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北京楼市:这个楼盘跑输全市,却还有人去做接盘侠

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我是北京房姐,资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑!房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

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提问:感谢房姐,新人首问。SFSD,工作在国贸,之前一直住爸妈家在西城,未来有小孩了也考虑继续用这套西城的学区。700w子弹,一直考虑不清楚买房需求,前阵子以“上班近”+“买得起”筛选,看了阳光100、盛世嘉园、建外soho、soho现代城。初步选定soho现代城143平米户型可730w全款拿下。这时候刚好发现了房姐,连刷多篇后逻辑被洗礼,现在的疑惑是: 1. soho现代城,搜到您说不推荐。之前选soho现代城是因为看阳光100是清退办公后价格涨上来的,是不是买这个楼盘就是赌商用清退情况?只要清退了就是好的,但如果不清干净办公租户,这个楼盘一定是跑不赢通胀跟不上北京整体房价上涨? 2. 放弃soho现代城,国贸附近有比较推荐的会跟着北京整体房市上升的楼盘吗?虽然主要自住,还是想要保值增值,自己很难看准,比如蓝堡,之前算是品质比较好的楼盘,但这两年却降价比较厉害。不知道cbd核心区附近的楼盘哪个值得看好? 3. 如果也不划定cbd,整个东三四环您最推荐哪里呢?我翻问答的感受是您最推荐双井,不知道是不是理解正确,如果可能,也希望您说说综合增值潜力来看最推哪几个盘 4. 买房款是父母资助,但自己还贷能力并不强,所以前面都没打算贷款。看到您反复强调建议用贷款,也觉得放弃了首房首贷可能有点傻,考虑提高预算接受贷款。现在的考虑是:我如果留一部分现金在手里去贷款,但自己并没有更好的高收益投资渠道,也不敢过多进入股市,是不是多贷款对我来说并没有什么意义?那么还是把手头的钱都交首付,只适当贷款100-200万左右? 5. 看到您说1000-1800万的房产脱离了红海性价比最优,压着1000万的边,买什么样的最好呢

回答:1. soho现代城一直是不建议新手碰的,除非底仓非常充足,可以小赌一把。 soho这类产品,虽然部分产权是住宅性质,但是设计和使用大部分都是办公,虽清退办公可能补涨,但后市依然不看好,首套没必要去赌 2. 你的情况建议在双井板块选筹,双井也是北京目前首选的几个投资板块。 作为承接CBD最优质的板块,双井弥补了东三环国贸以北缺少次新,东面板块断层等缺陷,成为了CBD东三环最优质的住宅区之一。 零星低端的老破小,百环家园经适房为底层人士提供了住所,首城,乐成,珠江,再加西面富力城小区等也满足了品质需求,富力广场合生汇加上苹果社区百环家园等丰富的社区商业,给双井带来了繁荣稳定的发展生态。 而新开的乐成中心,商场和高端写字楼一体化,又给双井弥补了产业的不足,从单纯的CBD后花园延伸成为CBD的一部分,同时也发展为产住结合的片区。 东面九龙山南面北工大一带原本荒无人烟,近年随着地铁开通和城市扩张,人气也逐渐旺盛,给双井这个中心增添了更多活力。 非学区品质次新七八万,老破大六万,增长潜力很好 3. 贷款是抗通胀的一种手段,也是房产增值中的放大器。另一种思路 可以预留一定数量的月供在手中对冲未来风险。如果只能贷款100-200价值不大,还不如想办法全款,保留首贷资格为未来留空间 。领涨楼盘见知识星球文章。

提问:房姐您好,新人首问,我的情况是,二套,总价700左右,一套是一档学区,所以二套考虑纯投资,看了双井、望京、青年路还有次级学区,这个总价比较尴尬,顶级学区够不到,考虑到金融属性,想买新一点的小区,目前能够得上的比较新的700左右的有 望京:北纬40,澳洲康都(户型不方正),知语城 双井:风度柏林(东西朝向),东方雅苑(南北朝向),苹果社区南(东北西北朝向) 青年路:珠江罗马嘉园,青年汇,朝阳雅筑,天鹅湾 次级学区:远见名苑,西豪逸景 个人认为非学区三个地方,望京有增量,有独角兽公司,而且地方小,向外扩展受限,所以密度高,再加上未来的天猫,算是有热点。双井发展成熟,有地标中国尊。青年路天花板比较低。 我的问题是: 1、已经买了一套学区,感觉二套再买学区风险有点高,但是看了一下数据,入学人口,中考人数,最近也目睹了学区的抢房大战,感觉学区的需求真的很强,结合我的情况,您建议学区还是非学区? 2、非学区,我的排序是,望京>双井>朝青,我更倾向望京,但是这个总价望京没多少选择,房源少,诚心卖的要么楼层低,要么朝向不好,要么户型奇奇怪怪,除了我列出的,请问750总价望京还有合适的小区吗? 3、只是投资,这些小区麻烦您给排个序 4、700多,目前的标的和小区都属于刚需,也不算改善,未来如果摸到1000,还款能力要求还是挺高的,我在想下家会是什么用户画像呢,不禁有点怀疑自己的选择,还请您指点迷津。 非常感谢!

回答:1. 学区一直是热点,大量的人会为学区买单这是需求驱动的,但投资学区房风险比较高,长期看学区很难预测,受政策影响大,价格波动太大 2. 排序没问题,望京作为产住结合板块是有长期优势的,价格的天花板高。双井有CBD做产业支撑,而且配套完善,交通便利,自住和投资来说非常不错,望京还建议看下 慧谷阳光,宝星国际二期 3. 望京 北纬40,青年路 青年汇,双井 风度柏林 4. 这几个地段700左右基本就是小2居,属于刚需自住,也是主流买房人群,成交量最高的也就在这个区间

提问:您好,我住在北京西四环世纪城,租的房子。两个孩子在人大附小上小学,中学应该也在海淀上,所以想在西四环附近海淀区范围买一套大一点的房。打算卖掉通州合生滨江帝景房子(一层下跃带院子,估计还贷后有600万)及昌平望都家园一套房(一层带院估计500万),购买郦城二手房190平米或保利和光逸境新房187平米,价格都在1800左右。郦城交通方便,接送孩子比较近,但小区老,二手房;保利新房精装但是属于丰台区,而且出门堵车。想听听您的建议,同时也在考虑是否等两年再置换,不知道通州的房价有没有可能再涨一些,过两年再买是否更划算。另外有没有其他合适的楼盘也请您给推荐一下,(我们夫妻两人年收入在五十万,春节过后可以拿出300万左右买房,购买1800万的房子是否会压力很大)非常感谢!

回答:郦城的问题就是小区东侧近四环线 噪音影响,外立面刷的涂料 看起来显旧,保利和光逸境位置还不错,就是价格有点高,愿意长持也可以入。你两套都出掉加手中资金共1400左右,贷400 月供大概2.5W上下,你们自己评估下对生活是否有影响。如果不着急改善,可以缓一缓再入,通州还是有上涨动力的

提问:请教一下,学区房是小学重要还是中学重要? 因为没太明白到底是学习本身的质量重要? 还是说升学的机会大一些更重要?

回答:小学升学率,对口中学,入学政策......都是学区房的考量樊巍 最关键的,你能付得起多少钱?你的孩子是什么属性,什么能力? 不存在XX重要。 好比你去求职,是做工作态度重要,还是工作结果重要? 是公司名气重要,还是公司加班少重要? 首先要搞清楚工作是干什么,怎么干; 所以你能干什么,你能怎么干?

提问:新人首问:房姐你好。我2015年4月入手昌平沙河滟澜新宸小区1套96.6的小三居,商贷30年,88折利率,还有155w贷款未还,现值380w,目前手中有现金50w,我和爱人均为北京集体户口,有两个孩子,大娃22年入学。提问1,感觉现在换房成本太高, 从投资角度看,滟澜新宸房子还值不值得继续持有?提问2,如果换房,主要考虑投资,次要考虑普通学区,有哪些建议?

回答:沙河滟澜新宸4左右的价格也不低了,下一轮涨也属于末端补涨板块。建议看看回龙观板块 育新回龙观分校的矩阵、和谐家园、龙锦苑X区,还有融泽嘉园对口育翔、161的昌平分校

提问:楼下就是饭店的房子,很差吗?房子在五楼,一楼是一家饭店, 主打川菜,麻辣香锅,水煮鱼小有名气。 一楼的商铺原来是正常的住宅, 后来通过开门打洞,敲掉承重墙等方法, 把住宅改成了大平层 但是一楼还保留了立柱,房龄已经29年了 比同户型,总价便宜20万,据中介说,价格还能再聊 这样的房子能买吗?

回答:临街,楼下有底商,低楼层,都是一定的折价因素。 住宅改成商铺,属于违规行为,现在这样的情况在二线以下城市比较多。 30年房龄,二线以下城市,房龄太老,未来没有接收人群。

提问:房姐您好。我长期在上海居住生活,目前想在北京买一套房作为投资,首房首贷。 计划投资总价不超过700万的房子。我的想法是选西城的房子,计划看看玺源台,中海紫御公馆,朗琴园,也考虑东城的华龙美晟。总的指导思想是想着靠学区的概念,买一个属于东西城区的原来价格相对没那么高的小区投资,房龄在10年以内的。但也有点怕西城房子溢价严重,所以有点拿不定主意。 还有一种想法是考虑朝阳,比如太阳宫一带 裘玛都这类小区。总的指导思想是纯投资,所以想看涨幅潜力最大的房子。还请房姐指点迷津,多谢!

回答:纯投资不要看成熟的学区板块,非常容易买在顶部,成为最后的接盘侠。投资主要买入朝阳稳定升值、高发展、且有学区资源投入的板块,例如望京,九龙山等,具体的选筹再在板块内部深耕具体房源。 有比较多的基础性购房问题缺乏了解,建议先看完精华帖

提问:新人首问 想了解下海淀学区的分布情况。还有西钓鱼台御玺这个盘的性价比情况。以及对应的学区,开发商描述对应的学区是海淀实验,翠微,八里庄小学。中学有很多,并且提到八里庄小学直升首师附,不知道信息里是否掺加了水分。谢谢

回答:海淀区多校划片比较均衡的片区是:上地、万寿路、中关村、海淀,这几个区域可以重点关注 海淀的学区多校实施细则是一校一策,如果学位足能兜住就不存在顺位全收,不足的话顺位由学校自行决定。 西钓鱼台御玺这个盘一直就很贵,未来升值空间一般,没什么性价比,上八里庄小学 大概 百分之四十直升。

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