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恒大聘请财务顾问探路,许家印能平安渡过“多事之秋”吗?

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对于恒大今天的局面,许老板认为伏笔在四年前就已经埋下。

作者 | 刘洋

编辑丨蔡真

来源 | 野马财经

9月14日,深陷资金困境的中国恒大发布公告称,已聘请华利安诺基(中国)有限公司及钟港资本有限公司作为联席财务顾问,评估公司目前的资本架构,研究流动性情况,探索所有可行方案,以缓解目前的流动性问题,争取达成最优解决方案。2021年这个秋天,恒大率先感受寒意,这家地产龙头企业的未来走向格外引人关注。

而9月10日,在“恒大财富专题会”结束后紧急召开的全员大会上,恒大集团董事局主席许家印承认,2017年出现的战略失误,致使恒大走到今天的局面。

那一年,恒大规模5000亿元首度问鼎地产排行榜榜首,许老板也再次登顶富豪榜,三轮战投融资千亿元。一时风光无两,为何成为危机开始的信号?

2017年,到底发生了什么?

恒大高光时刻

2017开年之时,由于前两年取得辉煌战绩,恒大账面上现金余额超过3000亿元、总资产超过1万亿元。那个时候,如果有谁和老许说恒大面临着危机,他断然不会相信。

全年工作会议上,许家印宣布,经过八年时间,恒大集团已完成多元化发展的产业布局。全年目标有四个:地产集团实现销售4500亿,实现核心净利润243亿;参股控股金融全牌照;全面推进海花岛主体建设工程;恒大养生谷全面开工6-8个。

“我们成为世界最大的房地产企业,并跻身世界500强。”言语之间,意气风发。


图源:野马制图

2017年9月,许家印以2900亿元的身价登顶《胡润百富榜》,许家印的身价比上年翻了四倍,马化腾和马云排名二三。胡润表示:“中国的首富和二富仍然分别来自地产和IT行业,只不过今年许家印代替了王健林,马化腾代替了马云。

年末,正当恒大紧锣密鼓筹备召开年终大会之际,经济学家任泽平以1500万元年薪加盟恒大集团,一份由许家印签发的任命文件一度全网流传。这份文件给网民们留下的印象,除了经济学家任泽平很“贵”,信息量更大的是恒大“不差钱”。


“世界最大的房企“,标配最贵的经济学家,似乎没有问题。

其后中国恒大(3333.HK)发布的2017年年报,为许老板豪气逼人的讲话做足了“背书”,印证了恒大的实力与底气。财报显示,恒大2017年录得合约销售额5009.6亿元,2017年全年营收3110.2亿元,地产板块年度利润达到405.1亿元。

而刚刚被任命为恒大首席经济学家的任泽平,其在此前后关于地产“新周期”的一系列言论,无疑也淋漓尽致诠释了彼时恒大的雄心壮志和对未来的无限看好。

任泽平称,“ 中国未来10年一二线城市房价翻二倍,三四线城市房价翻三倍”,“房地产一半是金融,一半是制造业,房地产也是实体经济。房地产也是制造业,大的房企都是高端制造业”,“我国城镇化率比到60%,发达国家平均80%以上。中国的城镇化还有至少一二十个百分点,一二十年的空间”,“根据恒大研究院的测算,2017-2030年城镇住房需新增193亿-226亿平方米,即年均新增14.8亿-17.4亿平方米”。

箭在弦上,只待一发。

借壳上市,高速扩张

2017年中国恒大业绩会上,许家印为恒大指明了方向:规模,规模,还是规模!

“在2020年销售规模达到8000亿元”。他如是说。事实上,此后,恒大年销售额从2017年的5009.6亿元,增长至2020年的7232亿元。虽未完全达到预期,但亦不远矣。

房地产企业要实现这样的规模扩张,无外乎就是加杠杆。2018-2020年,恒大总负债分别为15714.02亿元、14810.88亿元、15221.8亿元;一年内到期短债三年分别为3183亿元、3722亿元、3355亿元。2021年中国恒大上半年财报显示,一年内到期的短期负债仍有2400.49亿元,在手现金不过800多亿。

而彼时已经是十碗九盖的恒大,念念不忘的就是回A。

从2016年9月起,中国恒大启动了与深深房A(000029.SZ)的重组的计划,恒大希望借壳深深房A实现A股上市,恒大地产是最初预定的A股上市主体。

为此,恒大集团先后于2016年12月底、2017年5月底、2017年11月引入三轮战略投资者,总计实现融资1300亿元。

仅以2017年11的第三轮为例,参与战投恒大的包括山东高速集团、苏宁集团、正威集团、嘉寓、广州逸合、四川鼎祥,这一强大阵容被外界称为“恒大的天团朋友圈”,贡献了恒大三轮战投融资1300亿元之中的600亿元。


图源:恒大官网

当然,引入战投也是有成本的。恒大地产向战投承诺,2017至2020年四个年度的净利润分别不少于243亿、500亿、550亿、600亿元,且每年至少将净利润的68%分派给股东。

新一轮房地产刚刚起步的2017和2018年,中国恒大均达成承诺,且净利润增速超100%。但是从2019年中期以来,房地产调控层层加码之下,中国恒大的净利润与核心业务利润逐年下降。

2020年11月9日,中国恒大对外发布公告,终止与深深房的重组计划。恒大借壳回A计划落空。再后来,为之贡献了200亿元战投资金的张近东让出苏宁控制权,和老许一起搞过足球的马云则陷入更深的麻烦。

四家上市公司,万亿港元市值!

追求规模的要义,自然还是找钱,而最理想的找钱方法,就是上市融资。

还是在2017年,许家印提出“新恒大”构想,这一构想在此后几年间日渐成形、羽翼丰满,

尽管恒大地产借壳回A梦碎,但恒大彼时已经拥有了4家上市公司,它们分别是母公司中国恒大(3333.HK)、恒大汽车(0708.HK)、恒大物业(6666.HK)、恒腾网络(0136.HK)。“新恒大”包括八大业务板块,除了上述中国恒大、恒大汽车、恒大物业、恒腾网络,尚有房车宝、恒大冰泉、流媒体、童世界。

2020年9月,恒大汽车以先旧后新方式配售股份给腾讯控股有限公司、红杉资本、阿里巴巴的云锋基金及滴滴出行等多名知名国际投资者,筹集约40亿港元。此后,2021年1月,恒大汽车又向六名投资者定向增发新股,融资260亿港元。


图源:恒大官网

自2020年3月到2020年末,恒大集团权益融资合计888亿港元,除恒大汽车两次配股300亿港元外,恒大物业引战235亿港元、上市募资140.8亿港元,中国恒大配股43亿港元,恒腾网络出售股份6亿港元,房车宝引战163.5亿港元。

而为了解决眼下的燃眉之急,恒腾已率先成为弃子。

恒腾网络今年8月1日晚间发布的公告:腾讯方面以总价20.68亿港元收购恒腾网络7%股份;另一个独立第三方买方则以11.82亿港元收购恒腾网络4%股份。两笔交易总价32.5亿港元。这是继恒大6月22日以44.33亿港元转让8%恒腾网络股份给儒意影业创始人柯利明后,又一次出售股份。

在巅峰时期,恒大前述四家上市公司总市值曾经破万亿港元。而现在,四家上市公司总市值则在1500亿港元上下浮动,已缩水8成。

无论是中小企业,还是巨头企业,多元化历来是“双刃剑”。恒大的多元化努力,当初处在风口上之时,资本故事讲说不尽,上市融资源源不断,一时之间风光无限。而一旦从风口跌落,多元化就化身为沉重包袱,反而给核心地产业务带来拖累。2021年中国恒大公布上半年报,营收和净利润下降,恒大方面解释称,恒大汽车等业务版块持续亏损是一大原因。

除了多元化造成的拖累,宏观层面上地产行业本身也已经进入下行周期的深水区,用“任首席”的话语体系来讲,这种局面似乎可称之为地产“新新周期”。

“房住不炒”之后,2020年,监管部门专门为地产商划出三道红线:(1)房企剔除预收款的资产负债率不得大于70%;(2)净负债率不得大于100%;(3)现金短债比不得小于1倍。2021年上半年财报显示,恒大有息负债相较于去年3月下降了约3000亿元,实现一条红线变绿,另外两条红线依然“明镜高悬”。

而就是降下来了的有息负债,似乎也丝毫大意不得。7月,广发银行江苏宜兴支行以“情况紧急”为理由,直接向法院申请冻结恒大集团将近1.3亿的资产欠款,如有需要还可以查封、扣押其他等值财产。尽管最终双方达成和解,但这仍为恒大拉响了警报。

最贵的经济学家嗅觉敏锐。

今年3月18日,原恒大首席经济学家任泽平将赴东吴证券上岗。任首席留给恒大的,是曾经对房地产走势的那一系列激进判断。同时,任首席不忘致敬许老板,称“感谢恒大集团许家印先生的信任和支持,许先生大格局大情怀”。

“问这快乐为何来去如飞,像那天上白云乍离乍聚。”

尽管随着房地产持续进入下行周期以及地产宏观调控力度不降反升,加之恒大地产自2017年以来的激进扩张,恒大的核心地产业务一直在承受压力,但是外界也注意到,恒大的地产开发经营能力以及许老板闪转腾挪的危机应对能力,仍是恒大手中的王牌。

而在过往近三十年的历史中,恒大也曾多次经历如同今天一样的危机与困境。2008年美国次贷危机爆发后,恒大上市一度被搁浅,资金链也走到了即将断裂的边缘。许老板一面祭出自己拿手的“当年拿地、当年开工、当年入住”的恒大速度,快速周转,一面不动声色从香港富豪郑裕彤、刘銮雄、杨受成等处筹得5.06亿美元战投资金,从而一举度过危局。2009年,中国恒大港股上市,许家印也第一次成为首富。

2017年,三轮战投1600亿的八方支援,再次展示出彼时恒大规模带来的超凡影响。而时值2021年的多事之秋,许家印还能迎来白衣骑士吗?目前还不得而知。

9月1日,中国恒大举行“保交楼”军令状签署大会,恒大集团董事局主席许家印出现在签署大会上。中国恒大八名副总裁率八大保交楼专项工作组,恒大地产旗下各省公司董事长率班子成员、项目总,共同签署了“保交楼”军令状。对于恒大财富危机,许家印放话:“我可以一无所有,但恒大财富的投资者不能一无所有。”

此前的每一次危机,灵魂人物许家印凭借自己的人脉、资源、不放弃的精神,带领恒大一次又一次的涅槃重生,重生的恒大比之前的恒大更有力量。但这一次,调控之下,诸多高杠杆的地产兄弟处境艰难,前有泰禾,后有华夏幸福,许家印还能化险为夷吗?欢迎评论区聊聊。

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