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17幅终止出让!多幅流拍!南京9月土拍要爆冷?

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情况不太妙啊!全国多城土拍市场,就像这秋天的气温一样不断变冷!土地流拍潮又要来了?

NO.1|壹

即便是在第二次集中土拍潮开展前,已经针对房企利润等方面问题,在溢价率、地价等方面进行了放水,但多城的土拍结果,却依然一个接一个的掉头向下。

今天中午,杭州10幅竞品质地块结束报名申请,结果出乎意料,居然有九宗地块报名未达标,无法进入后续正式竞价环节,相当于“流拍”。

杭州第二批集中供地中的十宗竞品质地块



作为全国楼市热度比较高的城市,杭州土地市场的表现有目共睹,按照以往的思路,这只要是杭州挂出来的地,房企还不是都一把梭哈。

然而杭州“竞品质”新政一出,一切都变了,10幅地块只有1幅位于富阳区的地块有人报名,其余9幅均“流拍”。

据当地媒体分析,杭州首批竞品质地块九成流拍的原因,主要在于“诚意不够”:所有地块给到的利润空间都不够高,然后还要求房子有品质。

开发商又不是傻子,赔钱的买卖怎么会做呢?

杭州十宗竞品质地块初步测算



(注:建安成本4500元/㎡计;公租房建安成本4200元/㎡计;财务成本按18%计;税费按9%计;营销管理费用按3%计;精装成本按限定价格1/2计,车位配比100㎡配比1个,车位预估售价按精装限价*10倍。)

在杭州这10幅“竞品质”地块才挂出来的时候,就有媒体测算过他们的利润率,结果居然是:即便是地价拿地,也还有5幅地块预计将亏损,利润率最大的地块也不超过4%。

比如余杭区良渚新城好运路南西塘路东地块,出让起价20682元/㎡,需配建公租房10%,因此实际起拍楼面价已达23447元/㎡,而精装限价仅为30500元/㎡(含精装3500)。按起价来算,利润率-10.6%。

换言之,即使房企底价竞得,这个项目也丝毫不获利,甚至亏损额将以亿计。拿这种地块去竞品质,这不是把自己直接往坑里送吗?


△竞买报名资格申请须知中评审程序第四条

另外,报名门槛较高也是地块流拍的另外一大原因。杭州的竞品质地块不像普通地块,报名的房企数量必须达到3家才算成功申请,这让部分只有2家或者1家房企报名的地块,也加入了流拍的队伍。

NO.2|贰

虽然杭州这次“竞品质”地块流拍有自己的主观原因在,然而在目前的形势下,依然还是给土地市场蒙上了一层阴影。

因为在杭州之前,仿佛一夜之间,流拍、爆冷就成为了土地市场惯用的“形容词”。



就在昨天(9.14),成都公共资源交易服务中心发布公告,17幅地块在9月15日将进行第二次集中土拍的前一天,宣告终止出让。

成都二次集中土拍原本挂出了75幅地块,这次一次性终止了17幅地块,占比达到了23%,让人明显感到市场冷了。

因为从今年成交数据来看,成都9月以前还不曾出现土地流拍情况。然而9月以来,成都近郊土地市场开始趋冷:

9月1日,蒲江县拍卖出让3宗地,9月2日,大邑县城区拍卖出让3宗地。其中大邑一纯住宅地块于9月1日终止拍卖,另一宗地则意外流拍,近郊6宗地仅成交了4宗。

有业内人士猜测,成都这次一口气停止了17幅地块出让,主要还是地块对开发商资金和实力要求都比以往要高,再加上双限,整体利润不理想,那些热度较低的地块,吸引力自然也直线下降。

除了成都外,合肥第二次集中土拍结果,近期也曝出似乎不甚理想。



目前,合肥第二次集中土拍已经进入倒计时,然而就最新房企报名情况来看,这一次有可能将诞生合肥近几年以来“最惨烈的土拍”!

一共就20幅地块,5幅地块没房企报名,5幅地块只有1家报名,报名人数最多的一幅地块也就6家房企。

而根据地块品性来看,5幅1宗报名的地块中,除经开11号、庐阳06号地块大概率是定向出让,可以成交外,其余3宗预计很难成交。

也就是说,“流拍”将成为9月17日合肥二次集中土拍的关键词。

虽然即便楼市热度如成都、合肥,都避免不了流拍这一事实,但是和一众三四线城市相比,还算好的。



8月底,河南南阳第一场集中供地就遭到冷遇,18宗地块流拍10宗、中止3宗,最终仅成交了5宗。

福州第二批集中供地出让住宅地块19宗,其中,4宗地块提前终止出让,2宗流拍,实际只成交了13宗土地。

青岛,第二批集中供地推出了70宗涉宅用地,土地开拍前19宗地块终止出让,最终成交了59宗。

天津的第二批集中供地开拍前,也终止出让19宗,最终推出的42宗地块,2宗流拍,成交了40宗地块。

济南,第二批集中供地开拍前,终止出让25宗,出让了43宗地块,全部以底价成交......

NO.3|叁

看到前面一波二次集中拍地结果,一个城市接着一个城市的扑街,下周日9·26的南京土拍,也是瑟瑟发抖!



不过,要是深扒近期全国多座城市二次集中土拍前,频频出现终止出让、流拍的原因,南京或许也难逃此劫:



1、最首要的原因,自然是资金。为了满足“三道红线”要求,房企拼尽全力降负债,再加上房贷下款难,资金链持续吃紧。

而为了贯彻房地产调控长效机制,这波二次集中供地,很多地块对房企的综合实力、资金监管要求也很高,房企想拿地也拿不了,所以只能躺平。



2、拿地捆绑的条件越来越多,但利润空间却没有提升到合理的区间。为了配合保障性住房系统的构建,这次一些城市的地块出让,不少都要求配建相应的租赁住房面积。

要不然就是像杭州那样,要求竞品质,但是多数地块即便底价成交,最终都是亏钱的,这种地块对开发商一点吸引力都没有。

3、再有就是受资金限制,开发商不再像上半年那样,来者不拒,而是集中精力只竞拍热门优质地块,位置偏一些没有利润空间的,直接放弃。

9月26日,南京将出让53幅地块,涉及到的板块除了河西、南部新城、江北核、城南等主城区热点板块外,还有六合、高淳、溧水、禄口、浦口等非热点区域。



可以预见的是,由于房子好卖,南京二次集中出让的主城区地块,最终结果基本上毫无悬念,全部卖掉。



而土地供应大头之一的江北,这次可能就会出现分化了。江北核心区和中央商务区的地块,基本没有问题。

至于这次房价涨幅不小的桥林新城,高达24500元/㎡的毛坯限价,最终是否会给板块招来“流拍”的结果,整体看来还真是命悬一线。

至于江宁,虽然这次出让的地块不多,但是除了上秦淮外,其他几幅地块看着也还是比较悬的。

然后就是高淳溧水,这么多幅地块,看着也不好说。在南京土拍市场中,丽水一向都是以黑马示人,520土拍基本上每幅地块都进入了要号环节,这一次是惊喜还是惊吓,还真不好猜测。

至于南京是否会重蹈杭州的覆辙,部分地块因“竞品质”而流拍,说实话这点倒是不用担心。



和杭州比,南京的竞品质地块好歹还有精装包托底,利润空间整体比杭州高不少,就冲这一点,南京就不会出现杭州的情况。

这样看,杭州“竞品质”要想玩下去,除了进一步扩大土地利润空间外,还可以抄一下南京“精装包”的作业。

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