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环评半年报|三道红线之下,哪些房企已经步入安全区间?

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来源:环球网

自2020年8月“三道红线”政策出台,至今已有一年零一个月的时间。随着2021年中报集中披露,总体看,众多房企的杠杆进一步降低,档位下降,融资和经营趋于规范。但也有一些房企档位上升,增加了经营隐患。

在三道红线压力下,哪些房企能步入绿档的安全区间?哪些房企又降至橙、红两档?对此,环球网房产以85家典型房企为观察样本,推出2021年环评半年报之房企“三道红线”专题,通过数据对比来反映企业的“三道红线”达标情况,并对房地产行业整体的发展趋势、房企发展方向做出了进一步解读。

万科、雅居乐、佳兆业成功“转绿”

据贝壳研究院统计,在其重点监测的85家房企中,有32家房企“三道红线”达标,归于“绿档”;32家踩中一条红线,被划入“黄档”;13家房企踩中两条红线,落入“橙档”;蓝光发展、京投发展、格力地产等8家房企踩中了三条红线,被划入“红档”。


32家绿档房企中,万科、雅居乐、佳兆业3家房企通过了多种措施成功降档,跻身“零踩线”房企行列。

在2020年年末,万科剔除预收账款的资产负债率为70.4%,净负债率18.1%,现金短债比2.4倍,资产负债率略超监管要求。为了降低负债,“三好学生”万科加快多元业务布局,积极优化财务结构,通过半年努力,截至2021年上半年,万科的资产负债率为69.8%、净负债率20.2%、现金短债比2.32,得以成功降档,从“黄档”降至“绿档”。

“一业为主,多元发展”为营运模式的雅居乐,通过改善债务结构,降低借贷成本等多种手段,其剔除预收账款的资产负债率为68.87%,下降至70%以下,成功进入“绿档”行列。

聚焦大湾区市场,有着“旧改之王”的佳兆业,大幅提升城市更新项目转化,其经营业绩显著提质增效。据2021年半年报显示,佳兆业营业额及毛利分别为300.65亿元及92.78亿元,较2020年同期分别增长34.8%及23.1%。同时,实施谨慎的拿地策略,减少土地支出,从而成功降档。

据悉,截止2021上半年,佳兆业扣除预收账款(包括合同负债)的资产负债率下降至69.9%,净负债率降低至93.7%,现金短债比(剔除受限制现金)则维持稳定于1.53倍,“三道红线”已经实现全部绿档。


目前,仍有32家房企处于“黄档”,仅一家房企即祥生控股成功降档,从橙档下降为黄档,29家房企保持黄档,另有2家房企由绿档升至黄档。

其中,祥生控股在报告期内发展多元业务模式,其物业租赁业务同比增长率达69.7%。还通过融资渠道的拓宽和融资方式的多样化,使公司的平均融资成本从2019年的9.3%下降至报告期内的8.6%,得以降为“黄档”。

祥生控股集团副总裁兼首席财务官谈铭表示:“通过控制有息负债的规模、加大股权合作的力度,以及通过加快利润结转,增加公司权益等方式,用1-2年的时间,使公司的三道红线全部转绿。”

碧桂园、融创中国、绿城中国、阳光城、旭辉控股、新城控股等头部房企继续维持黄档。碧桂园虽然身为黄档,但展现出积极的一面,碧桂园首席财务官伍碧君表示:集团从2018年开始已经在做降档的工作,未来将通过资产运营逐步降低负债率,从而成功转为绿档。

行业严重分化,应警惕“橙档”、“红档”房企

贝壳研究院数据显示,截至2021年上半年,绿地控股、栖霞建设、中洲控股、美好置业等13家企业被划入“橙档”;蓝光发展、京投发展、泰禾集团、格力地产、华夏幸福、富力地产等8家企业被划入“红档”。


从房企中报数据来看,不少处于橙档、红档的房企在加大股权融资、积极销售房屋、加快回笼资金等方面发力,通过多种渠道方式降低负债数据。

如富力地产,截至2021年6月末,剔除预收款后的资产负债率为74.9%,较2020年末下降1.8%;净负债率下降6.7%,为123.5%;非受限现金短债比为0.55,提升0.15%,仍踩中三条红线。

在2021年中期业绩会上,富力地产董事长李思廉表示:“降负债仍是公司今年的主要目标,未来富力将着重就现金流、持续减债两方面进行精细化管理。通过卖楼、收款以及结账、预售等产生的现金流降负债。目前,富力地产净负债率为123.5%,与达标的100%相差不远,加上富力地产在酒店发展、商业运营、文体旅游、互联网产贸、医养健康、物业服务、设计建造、创新服务平台等领域采取了多元化发展,预计今年有望降档。”

橙、红档房企都在忙于降档,但仍有个别房企档位不降反升,其中值得注意的是,蓝光发展升两档处于红档,京投发展升一档处于红档。

今年以来,蓝光发展的各项指标进一步恶化,相较于2020年末,2021年上半年剔除预收款后的资产负债率、净负债率、现金短债比分别为84.0%、227.8%、0.28。连升两档,脚踩三条红线,蓝光发展净负债率、现金短债比与融资监管要求相差很远。此外,蓝光发展领导层变动频繁,董事长杨铿、总裁迟峰、首席财务官欧俊明和公司副总裁兼董事会秘书罗瑞华相继离职,而现在蓝光发展由年仅26岁的杨武正掌舵,公司未来如何发展有待进一步观察,短期内或将很难改变档位。

在中国城市房地产研究院院长谢逸枫看来,“橙档”和“红档”的房企踩线较多,值得警惕。尤其是个别“红档”房企可能会出现债务违约,购房人和投资者都应该特别注意。

短期行业洗牌加剧,长期有利于降低整体运营风险

随着政策趋严,“三道红线”、房地产贷款集中度管理等金融审慎制度的建立和实施,业内普遍认为,预计未来融资会进一步收紧。

中指研究院认为:未来资金、土地、融资等资源都将逐渐向“绿档”企业倾斜,行业洗牌分化会更加明显。尤其是2021年开始施行“两集中”政策供地,不仅对房企调动内部资源的能力提出了更高的要求,而且部分城市在土地出让时明确表示,三道红线指标处于红档的企业将不具备参与土拍的资格,红档房企的经营难度系数增加。

短期来看,三道红线等政策或将加剧行业洗牌。从长期来看,三道红线政策的实施有利于促进行业稳定的发展,控制杠杆的增长率,从而降低行业整体运营的风险。

对此,中国人民大学商学院教授、人大国发院城市与房地产研究中心主任况伟大表示:开发商需要转变经营模式,由一个金融家变成企业家或者投资者。

锦州银行非执行董事吕飞则强调,风险共治是企业在发展过程中永远要注重和注意的一个事情。建议企业应该形成好的商业模式,通过新的融资工具降低成本,促进和推动企业持续健康发展。

对于房企的发展方向,克而瑞研究中心分析师房玲认为,房企应该结合我国“十四五规划”的战略方向,结合自身的特点,在租赁市场、物管服务、社区养老、城市更新、数字经济等细分领域中寻求发展机遇,布局企业新的增长点。

未来,具备多元化发展能力,同时积极控风险、降负债、提利润,拥有充足土储、长期财务弹性、管理红利的房企才可以脱颖而出,长期实现零踩线。

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