楼市变天了！1个月狂降150万，北京学区房“凉凉”！深圳房价连降4个月，上海房东降价急售...

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来 源丨21世纪经济报道（ID：jjbd21）

作 者丨吴抒颖 孔海丽 唐韶葵 毕凤至 实习生陈燕曼

编 辑丨张伟贤 谭婷 刘巷

深圳二手房房价连降4个月！

国家统计局今天（15日）发布数据显示，2021年8月份，各地全面落实房地产长效机制，持续加强房地产市场调控，70个大中城市商品住宅销售价格环比、同比涨幅总体延续回落态势。

一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.2个百分点。其中，

• 北京环比上涨0.4%，涨幅比上月回落0.3个百分点；

• 上海环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.5个百分点；

• 广州环比上涨0.5%，涨幅比上月回落0.1个百分点；

• 深圳环比下降0.4%，连续4个月下降。

一个月降价150万！

北京学区房“凉凉”

受需求释放、“学区房”追捧、违规资金流入等因素叠加影响，北京市二手房市场上半年经历了一轮偏热潮，这让存量市场成为楼市调控的主战场。

为此，严禁炒作学区房、打击“假离婚”买房、严查楼市违规行为、严禁“货不对板”、教师轮岗破除学区房“神话”等政策接连落地。

贝壳研究院数据显示，8月份，北京二手房成交量自6月以来保持环比下降，价格虽仍有上扬，但涨幅连续两个月缩小，开始释放平稳信号。

“从9月上半月的情况看，北京二手房市场成交量仍保持稳中向下。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐向21世纪经济报道记者表示，二手房市场观望情绪正在加重。

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一个月降价150万！北京学区房领跌

“最近还是那个样子，一潭死水似的，成交很少。”北京西城德胜片区一名房产经纪人告诉21世纪经济报道记者，这个曾被誉为“顶级学区”的片区，近期成交情况依然处在冰点以下。

以一套建成于1980年的老旧公房为例，房子建筑面积38平方米，6月中旬挂牌价为866万元，买家出价800万元也没能谈到业主心里去。

而近日，这套房最终以680万元成交了，前后差价达到120万元。

7月初，北京西城严格实施多校划片入学政策，迅速拉开了学区房降价的大幕，德胜、月坛“顶级学区”里，大幅降价的案例层出不穷。

在21世纪经济报道记者的走访中，甚至有卖家仅隔一个月，就少卖了150万元，这甚至是三线城市一套房的总价。

8月25日，北京公布将大面积、大比例推进干部教师交流轮岗，对学区房炒作起到釜底抽薪的作用，权威人士纷纷表示:

“如果实施彻底，以后都没有‘名校’概念了，最多只是片区均衡，对学区房价格是根本的打击”。

一系列重锤之下，北京顶级学区房价格大幅下调。

而西城学区房降价情况并非孤例。

对应海淀区“超级牛小”中关村三小的蜂鸟家园，一直被称为海淀学区房的“晴雨表”。该小区房屋在2021年初的“学区房涨价潮”中，曾创下“一夜涨价20万元、30万元”、“半年涨价150万元”的记录。

目前蜂鸟家园的在售数据显示，该小区业主心理也开始出现松动。一套建筑面积51.63平方米的1室0厅房屋，报价720万元，单价不到14万元/平方米，还有谈价余地，这种价格几乎回归到了本轮涨价前水平。

“假离婚”行不通了！

北京二手房热度降低，成交持续下行

北京二手房市场也开始做出反应。

8月5日，北京住建委对已经相对严格的楼市调控再次打补丁，封堵“假离婚”买房问题，规定原家庭在离异前拥有住房套数不符合北京市商品住房限购政策规定的，自离异之日起3年内，离异夫妻任何一方均不得在北京市购买商品住房。

“我一个客户，原本打算办个离婚，之后把3套房都放到一个人名下，趁机再买套房子的，这下子买不成了。”北京朝阳一名房产经纪人告诉21世纪经济报道记者，而这种情况也不是个例。

北京市住建委相关负责人也曾介绍过，“317新政”之后，北京离婚购房的情况呈扩大趋势，仅近一段时间以来，就有约14%的房屋交易属于离婚家庭购房。“这既影响了调控的效果，也容易产生一系列法律风险和道德风险。”他表示。

“假离婚”买房行为被政策封堵之后，一定程度上降低了北京二手房市场的热度。

北京市住建委网签数据显示，2021年8月北京二手房网签套数为15942套，环比下降10.7%，已连续两个月下行。

许小乐告诉21世纪经济报道记者，北京二手房成交量8月单月同比下降约两成，但仍超过2019年同期约两成；价格方面虽保持上涨，但涨幅连续两个月缩小，释放了平稳信号。

“从9月上半月的情况看，北京二手房市场成交量仍保持稳中向下。出现这种现象的原因是，经过上半年的集中入市后，购房需求有所降低，市场观望情绪加重。”许小乐表示。

北京中原市场研究部则分析认为，二手房成交量持续下跌的原因，

• 一是在于整体调控及贷款额度收紧等政策影响，下半年各银行二手房信贷支持力度明显下滑，政策威力不容低估；

• 二是，随着去年年底开始的一轮二手房价的追涨，二手房买家的热情逐渐回落，供需双方拉锯战达到新的平衡点，市场进入一个相对僵持状态。

业主报价信心方面，8月份中原报价指数为24.04%，环比下降12.41个百分点，指数连续6个月回落，二手预期持续回落。

“预计从严政策威力下，二手房成交规模将继续回落，市场‘入秋’。”北京中原市场研究部表示。

北京新房“微凉”

以“相对健康”著称的北京新房市场，在严格调控之下，呈现出总体趋稳的态势。

北京中原新房数据显示，8月份，北京新房连续2个月量价齐跌，成交均价再次刷新今年月度新低，且9月前两个周的成交套数持续环比下滑。

根据中原新房的统计数据，8月北京新房市场总成交额335.88亿元，环比7月下跌23%；成交量5112套，环比下滑19%；成交均价为51598元/平方米，环比减少3362元/平方米，为今年月度新低；套均价657万元/套，环比7月减少38万元/套。

在北京严查楼市违规行为并真真切切处罚了新城控股等公司项目的大背景下，北京东五环一新房项目工作人员告诉记者，项目都在正常推，没有什么急切心理。

另一方面，北京首批集中供地项目9月开始将陆续入市，新房补充供给能否带来新房市场的变化？

北京链家研究院院长高原分析认为，相关新房供给一定程度上能够促进当前市场交易活跃程度，但不会影响当前市场交易价格。

“产品结构上，今年首批土地供给从地块、建设标准来看更偏向于改善型与品质型产品，是对现存产品结构的有效补充。诸多项目在同区域内已数年未供给同定位产品，会一定程度上激发目标群体购房兴趣。”高原表示，同时，由于首批土地实行“一地一策”方式，价格与周边同定位产品普遍接近，加之北京市对新房市场秩序整顿趋严，相关产品入市很难对整体市场造成显著冲击。

高原强调说，虽然市场价格在改善型产品占比提升的驱动下会有所上升，但这是结构性因素，并不意味着涨价了，具体到单一片区或单一产品类型来看，价格将会维持总体稳定。

层层加码！二手房参考价发布

广州楼市“金九银十”难现

房地产行业传统的旺季“金九银十”今年很难在广州出现。

在政策的层层加码之下，广州楼市成交已经逐渐趋冷。

2021年8月31日晚间，广州市住房与城乡建设局发布《建立二手住房交易参考价格发布机制的通知》，正式实行二手住房交易参考价格发布机制，该通知涉及天河区、越秀区、海珠区、番禺区、黄埔区的96个成交活跃热点住宅小区。

在此之前，广州已经陆续出台了包括收紧房贷额度、调整人才购房政策等一系列房地产调控措施。而本次推出二手房参考价机制之后，广州过热的二手房市场也迅速降温。

由此看来，官方对房地产市场调控的方向没有改变，广州楼市下行的趋势也已经很难被逆转。

广州中原项目部总经理黄韬在接受21世纪经济报道记者采访时表示，这是之前市场“过热”的正常操作，同时也是为了防范金融风险以及政治的需求。

重拳之下，广州房地产市场步入下行通道，单边上涨的趋势已一去不复返。

图 / 视觉中国

广州楼市调控再加码！发布二手房参考价

从上半年广州调控频出的动作来看，广州房价一天不稳，官方一日出招不减。

在“金九银十”开局之前，广州房地产市场还迎来了“大杀器”。

2021年8月31日晚间，广州市住房与城乡建设局发布《建立二手住房交易参考价格发布机制的通知》（下称《通知》）。

《通知》指出，广州市住房政策研究中心将在过去一年二手住房网签成交价格基础上，综合考虑评估价格、周边一手楼盘成交价格等因素，形成二手住房交易参考价格，并要求房地产经纪机构、房地产网络信息发布平台等对挂牌房源开展对照自查，不得发布价格虚高的二手住房房源。

二手房参考价出台之后，广州曾经一度走出单边行情的二手房市场开始回调。据广州中原研究发展部监测的9月第一周成交数据，本周二手住宅共成交486宗，环比下跌7.4%。

“受指导价调控影响，广州二手楼市进一步“转冷”，部分购房客户认为后市价格将短暂进入下行通道。

因此，部分客户担心现时入市会导致“高位站岗”，选择观望后市再决定是否入市。”广州中院研究发展部指出。

持有这种心态的业主的确不在少数。

一名打算在近期换房的广州潜在购房者告诉21世纪经济报道记者，广州楼市之前涨得太多，现在市场冷下来之后价格多少会下来一些的。

“现在整个市场环境还是处于观望状态，我也不着急，如果有合适的价格和房子还是会考虑置换。参考深圳的情况，很多二手挂牌价跟成交价都在参考价上下了，广州供应量本身就大，可选择范围广，感觉价格应该还会再下来一点。”

广州克而瑞首席市场分析师肖文晓在接受21世纪经济报道记者采访时也分析认为， “调控的目的是为了更好地实现“三稳”，肖文晓解释道，此前二轮集中供地规则的改变是为了稳地价，加强新房预售价格管理是为了稳定新房价格，此次公布二手房交易参考价是为了管理二手价格预期，这一轮调控可以说是拳拳到肉。”

关于广州未来的政策趋势，肖文晓指出，只有等到住房的金融投资属性被大幅削弱、回归居住属性的本位，调控才有可能不再成为全社会的焦点。

广州楼市趋冷

在此次二手房参考机制发布之前，广州的楼市交易已经有所回落。

克而瑞数据显示，2021年8月广州新房网签6711宗，环比下跌12%，“接替”今年6月的7057宗成为2021年成交新低；同时，8月广州一手住宅成交量为6749套，环比下滑9.3%，同比下滑30.9%，这已经是广州4月份调控出场后的五连降。

此外，二手房的情况也不乐观，据克而瑞研究中心统计，广州二手房成交量连续三个月都维持在8000多套的水平，而过去一年多的时间都是保持在过万套的成交量，高峰期甚至可达1.4-1.5万套。

这样的市场背景下，炒作的氛围已经很难再有声音。可以供对比的是在二手房参考价出台后深圳的市场情况。

克而瑞数据显示，深圳在今年2月份率先成为全国首个发布二手房指导价的城市之后，二手住宅成交量一路狂降。

在刚刚过去的8月，深圳二手房仅成交2043套，同比下降约81.96%。国家统计局公布的数据也显示，今年8月，深圳二手房均价环比下降0.4%，连续4个月下降。

因此，虽然此次广州二手交易参考机制被列入名单的小区只有96个，但更重要的是，这项政策向市场释放了严调控趋势不改的信号。

针对未来广州房地产交易市场的走向，肖文晓表示，交易参考价公布之后，目前市场各方都还在消化政策的过程之中，包括各界最为关心的商业银行会否将参考价作为房贷评估指导价目前亦尚未明确，市场普遍处于观望之中。

“事实上，在此次二手交易指导机制发布之前，广州的新房、二手房成交量都已经呈现明显的回落趋势，参考价的发布加快了市场调整的进程。”

一名深耕广州本土的开发商人士也对21世纪经济报道记者分析认为，广州是一个“炒房”空间不大的市场，二手房基本就是晴雨表。一旦二手降温，自然也会影响一手的购房心理，而且现在黄埔、南沙等外围区域都取消了人才购房政策，广州的供应量比起深圳要大很多，一手也不可能不受到影响。“我们一些楼盘，最后出来的价格比之前预期的价格还是有下调的，虽然也有调控的关系，但也是主动选择的结果。客户按照二手参考价来衡量，一手房也会被稳住的。”

黄韬也指出，二手交易参考价机制实行之后，广州的二手价格必定会跌，“成交量大跌后必有价跌，将来的市场趋势是价格上会有分化，趋势将是低端有保障，中端有供应，高端有市场。”

“三价就低”之后的上海楼市：

二手房“断崖式”成交

“今天刚刚拿到合同，还没网签呢。”9月15日，林溪（化名）从销售手里拿过一份一手房购房合同时，脸上表情带着兴奋与担忧。

她告诉一起去楼盘的朋友，其在7月份就摇到了上海第三批住宅供应的其中一个楼盘，并顺利买到房子。但由于上海一手房网签管控比较严，直到两个月后，林溪才拿到购房合同准备网签。

与之对应的是，上海二手房市场自8月份推出“三价就低”的银行按揭政策以来，成交进入断崖式下滑状态。

据同策研究院数据，上海8月份新建商品住宅成交面积90.83万平米，同比下降8%；成交均价为57183元/平方米，同比下降2%；二手住宅成交150.3万平米，同比下降25.12%，成交均价为38207元/平方米，同比下降7.45%。

“市场与往年相比确实不一样了。”上海中原地产市场分析师卢文曦表示，上海严控一手房网签数量；二手房在“三价就低”之后又出现成交下滑，比如8月份就只有1.7万套，相比此前的月均2.3万套，直接少了6000套成交量。

图 / 新华社

房东降价急售！上海二手房量缩价跌

上海中原地产数据显示，上海二手房8月成交1.8万套，环比下跌24%，同比下跌40%，并且二手房新增挂牌量也有所降低。

此外，8月份上海二手房成交均价也出现了今年以来的首次下降，环比下降8%，同比下降5%。

自7月份以来，上海二手房已呈现两个月的成交下跌，目前是量缩价跌的态势，市场流动性明显减弱。综合二手中介机构的分析，市场变化主要受三个方面的影响：

首先是因为本轮价格属于短期跳涨，上半年大部分拆迁补偿款资金进入二手房市场；

其次，今年上海针对二手房调控的力度在增加，从供给端的房东到流通端的中介、再到提供资金的金融机构，都有针对性的限制。比如核验价对于二手房市场预期就有很大影响，虽然表面看只是影响了外网展示，但实际上有效地降低了购房者对价格的预期。核验价直接导致二手房市场挂牌量大量下架，供给量的减少导致成交的下降；

最后，“三价就低”影响了首付比例和贷款成数、降低了支付能力，部分购房者被动下调预算。当前住房按揭贷款额度紧张，银行放款周期拉长到4-6个月，无论一二手房都积压了大量的排队房源。

同策研究院研究总监宋红卫分析认为，上海一二手联动比较明显，很多置换需求是把二手房卖掉后再买新房，由于二手房卖不掉导致新房也买不成，因此又连累新房市场。随着调控的持续，预计后市上海住房市场仍呈下降趋势，尤其是二手房市场下跌要超过新房市场。

9月初，不少中介人员都接到了一些房东急售的房源，降价幅度从几十万到上百万不等。

上海一手房成交周期缓慢

9月第一周，上海一手房成交524套；第二周成交291套，成交量接近腰斩。根据上海中原地产数据显示，上周（8.30－9.5）新建商品住宅成交面积18.2万平方米。

“正常情况下应该是18万平方米以上，接近20万平方米甚至多一点。”

卢文曦指出，除了成交下跌，一手房成交节奏明显放缓了。九月份以来，上海新开盘只有一个，还有几个处于认筹阶段。

以往的情况是，九月一手房市场基本上就开始加速跑，为“金九”开局准备。

像今年这样的开局，往后肯定成交量接不上。二手房的带看量也下来了，消费者的观望情绪很明显，9月基本上没看到签约。

不止卢文曦，沪上不少中介人士都认为，上海今年的“金九”“金”不起来了，“银十”呢？只能寄希望于所有的新盘都能够开盘，但上市不代表马上就能够开盘，要先排队认筹，还有一个先后顺序。

市场观望情绪和银行放贷周期拉长，导致一手楼市节奏出现了明显放缓。

林溪的买房经历也表明，上海目前正在严控新盘出货与银行放贷的节奏。“控节奏，控流量，控情绪。”卢文曦指出，因为今年住宅集中供应，所以整个楼市节奏全部打乱了，不见得淡季一定会淡、旺季也不一定会旺了；一手房控网签，成交量也不见得全部是正常流量，大多数业内人士都吃不准到底是市场真的不好还是调控的结果，但是流量控制是一定的。

中介人员对于客户的咨询，大多数会表明目前处于调整阶段，但市场很快会回暖。

为了凸显公平性，上海最近还对一手房项目调高入围比。上海链家研究院首席分析师杨雨蕾指出，这并不意味着调控的放松。大部分放宽入围人数的项目都是比较热门的项目，基本上比较确定将会有大量的人去认购，这个时候一味去卡认筹率，不仅不利于维护市场的良性运行，反而可能会适得其反，再次导致认购难、买房难的局面，从而违背新房摇号政策的初衷。

此外，定向放松入围空间也反映出当前市场主要矛盾的变化。当前市场的主要矛盾，已经由摇号政策出台前购房人数太多导致中签率太低而买不到房子的矛盾，转化为积分频繁创新高导致入围太难依然买不到房子的矛盾。

对于市场中的买家而言，上海一手房这样的调整，聚焦于缓和热门项目的积分比拼，也有助于缓解因供应暂停而积压太久的购买需求释放的压力。

面对如此局面，今年恐怕要看年底成交总量才能给楼市定性。正如卢文曦所言，近期一手房源供应的短缺，令上海楼市“金九”的起步较为艰难。虽然有所反弹，但成交低于20万平方米的“冷热”线，说明在持续政策作用下市场即便想营造出“金九”的交易氛围，买家入市意愿不一定有前期那么高涨。

“一手房还算是稳定，包括现在认筹的几个盘，据说又要触发积分制了，就说明市场需求还是稳定的，没有太大的问题。”卢文曦认为，上海一手房短期成交可能还会震荡格局。

更有房企人士指出，上海这样的楼市局面至少要延续到明年一季度。

图解70城最新房价

部分内容来源：央视财经

本期编辑 刘巷