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潘石屹的“包租公”生意:9个项目每年租金收入超10亿元

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SOHO中国(00410.HK)董事长潘石屹试图出售资产套现的计划搁置了。

消息一出,SOHO中国的股价暴跌,截至9月15日收盘,SOHO中国报2.15港元,跌幅2.27%。就在9月10日,SOHO中国宣布,黑石集团终止了对公司的收购。2.15港元的收盘价较消息公布前一日的收盘价3.5港元/股,大幅暴跌了62.79%。

9月10日,SOHO中国宣布,公司和要约收购方黑石集团在6月16日签署的收购协议截至目前没有任何的先决条件达成。SOHO中国称,鉴于目前满足先决条件的进展不足,要约方、承诺方、承诺股东与公司共同评估了满足先决条件所需的正在进行中的评估程序,以及在要约时间表内完成该程序的可能性,各方一致认为无法在最终截止日当天或之前满足先决条件,各方也一致同意不会推迟最终截止日。

早在6月16日,SOHO中国宣布,高盛代表黑石集团以5港元/股的价格,总共收购SOHO中国约28.56亿股股份,交易价格约236.57亿港元。每股收购的价格较最后交易日的收盘价3.8港元/股溢价约31.6%。交易完成后,SOHO中国现有控股股东将保留9%的股权,SOHO中国将继续在香港证券交易所上市。

SOHO中国成立于1995年,由潘石屹和妻子张欣联合创建,公司的主要业务为在北京和上海城市中心开发高档商业地产。

澎湃新闻(www.thepaper.cn)梳理SOHO中国近几年的年报发现,潘石屹夫妇自从2014年起开始频频出售项目回笼资金,根据此前根据公开资料统计,SOHO中国在5年间累计出售资产套现约293.41亿元。但是SOHO中国回笼的资金并不适用于新项目的投资,潘石屹似乎更愿心满意足地守着物业资产过着“包租公”的日子。

澎湃新闻整理了SOHO中国从2019年至2021年上半年的租金收入后发现,2018年SOHO中国已建成运营的项目有7个,租金收入就达14.74亿元;2019年已建成运营的项目为8个,租金收入15.68亿元;即使2020年受疫情影响,9个项目的租金收入还有13.99亿元。2021年上半年9个项目的租金收入7.41亿元。


需要注意的是,从2020年开始,潘石屹从正常的单个项目售卖演变成了资产的“甩卖”。

在2020年初传出的最初并购计划中,黑石集团给潘石屹的报价是每股6港元,总价约为40亿美元,约合257亿元人民币。但是此后公布的方案中,黑石集团需要收购SOHO中国的债务,总额约331亿元,这已经远远超出了黑石集团的预期价格。第一次收购就此流产。

2020年3月11日,SOHO中国曾公告,公司在与海外金融投资者洽谈,以探讨进行战略合作的可能性,可能导致也可能不会导致公司全部已发行股份作出全面要约。截至公告日,尚未就是否进行潜在交易作出决定,而且并未与任何一方订立实施潜在交易的正式协议。无论如何,公司无法肯定任何此类洽谈将导致对股份作出全面要约。

在和黑石集团的这笔交易宣告终止之后,2020年11月份又有消息称,SOHO中国与私募股权公司高瓴进行了初步谈判,高瓴资本拟将其私有化,这笔交易可能超过20亿美元。但随后,高瓴资本火速澄清,称无意私有化SOHO中国。

对此,潘石屹也曾回应,“去年(2020年)一年就忙着发公告辟谣了,半夜三更发了好多次公告,作为一家上市公司还是看公告吧,这是最确切的消息。”

而潘石屹出售资产的决心并未就此停止。仅仅不到一年时间,潘石屹就将价格一降再降,不仅删除了承担债务这一附加条件,还在40亿美元的收购价上打了75折。

有分析认为,潘石屹急于处理SOHO的背后,和其对公司经营不善有直接关系。

SOHO中国2020年财报显示,公司全年总营业收仅21.92亿元,归属母公司股东净利润5.36亿元,同比减少59.77%,基本每股盈利仅有0.1元;现金及现金等价物只有4.66亿元,为近年来最低值,这一数据仅有1年内借贷到期款10.12亿元的一半。

到了2021年上半年,SOHO中国无任何物业销售收入。

2021年上半年财报显示,SOHO中国仅有租金收入,营收同比暴跌44.6%;毛利约6.59亿元,同比下降约18%。

值得一提的是,潘石屹在国内出售资产的前几年就已经开始在美国买买买。

2011年,潘石屹斥资7亿美元买下纽约曼哈顿广场旁的港务局长途巴士站办公大楼;2021年,以6亿美元收购曼哈顿公园大道广场49%股权;2013年,SOHO中国再以14亿美元参与收购美国通用汽车大厦40%股权。

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