溢价率跳水、流拍率上升 多城第二批集中供地“凉凉”

财联社（北京，记者 李洁）讯，受规则调整及市场趋冷等因素影响，第二批集中供地热度明显下降。

9月16日，苏州开启第二批集中供地，首日共成交6宗地块，其中5宗以底价成交，另一宗溢价率仅为1.01%；9月15日，成都第二批集中供地首日揽金208亿元，共成交19宗地块，其中15宗以底价成交，1宗流拍，平均溢价率仅为2.1%。

“溢价率下降的主要原因是，土拍规则在竞拍准入要求、土地溢价率上限、购地资金审查等方面进行了调整。”西南证券分析师沈猛指出。

据记者了解，自然资源部8月曾召开闭门会议，明确核心城市二批次集中土地出让政策应进行调整，要求住宅单宗用地溢价率不得超过15%，不得通过提高起拍价方式调整溢价率；在地价或溢价率达到上限时，不得以竞配建等方式增加实际地价，可通过一次性合理报价、摇号、竞品质等方式确定竞得人。

集中供地出让规则“大修”后，不只是苏州、成都，近期进行第二批集中供地的长春、青岛、济南、天津等城市，大部分地块均以底价成交，流拍率也呈上升态势。

9月11日，天津第二批集中供地正式落幕，此次天津共挂牌61宗地块，但只成交了40宗地块，其中有31宗是以底价成交，平均溢价率仅为0.6%，较首批集中供地成交地块的平均溢价率大幅下降十个百分点。而此次出让临时停牌的地块多达19宗，另有武清区2宗宅地流拍，撤牌与流拍共有21宗地块，流拍率高达34%。

济南近期举行的第二轮集中供地共揽金151.88亿元，76宗地块全部以底价成交，零溢价为0，而其首批集中供地成交地块的平均溢价率为12%。与天津类似的是，济南本次出让有多达17宗地块因无人报名竞买而临时撤牌，导致流拍率升至35%，较首次集中供地流拍率大幅上升约30个百分点。

此外，在青岛第二轮集中供地活动中，高新区的8宗地块全部终止出让，这使得本次流拍率，较首批集中供地上涨了8个百分点至10%。

对于第二批集中供地热度骤降的原因，克而瑞研究中心一位分析师表示，这一方面与房地产行业资金面趋紧、房企拿地明显谨慎的大环境有关；另一方面，部分城市提高了地块出让门槛，也是地块流拍高发的原因之一。

“结合各地土地出让条件来看，多个城市在出让地块时有多重附加条件，以发展当地产业或基建。虽然这些城市取消了竞配建，但这并不意味着房企便能因此大幅降低拿地成本，尤其是综合拿地成本较高的地块，在行业资金紧缺的背景下更易遭遇流拍。”上述分析师指出。

在热点城市杭州，截至9月15日，第二批集中供地中的十宗“竞品质”地块报名正式结束，但有九宗地块由于报名单位不够三家的最低门槛，因而无法进入后续正式竞价环节，面临流拍的局面。

“流拍的直接原因和竞品质的约束有关。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，竞品质涉及的工作量更大，房企需要在品质方面不断优化方案，这加大了房企拿地和开发的成本。

据克而瑞统计，在近期举办2021中期业绩会的40余家房企中，有七成房企表态，下半年将保持谨慎的投资态度，投资策略主要围绕“以销定投”、“多渠道拿地”和“严控利润率”。

截至目前，在22个集中供地城市中，已有厦门、长春、无锡、福州、济南、天津等多个城市完成土地出让。未来还将有合肥、上海、北京、重庆、沈阳等城市，进行第二轮集中供地。

不过，合肥、沈阳等城市日前均发布公告，缩减了第二轮集中供地出让规模。其中，合肥第二轮集中供地原计划出让17宗地块，经调整后，缩减为只出让8宗。沈阳市自然资源局也在9月15日发布通知，第二轮集中供地共有24宗地块停止交易，而按其原计划供应46宗地块。

“接下来重点城市集中土拍时，还会出现地块流拍现象，预计二轮集中供地整体流拍率将明显高于首轮。”上述克而瑞分析师说。