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北京楼市:现在瞧不起丰台,10年后你买不起

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以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

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提问:房姐您好,请问西局、六里桥、七里庄附近适合自住的上车房吗?另外,您对丰台这边房价发展形势怎么看?谢谢

回答:过去的丰台在北京人眼中是落后的存在。外地人口迁移到北京的首都聚集区,由于过去没有政府主导的产业,也缺少政府的规划发展,一度呈现放养的状态,各种大棚市场,城中村都大量集中在丰台区,也正是这些原因,让丰台的房价长期跑输于北京平均涨幅。但由于房产的价值并不是品质所决定,加上近些年丰台政府的频频动作,多条地铁线的开通,市场问题整顿,丽泽商务区大兴开发等项目陆续上台,丰台开始走上逆袭的道路。2016年连续两轮的行情后,丰台的均价也开始与朝阳看齐,区域性抢占先机的机会不在,逐渐过渡为以精挑细选,发掘笋盘为主的战术。丽泽商务区是丰台十年的痛苦。规划很高,但是每次规划落地,总是打一次折扣。开盘价很高,过去套了不少人;最近原本价格洗到差不多了,但突然规划又打折扣。丽泽落到实地上的好处还不够多,但是跌宕起伏的状态,高额的起步价,我会回避。西局的地理位置我认为略输于草桥,西局四周有铁路和环线分割,发展有限,草桥相对更开阔,而且占据了大兴开发的起点位置,优势更大。同样价格,选择草桥。六里桥位置不错,交通方便,租户多,缺点是有隔断,未来空间不会太高。推荐的优质楼盘见知识星球

提问:房姐哥,东小口奥海明月怎么样,帮忙分析下呗谢谢了

回答:绿城上次发布的三个项目,明月在建材城,属于小高层项目。 建材城本身属于一个刚需居住板块,这片地区的购买力对接的是西二旗码农,除了标杆产品目前这里能吸引的购买力较少。 作为限竟房本身蓄客天然差,6万多楼面价,如果没有其他卖点,很难有优势。 建材城地铁站要等13号线分拆后,目前周边2公里没有地铁,当下的风险较大。

提问:新人首问:我和我老公年龄42岁左右。年收入到手100+,无房无贷,北京集体户口。一个在上地上班,一个在学院桥上班。孩子已在上地实验树村分校上小学。近期准备买首套房。离孩子学校不能太远。子弹1000。买自住3居房。看了农大南路,马连洼,西北旺,大户型均价也都8万+,北五环外这个均价有点担心会不保值。不知道房姐有什么建议。老公是公司高管,我们还是希望小区环境好一点,低密度板楼。清河又觉得板块人群差一些。海淀这个区域怎么买房,望指点迷经。也考虑过朝阳,毕竟孩子刚上小学,12年教育还是得在海淀完成。朝阳太远了,住在那边,上班上学都不方便。

回答:你好,如果不考虑学区,可以关注以下楼盘: 马连洼:西山华府 西山庭院 西北旺:百旺茉莉园 中海枫涟山庄 西山公馆 清河:橡树湾 世华龙樾

提问:新人首问。美丽动人的房姐,您好。本人持工作居住证,未婚,首套首贷,子弹200~250,预计买90平米左右两居(小三居),总价500~550w左右的房子。由于常年出差,偶尔自住,更多的是希望有投资属性。由于没有工作区域限制(本人比较倾向于东边或东北边)现在已经挑花眼了,有以下几个选择,期待房姐指点迷津:1.东小口限竞房:奥森one;2.后沙峪限竞房:公园十七区;3.常营次新房:北京新天地,柏林爱乐。4.东坝次新房:待选;5.通州:融御,玉兰湾,京贸国际城。实在不知道怎么选择。求房姐先帮忙排个名次。如果这些都不好,辛苦您推荐一个适合自住兼具投资属性的楼盘。

回答:提醒下限竞房有两个缺点,一个是8-9年才能卖,一个不能抵押。能接受这两个可以看看奥森one 二手盘优先看通州 京贸国际城>融御 >玉兰湾。常营这两个盘都差不多可以作为备选

提问:房姐您好,去年这个时候问过您,然后卖掉了北苑华贸城,全款购买了润泽庄园的下叠拼!现在手里还有可用资金300万左右,现在月供27000!涿州有一套房子正在出售,21年收入预计在300-400万,是否需要再投资一套房子?还是安安稳稳留着现金做一些基金股票?

回答:从资产配置角度,建议做一些基金和股票,增强资产包的抗风险能力 ,多样化能让你的收益不变风险变小,而且大类资产中房产的流动性是比较差的,需要适当补充一些高流动性投资品

提问:房姐,我首问。高层的的顶层您建议购买吗?一般折价多少?最近看上【海华堂】2011年顶层三居西南向房子(其中主卧、次卧朝南),业主报5.3w,小区现在均价5.8w。我看不少人说顶层会漏雨,东冷夏热,最重要的是后期转让周期比较长,所以比较犹豫。我首房首贷,手上子弹400w,总价700内三居,除了海华堂外,朝阳园、都会华庭、兴隆家园、城市广场的三居哪个更适合保值兼自住。感谢感谢!

回答:顶楼一般折价10%内。对顶楼的这些看法都是早些年代,现在品质好很多,折价会有但居住影响不大。 海华堂没啥亮点,距离地铁站不远,但铁路的噪音还是有一些的,特别晚上影响会大一些,不是太推荐 兴隆家园 交通位置不是很好,南北跨度大,适合淘大面积流,700总价不适合 都会华庭和城市广场是早期外销公寓后的下一个产品。 这类产品,还有大量港式蝶形塔楼的特征,不受后来的市场大众喜爱,因为大多户型的得房率低,采光有所影响,所以导致现在的价格一直没有上去。 如果不是价格特别便宜,或者没有低楼层等特别硬伤,价格合适可以入手 朝阳园户型多异性,也是大塔楼的特性,有合适的价格可以入

提问:首次提问。您好,我们已婚家庭,名下有两套房,一套是十一教工楼,6层两居,对应太平路小学。另外一套是永乐东,8层2居。想换掉在嘉德或者百朗园附近买一套3居复式。因为孩子在太小上学。晕车,不想太远。但嘉德我查建委发现规划是公寓。但70年产权,也可以落户。可建委回复我,公寓一定不等同于住宅。所以很纠结。所以想看看是否周边有推荐,我看还有青塔长安新城。两套卖完有900万,但也担心海淀没有户口是否影响上初中高中。感谢您的回复。

回答:可以关注四季青,看看曙光花园(万泉小学曙光校区)、郦城(首师大附小柳明校区)、观澜国际(万泉小学曙光校区)、水云居(六一小学)这几个小区,四季青这个地方是不错的,居住环境比较好,也没有五棵松附近那么乱 ,保值能力也比青塔好 海淀对非京籍很不友好,现在孩子这么多,海淀的非京籍被调剂的概率很大,小升初一定去渣中,非京籍应该重点考虑在朝阳区上学

提问:房姐,新人首问,坐标海淀区西三旗,自有住房一套市场价550左右,没有贷款,没有换房要求,JYD拿了300,手里有子弹120.考虑再入手一套,纯投资,考虑房租,升值空间,看了望京和清河板块,但是有个中介的朋友推荐东直门,柳芳,西坝河这边,说是价格挖地,有点纠结了,请您指点

回答:清河柳芳东直门 都不合适,望京没有太符合的标的。 西坝河的老房子两居一个选择,可以看看地铁10号线北段的两居室,安贞门到惠新西街南口附近的房子,位置比西坝河还好一点。比如安贞里 安贞西里 胜古南里啥的。西坝河有点学区优势,位置其实一般。另外推荐选 两居公房性质,八里庄到甘露园,石佛营到十里堡,酒仙桥高家园,劲松十里河北工大等地

提问:提问: 房姐您好,会员首问。我的工作地点在昌平,对象的工作地点在丰台。现在想要趁着疫情先上车。对象和我都有北京户口和SFSD,打算分开各自买一套小房子。我的首付预算是120万左右,总价打算在250万左右。现在想要请问一下,您觉得在昌平买比较好还是在丰台买比较好?如果在丰台我的这个预算买哪比较好?如果在昌平又是哪里比较好?对象单位在丰台提供宿舍,我的单位在昌平也提供宿舍。感谢~ PS.我们不考虑合并首付一起在居中的海淀买,以我们目前的资金情况,我俩都觉得海淀居住性价比比较低,我们也不在意学区,我单位是高校,主校区在海淀,有孩子了可以在海淀上学。

回答:昌平看看 回龙观板块 华龙苑南里、矩阵二期、东亚上北中心 丰台可以看看 中海御鑫阁啊,或者10AM新坐标以及设计师广场 都属于上车盘,如果你在昌平上班,可以首选回龙观

提问:房姐你好,之前提问过户口的问题,这套梧桐人家正常5万左右,这套房有户口成交价只有3.9万,是否说明价格足够便宜还是有人成交?

回答:这就是我之前说的,户口的风险敞口巨大。 这套房业主有多个户口纠纷,且无法迁走,所以产生巨大折价。 并且折价也不能完全抹平风险。 为了的对冲是,你可以持有很长时间,且户口人年龄较大,10年后自然死亡销户,房屋户籍清干净。

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