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不经过市中心的温州S1线,该如何补课?

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01

TOD,正成为国际大都市建设开发的新宠。

它以公共交通为导向的开发(transit-orienteddevelopment,TOD),在规划一个居民区或者商业区时,使公共交通的使用最大化的一种非汽车化的规划设计方式。

简单地来讲,就是“地铁上盖物业”,却不仅仅止步于此,还把衣食住行、吃喝玩乐、商务活动统统搬到你面前,像是长在地铁车站之上的微型城市。


重庆高铁沙坪坝站TOD示意图

比如,从上海地铁静安寺站出来,上面就是嘉里中心,涵盖了商业、商务、星级酒店等功能,并享受周边一切商业生活。同样地,南京西路站、人民广场站、陆家嘴站、世纪大道站,同样具备如此特征。

另外,诸如重庆高铁沙坪坝站、香港高铁西九龙站、东京山手线新宿站,都围绕车站进行了TOD开发。也有一些住宅比例相对较高的TOD项目,如上海天空之城、杭州杨柳郡。


东京新宿站实景。来源:蓝房网

它以交通枢纽为极核,以“站城一体化”理念,实现人流、资金流、物流、信息流的高度聚合,从而在单位面积内创造更大的经济产出。

通俗地讲,车站就在商场里,上楼就能上班、商务洽谈,一切大都市元素都能在步行范围内享受,让生活、工作更集约、高效,最终成为有影响力的商业、商务中心。

当温州建成S1线,在建S2线、S3线,报批M1线、M2线时,TOD开发也逐渐出现在温州人视觉之中。

02

最近,《温州市“十四五”城市轨道交通TOD整体发展专项规划》发布。该规划提出要全面推进温州市轨道交通TOD综合开发,以TOD引领城市空间优化和功能升级,依托规划建设的“S+M”轨道交通网,复合高密推进轨道交通沿线土地综合开发利用。

该规划提出加快以3大TOD新城、6大TOD社区、9大TOD中心为重点,以“站城一体、产业优先、功能复合、综合运营”为理念,积极引导轨道交通沿线土地集约、节约、复合利用,打造轨道上的温州都市区。


其中,3大TOD新城分别位于温州东站(龙湾海滨)、温州南站(瓯海潘桥)、温州北站(永嘉黄田),均为高铁+地铁的双轨道交通枢纽,以TOD打造城市门户形象。

6大TOD社区分别位于瓯江口双瓯大道、瑞安汀田、瓯海丽岙、瓯海潘桥、鹿城仰义、永嘉黄田,均由轨道交通(包括高铁)车辆段(动车所)上盖建设,有大规模住宅,附带社区商业。

9大TOD中心分别是温州火车站(现址)—惠民路站、中山公园—学院西路站、双屿客运站—鹿城工业站、CBD—会展中心站、温州西站(新桥站)、上蔡站—附一医站、瓯北罗浮站—龙桥站、灵昆站、瑞安人民路站,大多位于轨道交通交汇处的换乘站、现有热点人流处。

以上TOD规划,不少区域尚需M1线、M2线等工程获批,才有望实现。

03

那么如今,S1线开通运营已超过2年,客流量虽有增长,却也远远未达预期。关键原因在于线路大多经过新区,或原有铁路廊道,沿线开发严重不足。

根据去年发布的“中国城轨TOD指数”(由中国城市轨道交通协会、西南交通大学TOD研究中心/西南交通大学公共管理与政法学院、中指研究院合作研发编制),在已经开通轨道交通的37座城市中,温州成为得分最低的城市。

其中,交通效率指数位列倒数第2,物业价值、幸福体验2项指数位列倒数第1。不过,温州轨道交通的发展潜力指数(人口数量、可开发土地面积、企业数量、位置信息服务热力)位列全国第8名。


可见,温州S1线的TOD开发严重滞后,又极具潜力,应尽快提上日程。对于原金温铁路廊道段来讲,以TOD开发S1线车站,还有利于弥合原先被铁路分割的城区,对城市发展起到极大的积极作用。

从规划看,S1线几乎每一座车站,都规划了城市节点TOD开发。然而如今,沿线整体TOD开发项目,规格普遍不高。

S1线建成的TOD项目,仅有奥体中心站一处。这并非高规格TOD开发项目,与车站出入口相连的仅为一条商业街,其余基本是住宅。无论是奥体城商业,还是龙湾万达广场,距离车站出入口直线约260-400米。

即便如此,奥体中心站也成为S1线第二大客流站,仅次于动车南站。除去重大交通设施站点,其余站点的沿线开发水平,正成为S1线客流量的关键因素。

S1线沿线在建的TOD项目有潘桥站的世纪之光(印象里)、动车南站西侧商业项目、德政站的麓城荟、科技城站的TOD国际新城(印象汇)、机场站上盖商业项目、瓯江口站瓯江天空树、瓯华站龙光项目等。


S1线科技城站TOD开发示意图

除高铁站、机场外,上述商业项目,大多为社区商业,或入门级商业综合体,大多缺乏商务设施,仅能辐射周边区域,不具备全城影响力。

上月,文昌路站(预留)、瑶溪站周边地块相继挂牌,均含一定规模商业、商务设施,但最终终止出让。


文昌路站地块开发示意图

另根据规划,三垟湿地站、龙腾路站、永中站、灵昆站等车站旁,在铁路拆除后也预留了少量商业用地,但尚未有进一步信息,预计仍以社区商业、入门级商业综合体为主。

04

以上车站大多不具备打造商业中心的条件,未列入9大TOD中心,社区商业的定位较符合其当前实际状况。当普通TOD大量建设时,温州人更需要一座“市中心TOD”。

一条轨交线,要“有峰有谷”,才能更好地带动不同区域之间的人口流动,包括工作日通勤客流、周末活动客流。就像每座城市第一条轨交线都经过市中心那样,S1线沿线除了社区商业、入门级综合体外,也该在中心区域打造一座现代化商圈。

这样的话,不仅可以弥补S1线未经过市中心的缺憾,还能以更领先的现代化商圈,扭转温州商圈业态落后、商业综合体分散的尴尬现状。简而言之,在S1线旁,创造一个新的市中心。

在9大TOD中心中,位于S1线的分别是温州火车站(现址)—惠民路站、温州西站(新桥站)、灵昆站。其中,灵昆站偏东,拆除金温铁路城区西段、由温州西站(新桥站)替代温州火车站(现址)的方案,尚需国家铁路集团与中国铁路上海局集团同意。因此,仅有惠民路站适合打造新的市中心。


惠民路站及周边设施实景图

当前,S1线惠民路站直线500米半径内,已建成10余幢商务楼,也有多幢正在建设中,初步形成商务氛围。东北方向直线约350米,就是今年11月即将开业的印象城MEGA,是温州少有完全位于城区内部的大型商业综合体。东侧一路之隔,就是北接世纪广场、南连三垟湿地的世纪公园,可通往市行政中心及各类公共场馆。

更重要的是,惠民路站南北两侧,均为空地,是TOD开发的优选。根据规划,惠民路站南北两侧地块均为商业、商务用地。惠民路站向东跨过世纪公园,同样规划为商业、商务用地,计划建设一幢高约240米的地标建筑,成为中央绿轴区域制高点。


惠民路站及周边设施实景图

若惠民路站实现TOD开发,加上东侧地标建筑、东北侧印象城MEGA,当它们与中间的世纪公园融合,妥妥一座现代化商圈。

当大型商业项目聚集,在S1线加持之下,显然它的影响力将远远超越如今的五马商圈、时代商圈,以及其他分散、孤立布局的商业综合体,成为真正的市中心。


中央绿轴商业布局示意图

不过,无论是惠民路站的TOD开发,还是东侧的地标建筑,当前并无进一步消息。直到去年金温铁路城区东段拆除,才具备开发条件。


惠民路站地块现状鸟瞰实景图

然而,惠民路站北侧,依旧有一小段铁路尚未拆除,若整体进行TOD开发,或许存在一些阻碍。鉴于当前温州缺乏现代化商圈、S1线缺乏制高点,我们仍建议对惠民路站有条件开发的地块,率先尽快开发。

05

除了S1线,S2线正在建设中,S3线已有部分线路与温瑞大道快速路同步启动建设。

在S3线即将全线开工之际,近期有关部门对其线路、站位规划进行局部修改。其中,温州中学站、上蔡站、南白象站3座车站南移,以更好地与万象城、南部新区核心区、茶山高教园区对接,一定程度上体现了TOD思维。


S3线部分线位调整示意图

想要真正让温州成为TOD城市,更好地发挥轨道交通的作用,仍需待轨道交通成网,不仅仅是S线成网,还需让M线深入城市内部各个区域,这仍待有关部门的批复。

在有关部门批复之前,当轨道交通规划编制完成,随即跟上了《温州市“十四五”城市轨道交通TOD整体发展专项规划》,这是一大进步。当规划先行,后续建设尚需尽快跟上,且应出现更高质量的TOD项目。

对于S1线来讲,TOD开发已是补课,不仅应尽快、全面上马,更应在惠民路站出现高规格TOD项目。对于在建的S2线、局部动工的S3线,也应该进行TOD开发,在通车之后即可享受便捷通勤、精彩生活。

只有这样,温州的轨道交通,才能更好地发挥作社会效益,真正走进更多温州人的生活。

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