头部房企增速普遍回落，“增收不增利”或成行业主旋律

南都讯 见习记者孙阳期中大考普遍不及预期，就连地产行业的头部企业，感觉日子也不是太好过。

9月13日，恒大集团针对网络流传的破产重组言论在官网发布公告，声称公司坚决履行企业主体责任，正在想尽一切办法恢复正常经营。这则声明中，恒大集团还提到一句话：公司目前确实遇到了前所未有的困难。

8月30日，万科在线召开的业绩会上，万科集团总裁、首席执行官祝九胜坦言：期中考试没考好。而在8月24日碧桂园业绩会上，碧桂园总裁兼执行董事莫斌及其高管们不谈数据，弱化排名。

随着房企2021年中期报告披露已近尾声，上半年的数据似乎比过往更惊心动魄。

贝壳研究院最新数据显示，2021年中期房企各梯队销售金额集中度整体上保持原有档位规模，但各梯队均呈现出集中度下滑趋势。

从具体数据来看，龙头房企碧桂园、万科、恒大规模增长降速最为明显，2021年中期三家房企销售规模增速依次为14.0%、10.6%及2.3%；与2021年百强房企平均增速相较，分别低于行业均值23.8、27.2及35.5个百分点。

业绩分化加剧：龙头房企销售增速回落，中间阵营加速奔跑

南都记者查询已披露的房企半年度业绩报告发现，在2021年上半年，融资监管、集中供地、三道红线压力持续、销售基数较低的市场环境下，多数上市房企的销售额却实现了较大幅度的同比增长。

来自中达证券研究团队的研报内容显示，2021年上半年，51家房企销售额平均增速达43.9%，年度目标完成率均值达48.7%。

记者整理了克而瑞2021年1-6月房企全口径销售额与去年同期进行了统计，结果显示2021年TOP50房企的销售额平均增速为49.5%。

由于选取的企业不同，数据也略有差异，不过结论却都是正面反馈。克而瑞研究院不久前发布的《1-6月房企销售排行榜》给出了同样的解读：从目前企业的目标完成率来看，得益于谨慎的业绩预期和上半年的市场表现，规模房企整体业绩完成情况优于历史同期。

当然，并非所有房企都能保持上述增速，规模不同的房企依然呈现分化之势。

这其中，龙头房企碧桂园、万科、恒大规模增长降速明显低于行业均值，规模扩张之路似乎遇到了瓶颈。

贝壳研究院高级分析师潘浩表示，TOP3销售金额集中度为近5年中期的最低水平，对各梯队集中度表现均产生一定的影响，而影响的效应超出早前预期，打破大家对于房企集中度将不断加剧趋势的判断。

而背后逻辑，是行业转型关键期的战略选择。追求快速扩张的时代已经落幕，房企转变思路，谋求行稳致远的高质量发展之路。另外，在转型的阵痛期内，加速暴露部分大中型房企经营风险，打破“大而不倒”的设定，各梯队的集中度表现存在短期风险波动。

这样的情况下半年或将持续。据中指院最新数据显示，2021年1-8月，房企不同阵营的发展分化。1000亿以上超级阵营共24家，销售额增长率均值为23.7%。第一阵营（500-1000亿）共27家，销售额增长率均值为31.6%。第二阵营（300-500亿）有20家企业，销售额增长率均值为26.7%；第三阵营（200-300亿）和第四阵营（100-200亿）分别为36家和37家，销售额增长率均值分别为34.1%和24.5%。

除了TOP3的销售增速变化之外，南都记者对比去年同期房企销售额的变化还发现，不少房企最新的规模排名产生了变动。其中，最为典型的有绿城中国、世茂集团、新城控股等。

据中指研究院最新数据，截至今年8月，绿城中国以2251亿的销售额稳居行业第7，而在去年同期仅排在行业第15；世茂集团今年的销售排名同比去年也有所下降，1-8月其销售额为1989.2亿，排在行业第12，而去年同期排在行业第7。2020年1-8月，新城控股以1390.4亿销售额排在行业第14位，今年则下降至行业第16位。

对于排名的上升，绿城中国方面公开对外表示主要得益于公司近几年经营节奏、产品和城市布局的均好，从而获得了市场认可。以城市布局为例，今年上半年，绿城中国一二线城市占比高达74%，其中卖得好的项目近八成来自核心一二线城市，这些热点城市商品房成交活跃、出现“量价齐升”等现象，包括杭州、宁波、北京都贡献了超百亿的销售额。

而新城控股董事长王晓松在半年度业绩文字发布会上表示：下半年计划推新增供货1800亿元左右，合计下半年的可售货值为2900亿元，有信心完成全年2600亿元的目标。

增收不增利：盈利压力继续释放，超七成房企净利率下滑

于现在这个时点的房企而言，规模已经变得不那么重要了。只不过，随着地产调控政策越来越严厉，多数城市土拍限制地价导致新入市商品房溢价减小，房企的利润空间被压缩，提升盈利这个命题越发难解。