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一天拿下两块地!加仓成都的绿城,别忘了品质

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文丨西部菌

成都第二批次集中供地土拍只剩下最后一天。

从前两天的业绩来看,值得说道的点有不少。比如,多块地以底价成交,在“限房价、竞地价、定品质”原则下,土地溢价率普遍在9%-11%左右。

另外一个值得关注的点是,在当前楼市的特殊节点上,到底是哪些房企在加仓成都?

据界面新闻报道,此次进入土拍环节的58宗地,共吸引了45家房企报名,其中国企占据三分之二,三分之一为民企。

参拍地块数前五名的房企全部为国企和央企。比如,中铁建参拍地块数量最多,报名了15宗地块,保证金就达到42.83亿。此外,首开、中粮、金地和保利各参拍9宗、11宗、10宗和7宗。

民企中,龙湖参拍土地数量最多,报名了12宗地块。作为本土房企的新希望也积极性颇高,报名了5宗地块,金辉和正荣分别报名了5宗和4宗。


就第二天(9月16日)的情况看,绿城、龙湖在天府新区各自均拿下了2宗地,可谓当天的最大赢家之一。

当前大环境下,还能够积极拿地的房企,西部菌觉得都了不起。最近几天,我们会不定时对其中一些有代表性的房企做一些分析。

今天首先看绿城

01

作为浙系房企的重要代表,绿城也算是老牌房企了,而且是一个颇有故事的房企。

从规模看,早在2016年,绿城就进入千亿房企阵营,去年,以3388.7亿的操盘金额排名克而瑞房企百强榜第8位。

根据业绩公告,2021年上半年,绿城合约销售金额达到1717亿元,在克而瑞上半年的房企操盘榜中位列第7,比去年再进一步。


当然,1717亿元的合约销售金额中,有348亿元来自代建管理项目。并且,自持的1369亿元销售额中,权益金额仅有713亿元,占比为52.08%,明显低于行业平均水平。

所以,它的规模,其实是存在一定的虚胖成分的。

其他指标方面,总营收361.35亿元,同比增长51.2%;毛利79.35亿元,同比增长28.3%。这些都算是比较不错的表现。

不过,毛利率21.96%,同比下降差不多4个百分点,创下近几年的低谷;物业销售毛利率则下降4.1个百分点,仅有21.5%;净利率10.82%,也比2020年同期的13.10%明显下降。

此外,在眼下最受关注的负债方面,绿城压力也有所增大。上半年,资产负债率为81.33%,较去年同期的80.26%略微上升。而净资产负债率75.2%,比去年底的63.8%更是高出10个百分点以上。


三道红线指标中,绿城踩中一条线,剔除预收款后的资产负债率为73.5%,仍为黄档房企。

与此同时,上半年绿城的销售成本也显著增长,达到282亿元,比去年同期增加了59.32%,并且高于营收增速。

02

在区域布局上,作为十强房企,绿城对大本营浙江及整个长三角的依赖还是比较明显。

今年上半年,自投销售中,杭州占到了17%,长三角整体占比则达到62%,其余就是环渤海区域占到19%。也就是说,长三角和环渤海为绿城贡献了8成以上的销售流量。


所以,绿城的销售单价也达到了28226元/m²,并且比去年高出超2000元。

考虑到绿城主要深耕一二线城市,这个价格或许不算离谱。但是,随着目前调控政策的趋紧,多数城市房价正在迎来天花板,已经在销售均价上居于高位的绿城,到底还有多少回旋空间?

事实上,为弥补前几年在拿地上的不足,近几年,绿城为了揽储,在不少城市都不惜高溢价拿地。


如今年初,绿城子公司西北致美绿城置业在西安以溢价278.69%,楼面价15305元/m²拿下一宗地,一举刷新西咸新区宅地楼面价地王记录,同时也位列西安市楼面价第二名。


再比如,今年7月,绿城以33.99%的高溢价率拍下哈尔滨三中旁热门地块,不仅刷新了2021年哈尔滨土地市场溢价率最高记录,成交楼面价高达8407.5元/平方米,也斩获2021年哈尔滨“单价地王”称号。

在当前背景下,绿城还能够如此高溢价拿地,甚至不惜制造“地王”,这多少有点反其道而行之的气魄。不过,绿城最终何以消化,不得不让人心生疑窦。

作为曾经地产界的质量标杆,近些年绿城却屡陷质量纠纷中,或许是答案之一。

03

地产界一度传言:“住在绿城中国的房子里,去阿里上班”,是杭州人的理想标配,由此可见对绿城品质的认可。

所以,即便是在房屋质量纠纷变得常见的今天,绿城的质量神话打折,还是格外引人关注和诧异。

据西部菌的不完全统计,近几年,包括代建项目,绿城在杭州、青岛、宁波、济南、西安、昆明、南通等多座城市都曾遭遇过质量纠纷和维权。

甚至,今年初,作为绿城进入成都的第一个真正意义上的作品——凤起朝鸣一期交付,也引发了一定的质量疑问。


因此,绿城也被吐槽——已不是当年的绿城了。

这几年因为众所周知的原因,房屋质量问题确实呈现出多发态势,但是,作为曾经的质量标杆,以及TOP10房企,还是真心希望绿城能够真正守住质量底线。


绿城进入成都的时间不算早,但这几年已在青羊、双流、都江堰、锦江、郫都、武侯等打造多个项目或进行布局,也算是建立了一定的影响力。

这次在热门板块天府新区一口气摘得两宗地,可谓继续站稳脚跟,也足见绿城深耕成都的诚意和决心。

不过,拿地是第一步,要交上满意的作品,还要看后期的努力。曾经以质量著称的绿城,到底能够给成都交上怎样的答卷,又是否能够匹配成都“高品质生活宜居地”的定位,我们拭目以待。

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