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自从“房住不炒”的基调确定之后，住宅地产受到的政策调控越来越多，几乎算是短期措施与长期政策双管齐下。 以住宅开发为主的房企也在尝试着新的赛道，而产业和物流地产无疑是他们积极探索的赛道之一。
实际上，国内的产业与物流地产已发展多年了，尤其是物流地产，目前已经形成多强格局，国际玩家以普洛斯、安博、嘉民、黑石、新宜等为主，而国内的玩家也不甘示弱，近十年来，以易商、万纬（万科）物流、宝湾、第一产业等国内玩家开始崛起。市场的格局也逐渐发生了变化，以往普洛斯一家独大，而近些年来普洛斯在国内物流地产的市场占有率也开始下降。
再说说产业地产。这个领域其实也一直挺热闹的，但主要是国内玩家在玩，国际玩家很难掺和进来。由于过去大家玩产业地产的逻辑类似于房地产，但是产业用地的政策多有限制，比如说产业引入、税收要求、分割销售政策等导致产业地产也没法想住宅地产一样高周转。但同时由于市场估值逻辑的问题，产业地产开发商又不甘于像物流地产一样玩。这样问题就来了，产业地产的资金周转就不灵了，导致国内的产业地产商没有做的特别大的，或者没有行业公认的领头羊的企业。
导致这种局面的原因是什么？产业地产之所以没有想物流地产一样形成一家或是几家领头羊企业，主要原因在于产业地产的“退出”问题一直迟迟未得到解决，这也是产业地产发展以来的最大的痛点，资金流动不畅，是很难把企业做大的。
那既然如此，未来产业地产对于房地产行业来说是不是一个好赛道？这个是肯定的，产业地产最大的难点在未来一定会得到妥善解决，这个就要得益于国内公募REITs的退出，而国内第一批公募REITs已经发行，且目前运行较好。相信，未来公募REITs的范围会进一步扩大，而产业地产是首先收益的。
当然，除了最核心“退出”问题得到解决之外，产业地产开发的产业园区是产业发展与科技创新的空间载体，将一如既往得到国家政策的支持，而不像住宅地产被调控着。同时，传统房企的开发能力是可以迁移到产业地产上面来的。总之，目前来说，产业地产仍是一个很好的赛道。
那么物流地产呢？能不能进去？最近听到某国内前几名的房地产开发商要进军物流地产，这个决策本身也是很说明问题的。物流地产仍然可以进入，只是物流地产的机会可能是结构性的，需要做好顶层设计，做好企业自身的定位，从哪里切入？我认为产业地产的机会仍然是系统性的，基于国内的产业的发展，国内肯定会培养的全球领先的产业地产开发运营商，但目前还没有，所以对于很多人都是机会。而物流地产不一样，市场存在一定的固化，但庆幸的是这个市场还在不断增长，处于上升期，只要是增量市场，就有新进入者的机会。
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