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建业求救?佳源退出?房价下跌?郑州楼市的AB面

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楼市会有永远上涨的神话吗?

如果在3年前,“楼市永远涨”可能会有很多拥趸。

但是,国家统计局的数据正在无情撕裂这个“神话”的面皮。

9月15日,国家统计局发布2021年8月70个大中城市房价数据,8月郑州新房房价环比下跌0.1%,二手房房价下跌0.2%,打破“七连涨”局面,是今年来出现的首次下跌。

2021年下半年,已经走过10年黄金期的楼市,开始展现行业的另一面。

郑州楼市也正在发生微妙变化。

曾经充斥着造富神话的房地产行业开始出现裂缝,暴雷违约房企从不知名的中小房企、区域房企开始变为千亿房企、头部房企。不少房企陆续发出危险的讯号。

2021年或是房企有史以来最焦虑的一年。

01

近来有一张图片在朋友圈流传甚广。网传雅居乐等多个房企大规模裁员。


事实上,在今年地产圈的人事变动十分频繁。

根据不完全统计,今年以来已有十多家房企传出裁员或优化消息,其中不乏包括绿地、泰禾、合景泰富、雅居乐、宝能等知名房企。

此外,克而瑞《2020-2021年中国房地产房企薪酬报告》显示,全国80家典型上市房企在2020年人均薪酬首降,高管薪酬同比下降5%。80家典型上市房企薪酬总量增速连续三年收窄。


同样,这种震荡和危机同样也蔓延至了河南本土。

前段时间,一则《关于企业出现重大风险和危机并请求帮扶救援的报告》让建业集团站上风口浪尖。在报告中,建业集团称受到汛情和疫情的双重打击,企业在河南各区域多个地产项目停工、停业,部分在建项目损毁严重,累计造成各种经济损失逾50亿元。

9月9日夜间,建业集团召开媒体沟通会。建业集团侧面证实了网传报告的真实性。建业集团总裁王俊表示,因疫情、灾情等影响,公司的确出现一定损失。但银行贷款并未受到影响,公司在手资金充裕,短期内无偿债压力。开发商的困境还表现在流动性上。

根据克而瑞河南公布的数据,8月份主城区商品住宅供应52.94万㎡,同比下跌35%,成交量49.52万㎡,同比下跌40%,从供小于求转变为供大于求。

截止到8月郑州市主城区商品住宅累计供应634.24万㎡,成交571.25万㎡,仅为去年全年成交量的55%。

受到疫情和汛情的叠加,市场推盘量接连下跌。整个8月,大郑州范围仅有2项目开盘,相比去年同期的23个项目开盘,下滑了92%。

以半年度作为对比来看,2021年上半年,大郑州(主城+环郑)商品住宅供应854万㎡,同比下跌22%,环比下跌36%,成交721万㎡,同比下跌7.4%,环比下跌34%。

在7月到8月,郑州主城区商品住宅价格出现短幅震荡。7月郑州商品住宅均价下跌1.8%,8月环比上涨约7元,仍未达到6月份水平。

根据国家统计局数据,8月份,一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%,涨幅比上月回落0.1个百分点。

二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨4.4%和3.2%,涨幅比上月均回落0.3个百分点。

三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨2.8%和1.9%,涨幅比上月分别回落0.5和0.4个百分点。
郑州新房房价更是环比下跌0.1%,二手房房价下跌0.2%,打破“七连涨”局面,出现今年来首次下跌。

可以看出,从企、供、销、价各个维度来看,郑州楼市似乎到了“此诚生死存亡之秋也”的境地。

曾经,遥想到2016年,万人抢房的时候,量与价齐飞。郑州远郊某项目,以高达16000元/平的价格开盘即罄。沉寂数年的烂尾楼也能摇身一变,成为当红辣子盘。

2018年,郑州部分远郊项目房价出现大幅度跳水,郑州市场房价开始出现持平,但是以价换量的营销手段,依然驱使着购房者如蝇逐血,追赶着利益狂奔。

一位营销总监说,量和价总得有一个在线。

在楼市,多的是闭着眼就能赚钱的时候。

可是现在,事情似乎并没那么乐观。

郑州楼市似乎已经从A面翻到了B面。

02

没有什么再比收到新房更让买房人开心,也没有什么能比延期交房甚至烂尾更让买房人闹心。

郑州房地产圈一个永远不老的话题就是“名门的资金链”。

去年刚刚松了口气的名门翠园业主,今年再一次被迫站在了悬崖边上。

根据大河网报道,有业主称佳源已退出名门翠园项目,项目6#地块处于处于停工状态。名门翠园的复工和交房再次变成了未知数。事实上,早在2019年名门旗下项目就不断有问题爆出。

有传言称名门旗下项目因资金断裂停工。但彼时已经在暴雷边缘的名门却并没有停下步伐。

2020年9月,继进驻平顶山市中心后,名门掷金十几亿摘牌中牟24、25号地块,溢价均在60%以上。一时间,名门地产“有钱买地,无钱盖房”的言论在坊间流传甚广。


同年,佳源集团先后接手名门旗下橙邦、翠园两个项目。

11月7日佳源集团品牌发布会在郑州举行,标志着佳源集团正式入驻郑州。

乐居网河南还针对此出了一期系列报道《地产X光丨起底佳源集团,名门的白衣骑士究竟靠谱吗》,瓜也不少,大家可以翻一翻。

在被佳源接手后,名门项目的维权局面依然没有消失。

2020年底,名门橙邦由于安置过渡费无法正常发放等问题也爆发了一波维权。

时间转至今年7月,乐居财经发表《中融国际信托退出3家河南房地产公司,帷幄房地产接盘》一文,文中显示,中融国际信托撤出郑州名门城房地产有限公司,河南帷幄房地产开发有限公司接盘。


天眼查显示,目前名门翠园所属开发商的产权结构中不见佳源的痕迹,开发商河南圣鸿置业有限公司由河南帷幄房地产开发有限公司全资控股。


值得注意的是,2021年以来,河南圣鸿置业有限公司14次被列为被执行人。单次执行金额从几万到几十万不等,被执行总金额超2亿。



来源:天眼查如今,“白衣骑士”已不见踪影,翠园所属开发商风波不断,曾经的神盘名门翠园能否交房再次成为悬念,让人忍不住为业主们捏上一把汗。

据乐居河南不完全统计,截止到发稿前,2021年郑州主城范围内房地产领域维权多达76起,涉及了大部分一线入郑房企和本地龙头房企。

而这其中,绝大多数都是房屋交付问题而引发的维权。其背后也折射出了,房地产行业高速发展下暴露出来的隐忧正在慢慢展现。

在房地产黄金时期,投资规模盲目扩张,高负债、高周转、高溢价的运转方式,随着调控走入深水区,正在成为压垮房企的最后一根稻草。

03

近几年,房企的日子确实不好过。

曾经万科高喊的“活下去”早已不再是一句口号,已经成为了多数房企的当务之急。

据Wind数据显示,上半年发布业绩的143家房企销售毛利率平均值为26.9%,同比减少4个百分点,近4年来首次跌破30%。行业利润下滑已经是大势所趋。

华润、金茂等知名房企毛利率都有不同程度的下滑。

有业内人士预估,保持20%-25%的毛利率可能是整个行业的趋势。对于房企来说,闭着眼赚钱成为了过去式。而对于购房者来讲,购房的成本和风险也随之增大。但是这并不意味着房地产已经迈了夕阳化。

根据央行报告,我国城镇居民家庭财富中,实物资产占了8成左右,其中房产占比接近7成,而金融资产占比仅为2成。房产依然是财富构成的主要方式。

此外,根据乐居河南监测,郑州每年的新房销量虽然从2018年开始出现下滑,但仍保持在年销20-30万套左右的规模。


数据来源:360房产网

此外,郑州五年净流入人口260多万,每年20多万青年人才来郑创新创业。

这意味着郑州的居住需求仍然存在,且将长期存在。只是,房地产市场的逻辑已经变了。

截止到8月份,郑州主城新房去化周期上涨到13.9个月,市场处于在清库存的阶段,购买需求缺少短期释放的动力,整体购买力趋于稳定。二手房已经进入寒冬,郑州部分房源降价30万等不来买主,市场下游的流动性完全锁死。


随着全民住房保障体系的建立,房地产商品化市场的未来正在走向买方市场。

04

写在最后这就是郑州楼市的B面:

房地产企业资金压力增大,新房价格持续横盘或者下探,以价换量重出江湖,二手房成交接近冰封……其带来的阵痛则是:部分中小企业甚至龙头企业面临破产重组,烂尾楼和停工项目增多,房地产领域维权小高潮出现,多套房产持有者成本不断加大……

房地产行业的动荡和变革已经成为不争的事实,而这些动荡和变革,或许正是一个新的秩序的开始。

  1. 房地产行业没有夕阳化,只是走向了更加成熟的阶段。郑州以及全国的住房需求仍然存在,只是或许不再有过去的十年的高峰水准。房地产微利时代到来,房产回归其根本属性,行业将走向成熟自律理性新阶段。
  2. 房企加速分化。当前,房地产的调控政策有一定的确定性,“房住不炒”和“三条红线”对行业的影响是长期的。在此情况下,房企会进一步分化、行业集中度大大提速。
  3. 未来财务稳健的头部房企及地方龙头会活得更久。对于购房者来说,未来准现房和现房会是优选。此外选择财务稳健的头部和地方龙头或将能尽可能规避购房风险。

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