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是时候,该给长沙的城中心正名了

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原创 小鱼 地产中文系 3月28日

长沙在加速狂奔中。
城市框架拉大,新区发展一日千里。


(图源:知乎)

新区新规划,高举高打,被媒体奉为座上宾;而传统中心则发声音越来越少,似乎成了众人眼中有份量的“小透明”,最后进入了认知盲区。

传统城中心是真的陷入了“边缘化”境地了吗?其中心的地位又真的能撼动的吗?

是时候,该聊聊长沙的城中心的价值了。

1.

无论城市怎样变迁,有一个事实我们无法忽略,那就是长沙的城中心未曾改变。如同百川归海、万物归一。

时间是最好的筛子,把空间分割成了中心与非中心。

五一商圈,占尽千年的高光,中心地位沿袭而来。东西轴线五一大道与南北轴线芙蓉路则形成CBD的“金十字”,成为城市的生命线。


(图源:网络)

如果把城中心涌动的人潮视为拥堵,把市中心的旧颜视为老破小,那说明你对城市中心有很深的误解。

城市中心的价值被严重低估,主要有以下几方面原因。

比如说,样本量过少。

随着棚改政策的转向与收紧,传统中心区土地供应或将进一步收紧。近年来城市中心区的新房供应早已可遇不可求。

当新房市场不存在的时候,无从用今天的价格去衡量附着于城市中心土地的标物价值。

比如说,选错了参照物。

有人肯定会说,五一商圈的单体楼老破小二手房价格稳中有降,价格在阴跌。得出市中心在衰落毫无入手价值,其实是选错了参照物。

诚然,房龄15年+的房子是集体失落的一代。这种无论是哪样的老破小,本身都是毫无居住品质。如果不是落于城中心,面对它的极有可能是租不出去的局面。


(图源:网络)

如果用同样品质层面的次新房做比较,城中心楼盘在二手房的紧俏程度、价格方面是分分钟吊打其他楼盘。

那些在主城区引领型的品质居所,比如说华远华中心都是封神般的存在。

比如说,买不起又选不了。

市中心长期断供,供应量永远赶不上需求量,只要有产品出来,大概率是一抢而光。

多数人只能是价值的追随者,他们选择的近郊,是正在发展而有待时间检验的中心;而能真正坐拥城中心的品质物业,只能归于少数人。

只停留于表象,就很难抵达本质。城中心不是价值走低,也不是被边缘化。

2.

放眼全国,无论哪座城市,房子售价都是高起的。

原因无他,市中心的土地最稀缺,尽管土地价格居高不下,也一直是开发商眼里的香饽饽。

长沙也不例外,传统中心区多地王

2009年11月24日,保利地产以12.4388亿元拿下南湖书院路4号地,以楼面2583元/平一举成为当时的长沙单价地王。

2011年1月,九龙仓集团最终以总价56.3693亿元、楼面价约为8000元/平成功投得长沙市五一商圈核心区的黄金地皮。

2014年3月,绿地以28.16亿元,楼面单价6837元/平,摘得位于岳麓区溁湾镇银盆南路以西、溁湾路两厢[2014]长土网013号地块。这也是2014年长沙总价、单价双料地王。

2013年5月,湖南富兴以总价35.79亿元,溢价率44.36%,摘得位于开福区老火车北站片区[2013]网挂011号地块。这也是当时长沙市中心城区最大一宗土地。

这些地王最后与城中心共同成就,幻化成了城市封面级别的楼宇。

长沙的第一代的豪宅也是落于城市中心区。

2000年左右,维一星城、名都花园、王府花园等“豪门”拔地而起,它们以香港、新加坡等一线城市豪宅为范本,以一种新的功能形式和产品设计大大提高了城市中心的居住感受。

2007年后,随着更多品牌房企的进驻,如绿城·青竹园、美洲故事、湘江壹号、金科大院等在城市的近郊探索出新的城市距离之下的豪宅居住。
有朋友曾谦虚的指着自己金星北龙X的别墅说,“我这是农民别墅”。市中心真正能给的,恰恰是无需言说的价值自信。

这种自信,在二手房领域是可以有真实的感受。

比如说五一路上的湘域中央,烈士公园旁的公园九号这类品质社区。他们均是自住型社区,房源挂牌量少、紧俏。

尽管楼盘的房龄都在10年以上了。正常市场价格挂牌价的房源会在短则一个月内会完成交易。



(图片来源:贝壳)

3.

城市再怎么发展,空间再怎么扩大,人们对于主城区的归属感永远不会消失。

市中心留存的,是经过时间反复打磨的系统性顶配。

冯唐曾说,“一个城市灵魂的高度体现在它的博物馆”。

湖南省博物馆,始建于清光绪二十三年(1897年),距今已有124年了。

它是当之无愧的全省第一馆,不仅是中央与地方共建的八个国家级重点博物馆之一,更是首批国家一级博物馆。


(扩建后的省博物馆 图源:省博官网)

千年不腐的辛追夫人遗体,冠古绝今技艺的素纱襌衣,三千多年历史的皿方罍,还有很多穿越千年的文物无不让人惊叹。

这一对望,就是一眼千年的力量。

而烈士公园,则是长沙的第一园。


(夏日的烈士公园)

烈士塔巍峨高大,年嘉湖水色宜人,杜鹃花漫山遍野,芙蓉树郁郁葱葱,几乎快把太阳都遮住了。而湿地公园里,小树正在生长。这,就需要时间了。

曾经在烈士公园划船、游泳,在纪念亭、湖边、迎丰桥照相留念的年轻人,如今成了退休后绕湖健步、在山坡林中练声唱歌的长者。

年轻人在涌入长沙,新一代小学生们在烈士公园里春游。


(君庭)

君庭作为长沙相对高端的餐饮连锁店,其所有分店中,烈士公园分店的菜品最贵。这本身是强大消费和购买力的侧面印证。

长沙人对这里充满了依赖和不舍。这个最老长沙的地方,积淀下来的长沙文化、醇熟热闹的商圈文化,最后成了深入长沙骨髓里的安逸生活方式。

而烈士公园旁的东风路上,吹起了一阵风。
落于城中心,背靠芙蓉路,一个纯新盘即将惊艳入市而来。


这是城发恒伟在深耕湘江新区数年后,首进河东主城区。它以最高产品系,为自己城市运营商形象“全新开场”,打造“城发优品、恒伟精品”代表项目。

根据长沙市自然资源与规划局公布的批前公示,该项目总建筑面积为146191平方米,规划有住宅、公寓、商业。

值得一提的是,住宅户数为358,而住宅层数仅为15-24层

要知道市中心受制于规划条件,新出的楼盘往往都是高容积。相比市面上其他动辄40-50层高密的水泥森林,它在舒适方面肉眼可见的就高了起来。


后续产品如何,我们也很是期待。

毕竟,市中心这么好,就应该匹配更好的房子。

因为房票珍贵,因为城市土地稀缺,因为价格对等价值,也因为生活审美精进。

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