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南京楼市:外行人看空南京,内行人抄底南京

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芸姨,资深房产投资人!这是芸姨带你赚钱的第3年,已经成功帮助全国超1000人资产破千万,数次成功预测了多个城市的上涨节点,关注芸姨爱房,成为买房内行人。

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#01

YUNYI

提问:智慧的芸姨,南京从2016、2017年初高点后绝大部分区域(80%+)基本没涨,部分区域还下跌。现在一种观点是:土地集中拍,一定程度上加大供应,土地价格基本不涨或微涨,开发商基本国企,用新房控制二手价格,后续分化会继续拉大,想问下你的看法,南京这80%的房子还有翻身的机会么?

回答:坚定的看好南京。目前已有多军考察南京河西中、河西南、

江北新区、南站仙林湖、江宁滨江等板块都值得入,再说说南京目前情况,它格局跟成都、杭州去年的情况很相似,二手房库存很多。但当新房库存持续下降,很多人买不到新房时,最后还是会被迫转向二手房市场。

虽然整个二手房市场库存多,但是本来行情就是结构性行情,核心地段涨,郊区不涨,所以最后很容易出现好的地段二手房房源不足而导致价格上涨的情况。

南京新房库存还是偏低,所以楼市基本面还是存在一定上涨的压力。去化周期也只有几个月,处于供不应求的状态,这也是南京新房首付五成八成还有这么多人抢的其中一个原因,当然价格倒挂是最主要的。

但现在南京房价上涨还是比较温和,还没有超过红线,所以短期二手房调控的压力还不大。

南京温和上涨的好处就是安全性能高,不会暴涨暴跌。

但也要找对板块,这一轮上涨都是区域分化严重,南京也同样如此,最热门的就算江北核心区、南部新城、河西南。

未来抢手的房子、有上升潜力的房子,只属于各个区域核心板块的优质次新房,而且楼龄和小区品质会变得越来越重要。

另外要注意的是,南京学区房短期内存在政策打压的风险,所以价格过高的顶级老破大学区房需要防范一下风险。

总价控制在300万左右的三房可以考虑一下。

#02

YUNYI

提问:芸姨,请问上海浦东康桥地铁站的中邦城市园的商品动迁房怎么样?家里人要买

回答:商品房中心位置的还是可以的,小区面积普遍比较大,离地铁很近,成规模,会是康桥周浦区域未来长期普遍的选择之一。

更新的小区固然好,但会在同总价下只能买到小得多的面积,以及更远的轨交距离。

另外,学校没有完全解决,更适合中老年人改善居住而非年轻夫妻首次置业。

#03

YUNYI

提问:美丽的芸姨,请问上海的周家嘴路上的阳明新城。是世界著名建筑

事务所波特曼事务所作品,98年的外销房,品质非常好。周围三地铁:地铁12号线和8号线,还有今年要通的18号线,控江路商圈,新华医院,旁边还有江浦公园。现在紧挨着阳明新城旁边有很大片拆迁的空地,仁恒好像地价6万多还是7万多拿到这块地,工地已经开工建设进行中。我很迷惑的是,为什么阳明新城的价格才七万出头,和周边几十年房龄的无电梯老小差不多?阳明新城值得入手吗?它是价格洼地?还是它就只值得这个价格?谢谢芸姨。

回答:我知道阳明新城这个小区,也现场踩过盘,就是一栋大楼房,没什么小区绿化,以

70-80平小面积为主,住户层次低,户型不好,南北不通,也没有好学校,房子也明显老旧了,的确没什么卖点。

至于当初什么人设计的,这个没什么意义,就比较现如今的产品力,不行就是不行。

这个小区70-80平的2房总价不高,倒是比较适合一定想住在市区的又预算很有限的上车需求。

但也住不了多久,一旦有了小孩,马上又要置换,条件允许建议换个盘考虑

#04

YUNYI

提问:芸姨,恒大的装修质量怎么样?

回答:之前有朋友在恒大工作。
一般大家在购房的时候选择精装房也好,毛坯房也好,或多或少都会出现一些问题,包括一些大开发商的品牌。
而出现问题最多的就是精装房。
首先恒大的装修所用的品牌材料,而且都是大品牌的集中型供应,价格的话肯定是比较低的

如果用同样的材料去装修的话,肯定成本是非常高的,而开发商成本也相对来讲是比较低的。
恒大精装房的质量确实是挺一般的,但是并不代表所有的房子都不好,取决于装修师傅和项目经理。

受到这些影响的话,可能说做出来的精装修就会比较粗糙,我也相信大家从网上或者是视频当中看到各种各样关于精装房的一些毛病,比如地板不平渗水,壁纸翘起鼓包,墙皮脱落等等问题。
其实很多知名的开发商都会有精装的问题存在。但自己装如果没有合适的项目经理和装修师傅一样会存在一些小问题。


#04

YUNYI

提问: 芸姨好,200W可以上车北京望京西园三期吗?或者有更好的选择吗?公司需要提前多久注册起来

回答:可以买到,但不建议西园三区

#05

YUNYI

提问:您好,芸姨,之前请教您廊坊开发区,想自住用,现在期房一万三到一万四,您觉得是再等等,还是可以入手?回落的空间大么?

回答:如果不是自住廊坊,不要朝那边看

#06

YUNYI

提问:您好,芸姨我名下望京有一套60平老房子,存款150左右,老婆名下无房,还未领证,所以还有首套房优势,不用担心感情问题哈。

目前我俩比较纠结,有两种方案可以选择:

1. 用她名义换套大点的,方便后续有小孩居住

2. 再买一套投资,老房子改改格局小孩也能住

我个人倾向用首套优势再投资一套,在丰台,亦庄,回龙观,管庄这些区域去找,目前行情弄不准该买新房还是二手房。不知道我这个思路对不对,选的区域有没有问题,您能帮忙建议建议么?

回答:未来楼市高度分化,越好的板块涨得越快,有可能一套好房子超过2套房子的价值,不要盲目追求数量和面积,本质是利润。

老房子价格合适可以出掉,换一套好的大房,以后品质盘居住和升值都不错。


以上为“芸姨爱房” 微信公众号粉丝问答精选

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