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22年前,中国最大的房地产公司宣布破产

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眼看他起朱楼,眼看他宴宾客,眼看他楼塌了。

时代离你而去,可能连招呼都不打一声。

1997年,万科成为中国最大的房地产企业,这把地产一哥的宝座,万科一坐就坐了近20年,直到恒大登顶。

地产江湖,华山论剑,全真教王重阳之所以成为天下第一,那是他打败了大理段氏、桃花岛等山头。

而万科之所以成为大哥,那是因为之前的大哥倒下了。

王石说过,1997年亚洲金融风暴,当时中国最大的房地产公司倒下了,所以万科成为了中国第一。

万科崛起前倒下的那家房地产公司,就是中国第二大信托投资公司——广东省国际信托投资公司,也就是很多人熟悉的“广信”。


图文无关

一、

曾经的广信,真的是叱咤风云,驰骋海外,要多牛有多牛。

洋人的钱?拿来吧你。

广东省最大“地主”?没错,说的就是我。

1980年12月广信成立,由广东省人民政府全资直属,在当时244家信托投资公司中,广信仅次于国务院系统的中信。

天之骄子,含着金汤匙出生。

1983年,广信被中国人民银行批准为非银行性金融企业,并同时拥有外汇业务经营权。

更牛的是,1989年,广信被确定为全国对外借款窗口,并被称为广东省人民政府的“窗口公司”,可以外部贷款和发债

这个国家级的政策支持,广信拥有了当时四大行都没有的“窗口公司“条件,自由度很高。

政策的红利,广信飞速扩张,从最开始的经营单一信托业务,一跃成为以金融和实业投资为主的大型公司。

当时,恰逢全国房地产领域的改革,广信在房地产业倾注巨资,成为广东省最大的“地主”。

其全资子公司,广信房产(广东省信托房地产开发公司)更是广州最早开发房地产的开发商之一。

羊城八大景、牡丹阁、红棉苑、春兰花园,都是由其开发的,开发小区的住户已超过40万人。

广信房产与珠实集团、越秀城建,号称当时广州房地产市场的“三大家”。


红棉苑

当中,广信房产的最大手笔就是花地湾1500亩优质地块。

1988年,花地湾地块成为广州第一个通过招标出让的项目,引来18家房企争抢。

当时出让的底价是6000万

在现场激烈的举牌中,市城建开发总公司报出了10360万的高价,所有人都以为非城建莫属。

然而,出乎的意料的是,这时候广信出手了,报价28080万

创纪录的成交额,超过许多人的预期。

按照计划,当时的花地湾对标的是广州的“尖沙咀”,站位很高。

如果没有后来的广信事件,花地湾规划能够落地,也许后面就没有珠江新城什么事了。

花地湾2021年7月摄

二、

但历史没有如果。

多元化发展,广信的步子迈得很大,加上盲目投资,乱铺摊子,在多个项目上投资失败,给公司带来的巨大的还款压力,开始危机四伏。

最先爆发的是支付危机。

广信长期过度举债,大量高息经营揽存、乱拆借,乱投资,财务天平早已失衡。

1998年金融风暴肆虐,世界各国收缩对外投资。日本、美国、德国、瑞士、香港等国家和地区130多家著名银行纷纷要求广信偿付到期债务,一共12亿美元。

为应对金融危机,在中国加强外汇管理的背景下,这不是一笔小数目。

首先是深圳公司巨额债务曝光,广信危机开始露出冰山一角。

随即,广信违规操作引发了监管层的注意,1998年6月央行调查小组进驻广信,危机被揭露。

当时广信及其在海内外的下属公司,三天一个电报,五天一份传真,向广东省政府紧急报告面临的巨额支付危机。

形势很严峻,问题很严重。

调查小组进驻广信四个月后,也就是1998年10月6日,中国人民银行决定关闭广信,并组织关闭清算组对其进行关闭清算。

从成立到关闭清算,广信只用了18年。接下来,就是漫长的清算过程,一共历时20余年。


资料图

三、

清算查明,广信总资产为人民币214.71亿元,负债人民币361.65亿元,资不抵债人民币146.94亿元。

严重的资不抵债。

如何偿还债务,是摆在清算小组面前的难题。

在当年央行的清算公告里,我们可以看到,对个人的合法债务或经登记的境外合法债务优先清偿。

对于自然人,1999年1月6日,清算小组统计申报登记存款共7.79亿,涉及储户达两万多人,涉及面广,如果处理不当,影响社会稳定。

鉴于此,清算组建议并得到广东省人民政府同意,由广东省财政厅垫资,在法院受理广信破产案前,以中国银行名义收购储户的债权,向储户支付存款本金,利息不予偿付;对于存款超过50万元的自然人的债权,经有关部门组成小组甄别批准后,支付本金。

避免挤兑。

由广东证券公司和广东证券股份公司分别收购原广信的证券营业部和投资基金。

这种处置的考虑是:维护证券市场的稳定和股民与债权人的利益,如不在广信破产前处置,一旦广信宣布破产,必将引起股民恐慌性挤提保证金,不仅会引起证券市场的混乱,而且会因挤提导致证券营业部和基金的市场价值大幅度下降。

处理好前期工作之后,1999年1月10日,广东国投公司及其部分子公司向法院申请破产。

经广东省高级人民法院最终确认,广东国投公司破产案的债权人共计200家,债权金额总计人民币202.2317亿元。

2003年2月28日,广东高院裁定,终结广东国投公司破产案破产程序,清算组向广东省工商行政管理局办理广东国投公司的注销登记,保留清算组完成追收广东国投公司破产财产、追加分配等善后事宜。

至此,全国首宗非银行金融机构破产案尘埃落定。

对此,当年《华尔街日报》评论,广信被宣告破产,使中国金融业真正走向了市场,标志着中国法治从此进入新纪元。

“揭房顶,开窗户”。事实证明,广信破产,为全面化解金融风险“杀开了一条血路”。

四、

回顾广信破产原因与楼市、本身的盲目扩张不无关系。

1992年,广东省房地产业开发的总资金中,广信占比超过百分之四十,地产第一大户是这么来的。

但是,当年国家下放土地审批权,供应量上涨,同时中央发布“十六条”规定,财政收缩。

广东省房价在1993年达到峰值7079元/㎡后,连续几年维持10%左右的下跌幅度。



房价下跌,市场不景气,在地产又倾注了大量资金,让广信很难受。

在建楼盘、地皮大量积压在手里,工程停工,被套资金超过100亿,而且楼市断崖式下跌,长期有价无市。

广信开始出现流动性危机,为偿还借款,缓解流动性压力,广信开始通过违规操作来填补资金短缺,从而引发监管层的注意。

此外,广信自身也盲目扩张。在经济不景气的1990年,广信依旧从日本多家银行借到7000万美元。

然而,其主营业务尚未形成核心竞争力,只注重短期利益,盲目步入多个行业,比如涉足工业、农业等。

地产是周期之母,决定命运的,始终都是经济形势,银根的放松和收紧,以及调控的提前和迟到。

五、

广信破产最后的故事,也为大家所熟悉了。

在广东高院第一次裁定终结破产程序十二年后,2017年,广东国信旗下的不良资产包被万科以551亿元拍得,成交价比广信破产时总资产的2倍要多,让债务得以偿清。

随着这场拍卖完美结束,也表明跨时近20年的广信破产案终于画上句号,2021年2月2日,广东高院裁定全面终结该案破产程序。

这场551亿的史诗级交易,有媒体称之为“王石最后的告别礼”。

这是中国地产史上最复杂,也是最昂贵的一场产权交易。


不可否认,广信花地湾地块占地约1500亩的宅地,是不折不扣的靓地。

至今仅开发利用约607亩土地,余下近1000亩土地尚待开发。

| 万科广信资产包重要组成

三十多年之后,土地价值疯狂增值。

整个芳村的楼面价从218元/平(1988年)跃升至41582元/平(广钢219号地块),足足翻了190倍

万科入局,失去二十年的花地湾,正在加速回归。

去年6月29日,万科宣布广信资产包引入战略合作方,以信达、绿景为主的七家战略投资公司正式入局。

起拍入袋,耗时三年,万科551亿广信资产包找来了七个帮手。

兜兜转转,22年前广信宣布破产,为后来的万科,带来了“最强武林秘籍”。

这有点像王重阳,在华山第一次论剑之后,被豪杰推举为宇宙最强,还让他保管九阴真经。

如今,中国最大的地产公司正在经历前所未有的危机,历史会重演吗?会有白衣武士救场吗?

参考资料:

《广东国际信托投资公司破产原因剖析及启示》作者王士权

《开放编年史|1999:广信破产》经济观察报 李利明

《人民法院报》——广东国投公司破产案

《历史重回花地湾:一座超级城市的光荣与梦想》智谷趋势

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