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土地市场生变:杭州、沈阳、合肥宅地成批流拍,房企集体躺平

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各城第二轮集中供地陆续开启,土地市场寒意十足。

已连续天量卖地4年的杭州,第一次在土拍市场受到冷遇。截至15日中午12时,杭州第二批集中供地10宗竞品质地块报名截止,有9宗地块报名未达标,相当于提前宣告流拍。

沈阳和合肥两座省会城市的第二次集中供地,也都有过半数的地块提前“流拍”。15日下午,沈阳46幅地块的报名也截止了,24宗地块被宣布提前停止交易;合肥也宣布,原定9月17日开拍的17宗地块,仅剩下8宗将如期出让。

成都在今天经历了一场史上成交速度最快的土拍,共卖地19宗,其中15宗地块没有竞价过程,直接零溢价成交,不复首轮集中供地时70多家房企抢地的火热场面。嘉兴海宁则诞生了近三年来第一宗涉宅流拍地块。

尽管自然资源部在8月曾召开闭门会议,要求各城第二次集中供地的宅地溢价率不得超15%,且不得提高起拍价,被视为地方政府让利,但是置身严格调控大环境中的房企,多数还是选择了“躺平”。

去年,全国“卖地”总收入高达8.4万亿元,同比增长16%,土地出让金收入超千亿的城市达14个。不过种种迹象表明,地方政府的土地财政依赖或将改变。

“现房销售”门槛高

8月26日,杭州曾重新上架第二批集中出让宅地,总出让地块数为31宗,此外,杭州10个行政区每区派出一宗代表地块,试水“竞品质”。

而现在,非常不受开发商待见的就是这10宗竞品质地块。虽然杭州第二次上架土地前将这10宗地块溢价率上限由10%调整为5%,还降低了其中3宗土地起始价,但报名者寥寥。

“最大的问题出在现房销售上,杭州是薄利的流量型市场,房企看重的是去化快,资金能快速周转,竞品质地块要求现房销售,这是大多数房企不能承受的。”杭州一位房地产业内人士对第一财经表示。

过去房地产行业质量问题多、维权频发,坊间对“现房销售”的呼声很高,杭州也想通过这次试点“现房销售”“竞品质”,来寻找整治房地产乱象的方法。不过,房企的反应非常冷淡。

根据参拍细则,房企需要先提供建设方案,方案通过后才能进入竞价环节,竞得后楼盘需要通过验收,然后现房销售。

浙报传媒地产研究院称,经过对10宗竞品质地块初步测算,房企即便以底价拿地,仍有5宗地块有亏损风险,其余地块利润最高不超过4%。

不仅利润低,现房销售足以拖垮房企的现金流。“之前我们能在杭州拿一些外界看似利润微薄的地块,是因为杭州市场热度高,拿地后迅速开工、取证、预售,资金能流动起来快速投入到下一个项目,现房销售完全打破了这种逻辑,流拍是意料之中。”一家华东房企内部人士表示。

房企对现房销售欠缺热情,但杭州还给这10宗地块设置了更高的门槛。普通地块挂牌,如果有1家企业报名,就能直接底价竞得,而这些竞品质地块,则要求报名房企达到3家,才能进入后续环节,否则就取消出让。

杭州的自信源于过去其土拍的火热,杭州一直是“卖地”大户,也曾是房企非常愿意重仓的城市。2018年,杭州卖地揽金2440亿元,超过北上广深;2019年全年卖地2840亿元,再居全国首位;2020全年卖地收入2500亿,仅次于上海,是深圳5倍;直至今年上半年,其卖地收入仍超过2000亿,又回到了全国第一。

地价不断高涨的杭州,今年7月发生了宋都退地事件,揭开了房企亏本抢地的内幕。宋都宁愿痛失5000万保证金也要坚决退地,甚至把与祥生、宝龙的纠纷吵到了台面上。事件反映出中小房企如今资金压力的紧张,以及杭州地价创新高背后的“无利可图”。

一家华东大型房企并未在上一轮杭州供地中分到羹,其内部人士透露:“滨江董事长说杭州项目的利润率在1%-2%,根据我们内部测算,部分地块亏损百分之十几。”所以他认为这一次杭州10宗竞品质地块“凉凉”也在意料之中。

一城更比一城“凉”

不止是杭州,沈阳与合肥第二批次集中供地的报名情况更冷清。

15日下午2时,沈阳46幅宅地参拍报名截止,只有14宗地块有房企报名,沈阳不得不宣布原定于9月17日开拍的24宗地块停止交易。

沈阳获报名数最多的新乐地块,也仅有4个房企报名,其余大部分地块仅有1家房企报名。

由于沈阳土地出让新规特别要求竞买人缴纳的购地资金必须为自有资金,中小房企在此次报名中不见踪影。参拍房企多为央企,包括华润、中海、大悦城、华发、金地、中铁等。

同日,合肥也宣布,原定9月17日开拍的17宗地块,仅剩下8宗将如期出让。

成都则在15日进行了第二轮集中土拍第一日的出让,共卖地19宗,其中15宗地块没有竞价过程,直接零溢价成交,还有4宗地块卖出了溢价,位于天府新区和高新区,溢价率在9.6%-10.3%之间,没有一宗触及15%的红线。土拍首日,成都最终共计收金207亿元。

成都这次供地,拿地开发商多为本地国企以及央企,比如成都市金牛国投产业投资开发有限公司、成都城投置地、成都轨交,以及中铁建、首开、华发、大悦城等,民企里只看到龙湖、复地的身影。

未参与集中供地的城市,土拍市场也非常冷。15日,嘉兴海宁出让一宗重点涉宅地,最终因无房企竞价而流拍。嘉兴海宁在全国百强县排名第17位,经济基础好,楼市坚挺,这是海宁近三年来涉宅地首次流拍,上一次流拍还要追溯到2018年第三季度。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,土拍市场中,房企“躺平”现象值得重点关注,近期房企债务压力和经营压力大的案例不断增多,房企各类担忧增加,拿地意愿减弱,对各城土地供应目标的完全构成较大挑战。

今日国家统计局发布的8月经济数据显示,1-8月全国房企土地购置面积同比增速为-10.2%,一定程度上拖累了全国房屋新开工速度。

对于数据情况,国家统计局罕见对部分大型房企面临的困难作出解读。“一些大型房地产企业在生产运营过程中出现了困难,对于整个行业发展的影响还需要观察。从房地产市场运行来看,今年以来随着各地区各部门坚持‘房住不炒’的原则,持续稳房价、稳地价、稳预期,整体运行保持平稳态势。”国家统计局发言人付凌晖称。

整体来看,楼市、地市的下行,房企背负的压力,都在此次调控“挤泡沫”的预期范围内。根据统计局数据,截至今年8月,全国连续16个月的房价上涨终于停止,70个大中城市二手房价格环比涨幅首次为0,新建商品房价格涨幅持续收窄。

过去,地方政府过度依赖土地出让收入弥补收支缺口,根据官方数据,地方土地出让收入从1998年的507亿元,一路飙涨至2020年的8.4万亿元,增长165倍。

今年6月,财政部等四部门发布通知,决定将四项政府非税收入的征收机构改为税务部门,其中就包括国有土地使用权出让收入。这项职责划转备受关注,被视为中央引导地方政府在土地出让环节更加谨慎合理,“卖地”收入将透明化,地方政府需要主动降低对土地财政的依赖。

8月,自然资源部再召开会议,要求各城第二次集中供地的宅地溢价率不得超15%,且不得提高起拍价,继续压制地方政府的土地财政依赖度。

从过往经验看,每一次楼市下行,都伴随过土地市场的冷清和部分土地流拍,然而类似这一次集中供地大面积流拍情况从未发生过,土拍规则巨变、对地方土地财政依赖的制约等宏观背景也是第一次出现。

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