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房企躺平“不玩了”!杭州10宗竞品质地块9宗流拍,二批供地多城流拍率大幅上升

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本报(chinatimes.net.cn)记者李贝贝 上海报道

据浙报传媒地产研究院消息,杭州第二批集中供地中的10宗“竞品质”地块中,9幅地块因有效申请没有达到规定门槛,无法进入后续正式竞价环节,无奈“流拍”。市场分析人士指出,此次杭州竞品质地块的“流拍”并不令人意外。杭州“竞品质”地块参拍门槛要求高、规则复杂,起拍总价偏高,且要求现房销售,房企几乎无利可图。一位要求匿名的杭州本土房企人士向《华夏时报》记者强调,“开发商不想做亏本生意”。

而杭州土地流拍并非个案,第二批集中供地以来,全国多个城市陆续出现了土拍市场转冷,流拍率大幅上升的现象。

仅一幅“竞品质”地块进入后续环节

9月15日中午12点,杭州第二批集中供地中的10宗竞品质地块停止递交申请文件及缴纳保证金。令人惊讶的是,据浙报传媒地产研究院消息,10宗竞品质地块中,仅富阳富春湾新城地块的报名情况符合要求,其他9宗地块因有效申请没有达到规定门槛,无法进入后续正式竞价环节,相当于“流拍”。

按照杭州第二批集中出让公告的规定,10宗竞品质地块需在2021年9月15日09:00-12:00期间递交竞买报名资格申请及相关文件,“若有效申请文件不足3份的,则取消竞买报名资格申请活动”。

《华夏时报》记者了解到,此次报名情况符合要求的唯一一幅“竞品质”地块是富阳区富春湾新城地块。在8月26日重新挂牌后,该地块起价由7.64亿元下调至7.2亿元。出让面积3.64万平方米,容积率2.4,可建面积8.74万平方米,起始楼面价8242元/平方米。另一幅比较受关注的钱塘区大江东地块虽有两家房企报名,但因报名房企不足3家,仍无法进入正式竞价环节。

公开资料显示,7月30日凌晨,杭州发布2021年第二批住宅用地集中出让公告,首次在十城区推出“竞品质”试点地块。据了解,杭州采取一次性公告和线下“竞品质”、线上“竞地价”两阶段操作方式,从源头引导房地产市场供应高品质住宅产品。

其中,“竞品质”阶段建设品质模块得分最高的建设品质标准表,将作为“竞地价”阶段的报价依据以及土地竞得后的项目建设标准。且本次试点地块全部实行现房销售,通过竣工备案等验收手续并通过政府组织的履约监管核验后方可销售。

8月26日,杭州发布了规则调整后的第二批住宅用地集中出让公告,将一般地块溢价率上限由20%调整为15%,“竞品质”试点地块的溢价率上限则由10%调整为5%。彼时,杭州调整了钱塘区大江东地块、萧山区新塘地块、富阳区富春湾新城地块这3幅“竞品质”地块的起拍价,同时调整了部分“竞品质”地块的出让保证金。

“利润率低至-10.6%”

多名业内人士指出,此次杭州竞品质地块的“流拍”并不令人意外。尽管“竞品质”地块可以令品质先行、或倒逼房企注重产品力、提升项目品质,但杭州“竞品质”地块参拍门槛要求高、规则复杂,二次挂牌后虽有3宗地块调低了起拍价但总价仍然偏高,且要求现房销售,这大大挤压了房企的利润空间。

“此类土地的供应和成交显然’遇冷’。”易居研究院智库中心研究总监严跃进向《华夏时报》记者解释说,从直接原因来看,“竞品质”地块涉及的工作量更大,即房企需要在品质优化方面不断做方案,加大了房企拿地和开发的成本。同时,一些“竞品质”项目还有现房销售等约束,这也令部分房企自动回避。

“开发商不想做亏本生意,我们不是公益性质的(机构)。”一位要求匿名的杭州本土房企人士向《华夏时报》记者强调,今年下半年开始,房企资金非常短缺,“主要是银行贷款没额度”,现金流非常紧张,“无论哪家开发商面临这个问题,我觉得都是很致命的”。该房企人士表示,“竞品质”对房企的资金和去化能力考验较苛刻,房企考虑到利润空间有限甚至亏本,其所在的房企对于“竞品质”地块没有太大兴趣。

事实上,根据浙报传媒研究院对十幅”竞品质“地块的初步测算,以底价拿地的情况下,十宗地块中五宗地块预计将亏损,利润率最大的地块也不超过4%。例如,余杭区良渚新城好运路南西塘路东地块的出让起价20682元/平方米,需配建公租房10%,因此实际起价已达23447元/平方米,而精装限价仅为30500元/平方米(含精装3500元/平方米)。按起价来算,利润率低至-10.6%。据悉,在浙报传媒研究院的市场调研中,80%的受访房企选择放弃参拍。

58安居客房产研究院分院院长张波也认为,相比参拍门槛,现房销售对于房企的影响明显更大。目前房企普遍存在急需降负债的问题,现房销售则大大提高了房企现金流要求,也会直接影响到房企的负债水平。“即使项目本身有一定利润空间,地块的吸引力也会因此减弱”,张波告诉《华夏时报》记者。

多城土地“成批”流拍

值得注意的是,杭州9幅“竞品质”地块遇冷的情况并不是个例。据公开资料,相比第一批集中供地的火爆情况,第二批集中供地以来,全国多个城市陆续出现了土拍市场转冷的现象。

据国金证券研报显示,福州、青岛、济南、天津四座城市的二次供地的溢价率分别为13%、1%、0%和1%;而四城在首轮集中供地时的溢价率分别为18%、2%、12%和11%;同时,土地流拍现象也明显增多。福州、青岛、济南、天津二次供地的流拍率分别为32%、10%、35%、34%,而四座城市第一批集中供地时的流拍率分别为13%、2%、5%和22%。

其中,济南49宗宅地无一地块溢价成交,17宗地块因无人报名竞买而临时撤牌,流拍率升至30%以上;福州参拍的19宗涉宅地有4宗终止出让;天津40宗地平均溢价率仅0.6%,流拍率升至35%等。

对此,严跃进直言,从土地“流拍”的深层次原因来看,房企当前出现的“躺平”现象,或是值得当前重点关注的风险点。

“近期关于房企债务和经营压力大的案例不断增多,各类担忧确实增加。而从房企投资端的动作看,拿地工作压力很大,或者说企业资金面状况恶化下拿地积极性减弱。”严跃进认为,应当不断关注房企拿地的意愿,否则房企拿地节奏放缓,对于各地土地供应目标的完成也是一个较大的挑战。

同时,严跃进也强调,房企拿地意愿减弱的情况,也说明各地管控中需要积极倾听房企的心声,主动为房企减负,真正让房企参与到土地供应和交易的市场中。

责任编辑:张蓓 主编:张豫宁

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