楼市开启“断奶”模式，房产或迎“降价雨”？高层已表态了

前几日，笔者看到一篇关于《中国财富时间划分》的文章，很有意思，作者以1999年为分割线，1999年之前属于“低潮创富期间”；1999年之后属于“高速创富期”。

1、低潮创富期。在1999年之前，人们的财富积累很慢、速度也很平缓，村里的很多青年男女千里漂泊到深圳、广东电子厂打工，月薪虽然只有300元-400元，但是感觉生活得很幸福，一个鸡蛋1毛钱，一盒火柴3分钱，一个月可以积攒300多元，如果是包吃包住的工厂，400元可以全部留存下来，如果有幸成为“万元大户”，那可以光宗耀祖的大事，十里八乡都倍儿有面子。

2、高速创富期。1999年至2020年，属于高速造福期，既然是高速造福，那必然就需要一定的契机，只靠打工是不可能实现的，买房成为了这个时期普通人财富跃迁的普遍捷径。98年全国房子均价不足2000元，2020年底达到9980元，增幅400%，原本一套20万元房子，现在价值700万元-5000万元，如果在上海、北京等城市，这套房子或价值2亿元-3亿元。

房地产致富常见的有两条道路，第一条是买房升值，第二条是碰运气等拆迁。房产普涨期，买房增值很容易实现，正是在这种风向引导下，越来越多的人成为“炒房客”，不管任何渠道获得的收益，他们的第一想法便是赶紧投入到住房市场；拆迁也是很好的房产财富跃迁 契机，不过需要一定的运气成分，如果祖屋不靠近大城市，可能再等几辈子也不会遇到拆迁这件好事儿。

时至今日，市场上的多数人依然把买房当作“人生的头等大事”对待。根据西南财经大学的一项调查问卷显示，在买房目的中，投资的比重占到58.2%，真正的刚需只有15.1%，也就意味着市场上超过50%以上的人买房并不单纯地为了居住，而是为了等溢价。

随着住房市场进入2021年发展新周期，未来的楼市还有10年前的“巨大潜力”吗？笔者认为，已经不可能，2021年，房产或迎“降价雨”？高层态度“反转”，3信号提前看！

1、楼市开启“断奶”模式。

房地产之所以能够保持高速发展态势，总结起来有两件法宝，第一件是预售机制，这是H·K商人霍英东的首创（这在《霍英东自传》中有介绍），在内地房改之后，以李嘉诚等人为首的第一批房产商人把这些预售机制引入进来，为房产的发展奠定了基础。第二件法宝是银行背书，房市早已与金融形成了深度捆绑关系，地产开发巨额融资来自银行，购房者买房资金也来自银行。

在银行的支持下，为楼市开发商带来了源源不断的利润，有充足的奶水，可以实现高周转、高负债，30天开盘，60天资金转正，100天利润100%实现等。然而随着“央行三条红线和限贷令”的袭来，楼市的“奶水”开始被限制了，一方面要求各大房企进行降负债，超过标准的融资增速受限，另一方面限制银行放贷比例。双措并举之下，今后切断了资金大规模入市的可能性，今后房地产还如何蹦跶得起来？

1、三限制：房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；净负债率不得超过100%；现金短债比要大于1倍。依据触线情况，房企被划分为红、橙、黄、绿四档，分档设定有息负债增速阈值。

2、双限制：例如，六大国有大行(工农中建、邮政、交通）、国家开发银行为第一档，两个上限分别为40%和32.5%，在5档中最高，其他的银行也不同程度有限制比例。

画外音：房市“三限令”和“双限令”其实有国际化的背景，2020年全球遭遇黑天鹅，美国整体降低2.46%，日本降低了1.88%，德国降低1.52%，英国降低4.2%，在全球排名前20的国家中，只有中国、荷兰、瑞士依然正向前进，其他17个在去年总量都减少了。

为了，提振增幅和规模，2020年至2021年，各个国家都在争相发布货币，日本发布73.6万亿日元；美国发布3-4万亿美元；欧洲发布1.85万亿欧元货币。可以说，当前的资本市场，洪水滚滚。

资本具有“趋利”性，一旦市场上资本多了，那么首先会淌入高利润行业，所以2021年以来，美国、日本、印度、英国、德国、加拿大、澳大利亚等住房销售价格纷纷上浮。为了有效抑制资本进入我国房市，三红线和两条线提前出炉了。

2、房地产债务到期。

如果说“三根红线”的影响仅仅是减少了资金面的话，那么2021年如约而至的房地产债务，或将成为促进楼市下行的另一个推手。2021年以来，在三条红线和“两限”的双重约束下，第1-2季度房地产企业们的投资整体偏向于保守，比如Q1期间买地总规模只有 7251 亿元，同比2020年Q1增长只有3.06%。

另外，根据CAIC监测数据，几个月前，国内的300家核心房地产企业到期的债务总规模就达到了9915 亿元，同比2020年增加接近3000亿元。另外，在2021年的上半年，有超过1.2万亿的总债务规模到期。如何偿债？房地产企业们招数频出，一方面积极向银行融资、另一方面发行新的债券，专家预计，2021年或迎来新的房企发债潮。

3、高层态度“反转”，调控再度加码。

2021年以来，高层早已连续多次表态：坚持房住不炒，这是从2017年至2021年始终不变的房地产发展举措，2021年以来，房产调控呈现出空前增长的态势，各大城市调控密集出现，集中约谈、整饬房地产中介，严查经营贷款流入房地产市场、严格执行信贷用途、限制学区房炒作等。截至8月，调控高达450次。

年初，深圳、上海房市热被摁下，2月份之后，杭州、成都、西安楼市抑制升级，3-4月住建部约谈5大城市（广州、东莞、南通、合肥、宁波），高层一锤定音，给房地产和炒房者们吃下了一颗定心丸。

为啥说今年起，楼市或迎来“降价雨”呢，在以上3大条件下，房地产或真的可能遇“第一波”下跌！

• 一方面原本“洪水滔天”的房地产资金流被切断了，这就好比失去了大量的“血液输送”，行业发展必然受到阻碍；
• 另一方面房企们还要面临大额度的债务到期偿还压力；

另外在调控的加持之下，房市的信心指数开始逐步走低、市场需求快速减少。如何应对“少资金、急回款”的尴尬难题？指闻君认为：唯有降价促销一条路。