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第二轮集中供地规则“打补丁” 房企拿地策略出现分化

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全国22城第二轮“两集中”土拍陆续拉开帷幕。截至9月13日,福州、青岛、天津、济南四城已揽金约837亿。房企相较于第一轮高溢价“抢地”,第二轮土拍市场明显冷静,在拿地策略层面也出现了分化。

年初,22城陆续开启首轮“集中供地”。为防止集中供地市场过于火爆,首轮拍地前,多地陆续调整竞拍规则,禁止马甲公司参与土拍,且设置最高限价,为土地市场降温,但就实际执行效果而言并不理想。

在首轮土拍中,除北京、上海两座超一线城市外,其余20城均出现了“南高北低”现象。据统计,深圳、厦门、杭州平均溢价率超25%,重庆则以平均溢价率38.82%位居榜首。其中招商蛇口以32.5亿元竞得沙坪坝区西永组团一商住地块,溢价率高达129.98%。

而在北方城市中,长春虽率先启动集中供地,但溢价率却处于垫底状态,所成交的38宗地块中,有32宗地为底价成交,平均溢价率为3.92%。除此之外青岛推出的63宗地块,有60宗为底价成交,平均溢价率仅为2.14%。

受高溢价影响,无锡、重庆、厦门等城市地价直线拉升,毛利率恐多低于10%,且在多重政策叠加下,无锡多宗地块面临亏损。

在吸取首轮供地“教训”后,8月初14城相继叫停二轮供地,并推出“补丁政策”。将溢价率天花板设定为15%,且不允许通过提高起拍价方式调整溢价率,严格控制城市楼面价突破新高。溢价率触顶后,还将分别采取摇号、竞品质等方式确认最终竞得人。

融资收紧下 头部房企仍具竞争优势

除限制溢价率外,多地土拍规则还加强了对开发商自有资金和资质的审查。提高竞价门槛后,一部分开发商苦于资金紧张,直接被劝退。

2020年8月“三条红线”宣布出台,用于控制房地产企业有息债务增长。房企境内融资环境持续收紧,重点涉及信托、外债、开发贷等多个领域,“借新还旧”的打法再难持续。

在诸多调控政策之下,国内房地产市场成交增速也在不断放缓。据银保监会表示,截至7月末,房地产融资呈现“五个持续下降”。其中房地产贷款集中度连续10个月下降,房地产贷款占各项贷款比重同比下降0.95个百分点。此举表明,“三线五档”已发挥降温作用,未来房地产融资环境也将持续收紧。

但从具体表现来看,头部房企仍具竞争优势。据中原地产的统计显示,在22城首轮土拍中,融创共参与拿地41宗,权益新增货值1130亿元,是收获最大的房企之一。此外,华润、龙湖、保利、融信的拿地金额均超过140亿元,并另有七家房企的拿地支出超过百亿。

除此之外,在天津第二轮土拍中,中海以85.5亿元竞得3宗地块拔得头筹,万科、新城、远洋和金地平均参与竞价地块不少于10宗。保利发展则以40.7亿元竞得福州、青岛以及常州共计4宗地块。

头部房企持续深耕一二线城市

常州虽不在“22城”范围之内,城市价值却不可忽视。在首轮土拍中,仅凭7宗地块就吸引了共计100家房企“马甲”参与竞拍。

而在第二轮中更是吸引了包括龙湖、保利发展、三巽置业以及金隅等多家参与竞价。最终龙湖以24.71亿元竞得1宗商住用地,溢价率高达14.88%,险些触顶。这也是龙湖在本轮土拍中所竞得的第一宗地块。

之所以选择常州,可能源于龙湖曾于2018年在此有过布局,开设了新二线城市的首个商业项目常州龙城天街。

并且,常州第二座天街“龙湖北城天街”目前也已开工,为20万方大型商业体,处于常州炙手可热的恐龙园板块内。

据悉,恐龙园板块近两年为常州热门板块,曾出现新房供不应求现象,2019年上半年嘉宏以13579元/平竞得龙湖原山地块、龙湖以13238元/平竞得建东学校地块,两宗地块先后成为新北区单价地王与总价地王。

与龙湖不同的是,中国金茂选择深耕青岛。以总价33亿元底价摘得6宗地块,除1宗独立竞得外,其余5宗均与海尔联合竞得。除青岛外,金茂还以9.4亿元竞得天津东丽区1宗商住用地,楼面价8644元/平。

另据年报得知,自2010年中国金茂首入青岛以来至2020年底,中国金茂在青岛共计拥有17个项目,未交付面积达522万平方米,该体量为其布局的环渤海区域城市中位列第一。

由此看出,在房地产调控政策趋严下,房企选择布局优质一二线城市更能确保其稳定现金流与利润。并且在自有项目周围开疆扩土,不仅可以避免被动“砸价”,还可以掌握“区域定价”的主动权。

此外,杭州首轮土拍为例,在首日竞价中,融信以总价228亿元竞得7宗地块,其中4宗是与滨江联合竞得。融创表现同样抢眼,以126.95亿元竞得4宗地块。

无独有偶,在北京首轮集中供地中,深耕石景山的中海不但没有露面,还被“外来汉”卓越抢了风头,历经多轮竞价后,以总价187亿元竞得4宗地块。

小心翼翼如“北京”,未来何去何从

中场休息后,8月底,北京挂牌第二批集中供地地块共计43宗,总起始价1359亿元。除延续首轮的控溢价、竞高标准商品住宅建设方案外,还增加了竞现房销售面积环节,可谓是花样百出。

但从多个城市已有政策来看,竞品质已逐步成为一种标配。比如南京不仅规定所有地块都要竞品质,还规定拿地6个月内不能上市,对于房企来说,无疑是雪上加霜。

但这也说明,集中供地政策的出台,目的不仅是稳定市场,还是对中小型房企的一种考验。考验资金状态的同时,也是对产品能力的把控。相对提高行业门槛,有利于加快市场出清,避免不良资金进入楼市。

对于双集中供地模式,万科执行副总裁和首席运营官刘肖在2021年上半年业绩发布会上表示:这对于市场来说确实是新事物,大规模的集中出让对大家来说都存在挑战,实际上万科也处在适应和磨合的过程中。但如何把握稳地价需求与市场诉求之间的平衡点,还有待观察。

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