环评半年报|三道红线之下，哪些房企已经步入安全区间？

来源：环球网

自2020年8月“三道红线”政策出台，至今已有一年零一个月的时间。随着2021年中报集中披露，总体看，众多房企的杠杆进一步降低，档位下降，融资和经营趋于规范。但也有一些房企档位上升，增加了经营隐患。

在三道红线压力下，哪些房企能步入绿档的安全区间？哪些房企又降至橙、红两档？对此，环球网房产以85家典型房企为观察样本，推出2021年环评半年报之房企“三道红线”专题，通过数据对比来反映企业的“三道红线”达标情况，并对房地产行业整体的发展趋势、房企发展方向做出了进一步解读。

万科、雅居乐、佳兆业成功“转绿”

据贝壳研究院统计，在其重点监测的85家房企中，有32家房企“三道红线”达标，归于“绿档”；32家踩中一条红线，被划入“黄档”；13家房企踩中两条红线，落入“橙档”；蓝光发展、京投发展、格力地产等8家房企踩中了三条红线，被划入“红档”。

32家绿档房企中，万科、雅居乐、佳兆业3家房企通过了多种措施成功降档，跻身“零踩线”房企行列。

在2020年年末，万科剔除预收账款的资产负债率为70.4%，净负债率18.1%，现金短债比2.4倍，资产负债率略超监管要求。为了降低负债，“三好学生”万科加快多元业务布局，积极优化财务结构，通过半年努力，截至2021年上半年，万科的资产负债率为69.8%、净负债率20.2%、现金短债比2.32，得以成功降档，从“黄档”降至“绿档”。

“一业为主，多元发展”为营运模式的雅居乐，通过改善债务结构，降低借贷成本等多种手段，其剔除预收账款的资产负债率为68.87%，下降至70%以下，成功进入“绿档”行列。

聚焦大湾区市场，有着“旧改之王”的佳兆业，大幅提升城市更新项目转化，其经营业绩显著提质增效。据2021年半年报显示，佳兆业营业额及毛利分别为300.65亿元及92.78亿元，较2020年同期分别增长34.8%及23.1%。同时，实施谨慎的拿地策略，减少土地支出，从而成功降档。

据悉，截止2021上半年，佳兆业扣除预收账款（包括合同负债）的资产负债率下降至69.9%，净负债率降低至93.7%，现金短债比（剔除受限制现金）则维持稳定于1.53倍，“三道红线”已经实现全部绿档。

目前，仍有32家房企处于“黄档”，仅一家房企即祥生控股成功降档，从橙档下降为黄档，29家房企保持黄档，另有2家房企由绿档升至黄档。

其中，祥生控股在报告期内发展多元业务模式，其物业租赁业务同比增长率达69.7%。还通过融资渠道的拓宽和融资方式的多样化，使公司的平均融资成本从2019年的9.3%下降至报告期内的8.6%，得以降为“黄档”。

祥生控股集团副总裁兼首席财务官谈铭表示：“通过控制有息负债的规模、加大股权合作的力度，以及通过加快利润结转，增加公司权益等方式，用1-2年的时间，使公司的三道红线全部转绿。”

碧桂园、融创中国、绿城中国、阳光城、旭辉控股、新城控股等头部房企继续维持黄档。碧桂园虽然身为黄档，但展现出积极的一面，碧桂园首席财务官伍碧君表示：集团从2018年开始已经在做降档的工作，未来将通过资产运营逐步降低负债率，从而成功转为绿档。

行业严重分化，应警惕“橙档”、“红档”房企

贝壳研究院数据显示，截至2021年上半年，绿地控股、栖霞建设、中洲控股、美好置业等13家企业被划入“橙档”；蓝光发展、京投发展、泰禾集团、格力地产、华夏幸福、富力地产等8家企业被划入“红档”。

从房企中报数据来看，不少处于橙档、红档的房企在加大股权融资、积极销售房屋、加快回笼资金等方面发力，通过多种渠道方式降低负债数据。

如富力地产，截至2021年6月末，剔除预收款后的资产负债率为74.9%，较2020年末下降1.8%；净负债率下降6.7%，为123.5%；非受限现金短债比为0.55，提升0.15%，仍踩中三条红线。

在2021年中期业绩会上，富力地产董事长李思廉表示：“降负债仍是公司今年的主要目标，未来富力将着重就现金流、持续减债两方面进行精细化管理。通过卖楼、收款以及结账、预售等产生的现金流降负债。目前，富力地产净负债率为123.5%，与达标的100%相差不远，加上富力地产在酒店发展、商业运营、文体旅游、互联网产贸、医养健康、物业服务、设计建造、创新服务平台等领域采取了多元化发展，预计今年有望降档。”

橙、红档房企都在忙于降档，但仍有个别房企档位不降反升，其中值得注意的是，蓝光发展升两档处于红档，京投发展升一档处于红档。

今年以来，蓝光发展的各项指标进一步恶化，相较于2020年末，2021年上半年剔除预收款后的资产负债率、净负债率、现金短债比分别为84.0%、227.8%、0.28。连升两档，脚踩三条红线，蓝光发展净负债率、现金短债比与融资监管要求相差很远。此外，蓝光发展领导层变动频繁，董事长杨铿、总裁迟峰、首席财务官欧俊明和公司副总裁兼董事会秘书罗瑞华相继离职，而现在蓝光发展由年仅26岁的杨武正掌舵，公司未来如何发展有待进一步观察，短期内或将很难改变档位。

在中国城市房地产研究院院长谢逸枫看来，“橙档”和“红档”的房企踩线较多，值得警惕。尤其是个别“红档”房企可能会出现债务违约，购房人和投资者都应该特别注意。

短期行业洗牌加剧，长期有利于降低整体运营风险

随着政策趋严，“三道红线”、房地产贷款集中度管理等金融审慎制度的建立和实施，业内普遍认为，预计未来融资会进一步收紧。

中指研究院认为：未来资金、土地、融资等资源都将逐渐向“绿档”企业倾斜，行业洗牌分化会更加明显。尤其是2021年开始施行“两集中”政策供地，不仅对房企调动内部资源的能力提出了更高的要求，而且部分城市在土地出让时明确表示，三道红线指标处于红档的企业将不具备参与土拍的资格，红档房企的经营难度系数增加。

短期来看，三道红线等政策或将加剧行业洗牌。从长期来看，三道红线政策的实施有利于促进行业稳定的发展，控制杠杆的增长率，从而降低行业整体运营的风险。

对此，中国人民大学商学院教授、人大国发院城市与房地产研究中心主任况伟大表示：开发商需要转变经营模式，由一个金融家变成企业家或者投资者。

锦州银行非执行董事吕飞则强调，风险共治是企业在发展过程中永远要注重和注意的一个事情。建议企业应该形成好的商业模式，通过新的融资工具降低成本，促进和推动企业持续健康发展。

对于房企的发展方向，克而瑞研究中心分析师房玲认为，房企应该结合我国“十四五规划”的战略方向，结合自身的特点，在租赁市场、物管服务、社区养老、城市更新、数字经济等细分领域中寻求发展机遇，布局企业新的增长点。

未来，具备多元化发展能力，同时积极控风险、降负债、提利润，拥有充足土储、长期财务弹性、管理红利的房企才可以脱颖而出，长期实现零踩线。