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98.5%同意,10年后禅城这个“巨无霸”旧村又开拆了...

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今年,禅城的整村旧改项目,总体来说都已经“上车”了。

从年初发布的2021旧改方案来看,笔者发现对于旧村改造,村民的意向还是很积极的,譬如深村、敦厚村等,这些重点改造的“大村落”。

近3年,笔者总结了禅城区村改项目,发现,整村改造的项目越来越多。譬如说,2019年,对简村提出进行整村的改造,但是目前呼声不高,未见水花。


20年,整村改造热情持续高涨,项目一下子从1个发展到4个,旧改面积扩大了近20倍,像大江村、番村这些“大村落”都上榜了。


到今年,改造面积继续加码,整村改造大军里多加了下围村、敦厚村、圣堂村、塘头村,同时继续向巨无霸“深村”开刀,新增改造面积接近900亩。

整村改造可以说是旧改最难啃的项目,工程量有多大,时间有多长,过程有多曲折程度,相信不少村民深以为然。

据笔者最近走访了几个整村改造的项目,发现全禅城的整村旧改项目进行得“冰火两重天”一些村如火如荼,一些村处于停滞尴尬期。

今天,笔者就带大家看看,昔日热门的整村改造项目,如今的进展情况。

整村旧改两大佼佼者:

果房村回迁房建设中

“巨无霸”深村整改获98.5%同意

在禅城整村改造案例中,果房村可以说是刷新速度的存在。

从提出村民投票决议通过到完成地块协议出让,只用了10个月的时间!


今年7月,由佛山东建集团为主体,着手动工回迁房建设。

近日,笔者到果房村旧改施工现场走访了一下,据工地保安反映,有施工打桩机的地方就是回迁房建设所在地。


回迁房旁边这块空地未来会建设成住宅用地,该地旁边的停车场未来也会建一所幼儿园,空地先作为单位私人停车场使用,停车场旁边紧挨着的是一所私立小学,培立学校。


该区域配套的教育资源还不错,紧挨着两所学校,又靠近朝安地铁口,多项配套加持,未来片区房价已有可预见的竞争力。

从现场情况来看,果房村旧改是顺利的。据笔者所知,很多整村改造项目进度都挺慢,往往在村民投票决议后,到协议出让地块这段时间,往往会耗费一年以上甚至好几年的时间,果房村能这么快见“功夫”,很大程度上还是“时机”找对了。

目前果房村所在的朝安地铁站板块,新房市场“高手如林”的,均价都冲到2.8万/平了。


刚需户型的均价,比祖庙的均价还要高,当然,“有价”背后还是靠扎实的购买力去支撑。

目前的朝安,无论从区位还是商圈的成熟度,都不比祖庙差,甚至更好,因此,比祖庙更受购房者青睐无可厚非。

朝安板块价值的爆发力有目共睹,必然逃不过开发商的“法眼”,更逃不出村民们想要一尝“甜头”,想要兑换板块价值的迫切心理。这一切,都是促使旧改能顺利进行的种种因素。

在整村改造项目中,除了果房村势头比较猛,还有沉寂多年的深村

这次旧改,除了重点开发的深村东片区,还涉及6大经济社区,南东、南西、永红、仁和、北东、北西,预计将改造约1000多亩,超过深村总面积的一半以上。

今年,深村全村集体通过整村改造决议,这次决议,是继10年前提出村改“甜头”后的一次壮举。


深村10年前的村改规划分别兑现在,文华郦苑居住用地深村板块价值的拉升。

文华郦苑是19年左右的新盘项目,位置跟深村东片区仅一墙之隔,环境优美,它的落成为“村改居”项目打造出一个模范。


目前,文华郦苑正在售楼当中,全部售罄,据悉,成交均价在2.1-2.4万/平,与片区二手房均价还有一点距离,有可观的升值空间。


另外,深村板块价值也体现在,轨道交通的加持,未来佛山三号线将会通过深村,待地铁开通后,片区楼价有望迎来喜人涨幅。

还有,片区最高成交价也是不断刷新,深村的“王炸盘”兆阳御花园,二手盘成交价高达2.8万/平,均价已到2.7万/平,这价格可谓直接影响片区地价的拉升了。

投射到深村的糖衣炮弹越来越多,直接加速深村整村改造的迫切度,这次村改,直接把大刀挥向深村东片区。

这次旧改执行力有多强呢?今年1月份提出改造规划,2个月后,负责改造项目前期工作的联百公司签署了前期服务合同,据悉该公司正是奥园集团背书,奥园集团对这次深村东片区改造可谓是“动真格”了。


通过联百公司投入3000多万,承租整个深村东片区的集体物业,为村的集体物业收入“兜底”,让村民继续有分红。

并且预计将会投入164亿元,进行商住改造,届时,村民们将收获丰硕的旧改果实。

总的来说,果房村和深村旧改进程是十分给力的,可以说是全佛山整村改造项目中的优秀典范。当然,没有对比就没有伤害,有些村的旧改进程就相对逊色了。

大江村介入后旧改热度骤降

简村念叨已久,迟迟未有行动

位于张槎街道的大江村前正处于村改后劲不足的尴尬境地。

19年,大江村是当年禅城最大的改造项目,占地1405亩,19年下半年,由保利华南率先介入,确立旧改办公室,并对7个村民小组完成房屋测量工作。

此后,村改工作推进得不温不火,直到2020年3月,据消息称,继测量土地之后,相关规划、改造方案正在研究编制当中。

等到今年,依旧没有什么回声,据消息透露,保利华南突然对大江村缺乏热情,可能因为的附近的佛山沙堤机场限高,还有容积率等问题,让整个改造计划变得有点“头痛”。


图片来源 摄图网已授权

开发商的“退缩”不是没有理由的,限高的问题会限制开发商楼层,盖不到一定的高度,直接会影响开发商的收益,而且,大江村确实是飞机航线的必经之路,飞机是不是飞过传出的噪音还挺大的。

而且,关键是,近几年,张槎片区整体房价涨幅没有明显的变化,片区均价仅1.8万/平左右,新房之间的价差也大。


受市场影响,个别盘的房价也在不断调整,像恒大滨江华府,挂牌均价在1.6万/平,特别近段时间,受恒大内部影响,有些货实际成交价跌至1.4万/平也有,这个价格对于其他竞争者来说无疑是重创的,导致张槎整体均价或多或少会有影响。

这些,都是让想入场的开发商望而却步的因素。

另外一个旧改现状“凉凉”的是简村,简村也是19年在旧改项目当中上榜的,当时也是备受关注。

笔者也亲自走访了简村,发现村里整体状态很平静,大家似乎并没有对旧改抱有太多幻想,村里大部分住宅没有翻新、加建等迹象。

在穿街走巷的过程中,能深深感受到,简村被外来人口所覆盖的气息。


简村村提出改造之后,“行动”显得有点力不从心。这里不像大江村那样,曾经有过开发商的介入。

据说,简村不招待见的原因是出租人口比率太高,前期介入大概率会困难重重,让开发商都不敢轻易踏入此地。

所以,即便简村和保利同济府这种均价2.9万/平的盘,仅一路之隔,也唤起不了开发商的“冲进来”的魄力。


2年后,简村旧改依旧处于“固本培元”的状态。

事实上,简村跟果房村距离还是挺近的,开车仅仅10分钟左右,毕竟同济和朝安片区是“你中有我,我中有你”的状态,从地缘上来说,距离很近。

所以,用朝安片区的房价嵌入到同济片区,不为过。因此,在新房均价2.8万/平的片区里面,简村的开发价值还是很大的。

简村未来由谁“动手”,该怎么“动手”,都只是时间的问题。

那么,这些整村改造的后续进展将会如何,笔者将会密切跟进。

对于,禅城旧改你有什么看法?

欢迎评论区留言点赞转发。

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