，绿城也被吐槽——已不是当年的绿城了。

这几年因为众所周知的原因，房屋质量问题确实呈现出多发态势，但是，作为曾经的质量标杆，以及TOP10房企，还是真心希望绿城能够真正守住质量底线。

绿城进入成都的时间不算早，但这几年已在青羊、双流、都江堰、锦江、郫都、武侯等打造多个项目或进行布局，也算是建立了一定的影响力。

这次在热门板块天府新区一口气摘得两宗地，可谓继续站稳脚跟，也足见绿城深耕成都的诚意和决心。

不过，拿地是第一步，要交上满意的作品，还要看后期的努力。曾经以质量著称的绿城，到底能够给成都交上怎样的答卷，又是否能够匹配成都“高品质生活宜居地”的定位，我们拭目以待。