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四川宜宾楼市将进入“冬眠期”

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宜宾,四川省地级市,四川第三大城市,川南第一大城市,五粮液的故乡。

宜宾市户籍人口经7普统计,是一座有552万人口的大市,宜宾市中心城市人口超过100万,城市面积超过100平方千米。四川省南部率先迈入“双100的城市”。

宜宾市,城市区域为三区(不含四川省级经济副中心开发区:三江新区)7县。与云南省昭通市(水富市、威信县、镇雄县)接壤。


宜宾近10年投资、开发的几乎所有房地产项目,未能呈规模化(1000亩用地规模,以及开发面积100万平方米大型小区项目一个都没有),作为川南第一大城市来说,是不应该的。中小型楼盘最大的弊端就是难以打造“双品”(品质与品值)级别的产品。几乎所有项目容积率在2.0-3.0之间,少部分项目容积率接近5.0,容积率如此之高,是打造中高端产品是最大的障碍,对于追求品质生活需求的客户更是一种奢望。产品户型格局“三菜一汤(3房1/2厅,一厨一/二卫)”亲民化的刚需产品最为常见,这在10年前是非常适合市场需求。住宅产品的户型面积基本上在80平方米-145平方米,少量的产品户型面积超过150平方米/户,最近出现了少许比较“前卫型”的LOFT投资型产品,但早在3年前,砖家曾建议地方某开发商,在中小型规模土地项目用量产品定位时,应该创新和研发新产品和功能性住宅产品未果。几乎所有开发商的拓客渠道非常传统,基本上没有脱离宜宾范围,因此所有的开发商都是在抢同一个客户,客户都已经无所适从,太多产品选择就是没有选择。给予川南第一大城市人口流入的贡献远远不够。

综上所述,宜宾楼市归纳起来,主要存在以下问题:

1、 因为土地未能规模化,所以产品品质质量不高,产品市场价值受到局限,土地房地产价值最大化不能实现。

2、 商品房产品同质化十分严重,且基本上没有任何特殊,更是与“优质产品”不沾边。

3、 外来或者本地房企对于产品的研发能力与创新能力不强,表面看起来有些水土不服。增值类商品房产品基本上没有,更不用说更深层次开发多功能其他产品了。

4、 营销与策划能力“千遍一律”:小蜜蜂渠道、人海战术派单洗客、局限于区域内专车只接不送等传统渠道拓客,能够打动客户或者起到“宣传作用”的基本“话术”也没有。

5、 多数项目在产品定位上,忽略了客户对于商品房价值增值趋向的倾向性,产品类型不具备多样化且丰富度不强,项目特殊与产品特点基本上没有能够一下子就打动置业者的元素。

6、 项目配套与产品配套的协调性未能起到提升产品市场价值的作用,成为滞销产品实属正常。

7、 多数房企营销能力最为常规化。产品市场不能满足客户超越居住的价值趋向是比较大的问题。

8、 基本上没有房企营销团队将客户细分定位到周边省市县域等地区,而这些又恰恰是宜宾楼市新的客户聚集地。

在人口增速方面不能满足楼市去化要求与速度,城市功能配套偏离房地产项目的开发与居住的基本要求,土地出让小规模化的弊端凸显,房企对于项目的管理能力不足或者欠缺等,促使宜宾楼市提前进入“冬眠期”。然而,房地产项目一旦进入冬眠,唤醒的可能基本没有。

怎么办?


打造超越产品本身价值的优势,增加产品附件价值并在特定时期能够让产品附加价值大于产品本身的功能价值是必然的。

改变产品严重的共性,与城市区位功能定位的需求(人口流入与商品房客户细分目标市场需求同样定位)同步是宜宾楼市的“钱途与前途”。

在2020年以后的所有房企,特别需要注重对商品房投资、开发,尤其是对新产品研发的态度需要用责任来衡量,一旦不够重视,产品将难以去化。市场所需即为大势所趋。

2年,商品房2年内不能销售,基本上就会成为滞销产品。房地产滞销产品不仅仅是对企业目标不能实现,具损也是极有可能的。另外一个问题是对地方政府增添“新的城市风景线(建筑残垣)”,这样的风景线对城市形象的损害是比较大的,因此城市配套也不能按装既定计划完成。

在项目初始阶段,产品定位方面必须提高产品的丰富度与多样化,赋予产品价值功能与附加值的增值功能是产品“有效革命”的第一步。而这一步,错过了就不会有的了,毕竟桩基完成,产品雏形已定。

赋予产品一见倾人笑,再见倾人城的价值是最有效的房地产产品定位与营销推广。


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