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中山楼市,到了“分水岭”

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部分数据来源:中原市场研究中心

9月15日,国家统计局出台8月70城房价指数。

总体上看,8月,70个大中城市商品住宅销售价格环比、同比涨幅总体延续回落态势。


尽管,中山不在这70城里,但这个8月对中山楼市而言,似乎是一个分水岭的存在。更有大佬看出,这是比08年还要艰难的一年


成交量、来访量双双下降,只有价格是涨的

先来看几组数据。

数据一:根据合富研究院监测:8月全市住宅成交3671套,40万㎡,环比下降10%,同比下降29%。

具体每月的数据没有,但可以感受一下这条曲线:


数据二:来自中山中原地产的战略研究中心的月度报告。

全市商品房网签6662套,环比下降约23.71%,同比下降约40.58%,商品房网签面积约51.1万㎡,环比下降约17.19%,同比下降约36.59%;

其中,住宅网签3273套,环比下降约16.36%,同比下降约34.92%,住宅网签面积约36万㎡,环比下降约15.11%,同比下降约35.25%。

柱状的网签宗数,连续3个月下降


中原的数据归纳了一下,成交的商品房、住宅,在宗数和面积上都是负数(下降),而只在价格的维度上,还有上涨。


另一边,来访量也在下降。

以往每个周末爆满的售楼处,现在还有空余的座位。

根据中原监测数据,2021年8月全市来访量环比下降约17.3%,同比下降约26.6%;成交量环比下降约29.2%,同比下降约46.2%

无论环比,还是同比,都是“下降”。换句话说,无论是对比上个月,还是去年的8月,今年的8月都成色不足


看得见的特价,看不见的不降价

尽管8月是传统的淡季,但搞营销的,总要未雨绸缪。毕竟房企现在回款压力不是一般的大。

于是,我们看到了好多好多好多好多特价活动。

著名大盘以前楼王可以过2万的价格,最近打出了“一年前”的价格,当然这优惠限时7天。听闻13999还不是近期最优惠的特价,欢迎大家补充。


  • 火炬区中心霸主盘推出17XXX元/㎡的特价,此前均价是在2.2-2.5万/㎡;
  • 三乡有盘7字头清尾货,毛坯出售,一时引来了无数吃瓜群众;
  • 小榄的东升片,价格战已经打到9字头的水平,有盘甚至打到7字头
  • 南区有公寓打出7字头,总价2X万;(有估算指出,这是卖一套亏一套的节奏了)
  • 供应大户西区,有盘叫嚣“清盘”好多次、有盘推出9字头

不只是价格战,一张张红色扎眼的海报,还有各种优惠政策:

首付政策松动,10万以下的首期出现了,余下的分期,有的三个月有的半年,甚至一年。

开发商出钱帮忙包车接送客户↓


引进更多渠道中介,大力推广↓


当然还有刺激渠道中介的一列措施:快速结佣、提高部分房源的佣金、成交套数多的时候佣金比例再涨点………

多方面下手,让你们是不是也觉得“楼市怎么都在降价?”

冷静一下。

这些特价,是真特价,还是朝向楼层不好的尾货?真降价,是整栋整盘的特价;而真刷存在感,是拿几套尾货出来做营销。


| 有些打完折跟平时售价也差不多

然后回想一下,诸位心中的白月光,他们发特价房源了没?

踩盘鸽关注的几个:富逸城臻誉、鸿瑞壹品、傲峰天御……还是静悄悄。问及楼盘,得到一个回复:我们回款压力不大(不——缺——钱)。

当然,这也跟楼盘本身的营销策略有关,有的楼盘同时在特价、涨价,不同房源不同策略。

所以,现在的楼市,不是风雨飘摇,而是正在退潮


房企,是时候“讨好”中山人了

对楼盘或者房企而言,现在卖房子更难了。

以前投资热情高涨的时期,深圳客、东莞客外区客户购买力强,第一次到售楼部就能成交。

当潮水退去,外区客户的比例会相应下降,而本地客群比例会增加。

是时候想想中山人会对什么样的产品买账。毕竟,中山的楼市,中山本地购买力一直是占大头


简单粗暴地理解,房企赚的钱,是要给各种供应商付款、偿还债务等等。

所以现在即便亏钱也要卖,毕竟卖一套房若是全款客户还好说,如果贷款还要等银行放款,时间线就拉更长。

回款,已经变成开发商心头上最重要的事了。

毕竟,“活下去”真的很重要


业界大佬说:年底会有一波抄底机会

那么对于购房者呢?现在出手,会被割韭菜吗?


房叔说过,现在真正的投资者其实已经退场了(详戳这里),刚需改善应该入场吗?

问了一下大佬:


中山中原物业顾问公司高级拓展总监,植建军

年底会是一波抄底的机会。

现在很明显,8月个别楼盘在降价,9月估计降价楼盘会更多。那越靠近年底会越多,可能就不是等12月,因为12月都已经晚了,可能就看10-11月,今年优惠力度应该还是蛮大的。

今年是从业以来遇到最困难的一个下半年。

08年其实对于中山或中国来说,也就是一两个月就过去了,13-14年其实也都是遇到了政策调控,市场下行。但那时候大家对未来预期还是非常乐观的,熬过就行了。

但现在一系列的组合拳,不断加码的调控政策,对行业应该的信心,也到了最低点。


中山楼市资深观察者,谢仲娟

如果说这段时间楼市冷了很多,9-10月是不是好的时机呢?

第四季度,我预计肯定会有一波优惠。

因为今年、尤其下半年的楼市不是特别好,开发商为了就是说冲业绩或者说完成任务量,到年底肯定会有一波促销。

9-10月或者11月会是不错的入市时机,对于刚需或者急需要买房的。

但是从投资角度看,那得等一段时间,因为目前国家政策还是房住不炒。

现在属于投资的冷静期,以前,楼盘稍微大幅度一点降价让利,购房者会蜂拥而至。但现在这一轮的降价或者让利,目前看到中山的市场,大家还是偏冷静。虽然说会有一定的效果,那跟之前的那种一波清,还是有挺大的差距。

最近的市场,马鞍岛的粤海开盘,虽然推了100多套,去化情况还算理想。证明马鞍岛片区,楼价还是算比较稳定的。

中山也会开始出现“顶端效应”,当一个片区拥有了天时地利人和,规划、人口、产业等等所有的东西都集中在那里,它就会产生顶端效应。

所以中山出现了一边卖3万的均价,一边卖六七千的现象

总的来说,这段时间是刚需入市的好时间,各方面的优惠都有。但投资的话,可以相对稳一稳。如果实力比较够,也可以相对的抄个底,如果说是想“投机”的行为,那肯定是不能入市。

正如大佬说的,中山有的盘卖3万,有的卖六七千,准备出手的朋友切记要从自身出发,本着自己住的需求考虑出手,多番考虑对比。

准备出手的朋友,请准备好首付,做好准备迎接漫长的放款。

想了解最近的房贷利率可以戳这里:“有人等1年才放款”!中山房贷利率又涨了,首套最高6.2%!

最后,依然评论区等大家。

——END——

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