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【黄埔踩地专题·区域篇】从一贫如洗到炙手可热,回顾黄埔十年崛起之路

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提要.

2021年第二批集中供地,黄埔共挂牌3宗居住用地,其中2宗需要“限售价”。


从本篇开始,广州中原研究发展部将策划【黄埔踩地专题】系列分析报告,全面剖析黄埔基本面三宗地踩地报告以及未来区域市场趋势

作为开篇,将采用“城市进入”的角度,回顾黄埔十年“飞黄腾达”的历史;

究竟黄埔有哪些价值点,造就今天的“网红”属性?经历了半年的严厉调控,黄埔市场是否还有活力?

接下来且看小研君分析。

01.

区域合并,优势互补

黄埔兼具二三产业优势

2014年之前的老黄埔不仅用地紧张,而且经济拮据,财政衰弱,形象地来说就是个“一贫如洗的贫困户”。

十年前,老黄埔区的GDP为广州市倒数第二的水平,仅比从化区高,增长率也仅约7.09%,处于广州市边缘化的尴尬地位。

官方给予黄埔的一个重要机遇,当属14年黄埔、萝岗合并。

自此之后,老黄埔核心区域划入广州第二CBD范围,原萝岗区域负责产业引进。

互为配合之下,如今的黄埔区兼具二、三产业优势,2021年上半年GDP仅次于天河,达1909万亿。


▲黄埔“腾飞”时间轴

小研君认为,当前黄埔已形成本区强大的购买力;

牛企、产业园网络产生的经济效益以及就业岗位,直接带动区域楼市“内需”,这才是黄埔楼市“走红”的基石。

02.

碾压传统老区,

GDP仅次于天河

过去五年,黄埔发展加速。

如今黄埔区稳居广州总体经济第二宝座,手握多个国家级重点开发平台。


千亿级产业群强势崛起,对高层次人才吸引力持续增加,终于从潜力股变成了大热选手。

2021上半年,黄埔GDP总量位居广州市第二,紧跟在天河之后。

GDP总量往往代表了经济实力和购买力,黄埔区近几年的GDP增速必将对黄埔区房地产市场产生正向作用。

03.

黄埔已形成以牛企带动,

特长产业并存发展的格局

据2020年的《粤港澳大湾区创新生态白皮书》发布,黄埔三大产业优势明显,即医疗健康、半导体、显示产业。

并且黄埔区目前在推动六大传统支柱产业智能化绿色化转型,大力发展五大战略新兴型产业。


▲黄埔最新产业结构图解

作为一个粤港澳大湾区发展的重要节点,随着产业优化,将会产生更强的集聚效应;

未来显示、医疗、半导体上下游企业将围绕名企更多往黄埔集中,为黄埔持续带来“高精尖”人才。

04.

第二产业稳,

第三产业猛,

购房实力强劲

虽然黄埔区由第二产业占据主导地位,但是近年来,第三产业所占比重越来越大,并保持着良好的增速。

黄埔产业结构图(请横屏观看):


因此推测未来黄埔区第二产业依然会处于重要的地位,第三产业产值将高速增长

而第二、三产业的从业人员往往是楼市的有力购买人群,因此未来黄埔区的楼市处于相对乐观态势。

05.

对人才吸引力强劲,

黄埔连续3年户籍人口

增速居全市之首

今年6月10日,黄埔“七普”数据公布。


截至2020年黄埔区常住人口为126万人,与2010年比,十年共增加43万人,增长52.05%,年平均增长率为4.28%。

自2016年以来,黄埔区户籍人口增速连续三年位列广州11区首位。

而其中最重要的原因是萝岗区的并入和其对人才的吸引力增强。

从最新的人口普查数据可以发现,黄埔区15-59岁人口比例为76.15%,在全市属于最年轻新区之一;

过去十年,黄埔区每10万人中拥有大学文化程度(指大专及以上)的人口近乎翻倍;

人口受教育程度大大提升,这也从侧面反映了黄埔区对高学历年轻人群的吸引力增强。


▲黄埔大专以上学历人才占比仅次于天河、越秀

06.

黄埔区五大板块定位

及其优势对比




▲黄埔5大板块功能分析

观点:广州中原研究发展部

07.

黄埔旧改推进“神速”,

转化新房产品

同时产生需求


2020年6月,黄埔区计划三年内完成66个旧改拆迁项目,改造全区八成村社,规划人口229万;

主要涉及知识城、科学城和黄埔临港经济区三大重点发展板块。


▲黄埔已动工旧改村一览

黄埔未来三年黄埔预计产生融资地块(旧改中的可售部分)计容为3465万m²,未来黄埔新货供应可持续、市场将长期保持热度。

此外,旧改推进将原地产生购买力,虽然人才购房政策取消给外地客户浇了一盘冷水,但本地需求旺盛,旧改将有效带动区域购房需求

08.

新房“供不应求”,

后市加大供应量+价格回归理性

将刺激买家回流

回顾近5年黄埔新房成交,2016、2017以及今年1-8月均出现了“供不应求”的情况,即供求小于1。

2018、19受大市“不温不火”影响,市场保持供求低位;小研君认为实际上黄埔刚性购买需求仍较多,群众基础相当扎实。

当前人才政策取消,更多影响的是普通买家的市场预期;

随着未来黄埔新房供应量提升、售价更加合理的条件下,成交活跃度将再次提升。


▲2016年至今黄埔新房走势

09.

“十四五”黄埔

计划供地量

仅次于增城

回顾过去5年,黄埔五大板块商住土地供应有一定的建筑面积,其中知识城板块供地面积最大。

科学城相对为稀缺,老黄埔板块供应呈增加趋势。


▲2016年至今黄埔5大板块

公开招拍挂地块面积(单位:万m²)

从广州市住房发展“十四五”规划提供的数据来看,黄埔区的土地供应与商品房规划数量在广州市里是名列前茅的。


▲住房“十四五规划”

各区商品住房用地供应情况

相信随着十四五规划的实施,商住土地供应会维持稳定并逐步增加。

这意味着,今后五年,黄埔新房市场将保持一定活力。

但与此同时,各位开发商们要根据自身情况斟酌一下土地的溢价,不用盲目地“拼价”,因为黄埔整体计划供应量不低。

10.

板块取地策略:

知识城、香雪等应长期关注

综合新房市场情况以及供地结构,小研君认为开发商对黄埔5大板块的取地策略如下:


▲观点分析:广州中原研究发展部

回顾过去5年,知识城板块供地量充足,同时由于地块线网发达,兼具低总价优势,新房去化效果比较可观,因此为黄埔的“重点关注板块”。

香雪板块逐年供地量不稳定,但总量相对较高;另一方面,该板块目前供地均集中在距离地铁较远的位置,因此新房产品去化效果有待观察,属于“积极关注板块”。

科学城、老黄埔板块项目备受市场欢迎,且由于临近市中心,发展潜力较强;可惜招拍挂供地偏少,目前更多依靠旧改转化,属于“机会关注板块”。

长岭居板块经历14-16年供应潮之后,近年“归于平淡”,加上发展有待新利好刺激,值得保持“远期关注”。

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