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超1800亩!石肯旧改大爆发!5条村要卖地!多家房企大鳄盯上!

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桂城石肯片区,即将迎来大变身!6宗旧改地+1条整村改造(718.96亩+1094亩)全部出进展!涉及石肯5条村!最高保底超11.7亿元,均带返租商铺!


地块位置分布图

石肯片区控规:3轨道+13宗宅地

今年8月,南海区政府网站发布了石肯片区控规修编。从规划图看,片区未来将规划宅地至少13宗,同时片区还将规划1所九年制学校和1所小学。

整个片区约有6宗旧改地+1条整村改造正在推进,涉及石肯一村东、石肯一村西、石肯二村、石肯三村和石肯四村。


截至目前,7个旧改(6宗旧改地+1条整村改造)全部有进展。其中,石肯三村、石肯一村东将于周六迎来表决!


01.文海围工业区改造地块

9月13日,桂城石肯三村和石肯一村东相继公布了关于“文海围工业区”地块的土地前期整理方案,合计面积超21.1万㎡,可出让面积超14.29万㎡。

两者都将于9月18日进行方案表决。



表决通知公告

地块地处桂城石肯板块,与禅城奇槎板块相邻,位于保利和悦滨江北侧,临近半月岛湿地公园(南海段),东望平洲水道,临近怡海五小。



改造地块位置示意图

石肯三村地块整理方案

根据石肯三村“文海围工业区”地块土地前期整理方案显示,由于缺乏前期土地整理资金,项目计划通过选取土地前期整理合作进行土地整理,后以挂账收储公开出让,地块作商住用途开发。


项目土地前期整理方案(部分)

前期整理成本为8600万元

地块位于桂城石肯片区东平路以西,土地整理面积约116155.73㎡(约174.23亩)。项目为工改居,扣除25%的公益性用地后,可出让面积约83776.39㎡(约125.66亩),容积率≤2.8。


地块用地红线图

项目计划通过桂城街道公共资源交易所以公开竞投方式确定整理人,竞投起始比例为“增值奖励比例40%”,最低比例为“增值奖励比例20%”。

同时,按照要求,土地前期整理期限为2年,即签订协议后1年内完成地块清拆,2年内完成其他前期工作,达到收储条件。地块前期整理成本为8600万元,包括收益保障款和搬迁奖等。


截图自整理方案

集体保底收益超11.36亿

方案显示,本宗地块完成土地整理、公开出让后,地块权属人三村经济社保底收益为113626万元,以及回购8000㎡临街商铺的总价款。

地块竞得人须返租8000㎡商铺13年,前6年租金为80元/㎡/月,此后每三年递增10%。

与此同时,地块的保底出让价=(保底收益+土地前期整理成本8600万元)÷三村经济社的土地收益补偿比例。

石肯一村东地块整理方案

根据石肯一村东“文海围工业区”地块土地前期整理方案显示,地块土地整理面积约94858.45㎡(约142.59亩),可出让面积约59150.53㎡(约88.73亩)。


项目土地前期整理方案(部分)

项目计划通过桂城街道公共资源交易所以公开竞投方式确定整理人,竞投起始比例为“增值奖励比例40%”,最低比例为“增值奖励比例20%”。

地块前期整理期限同样为2年,即签订协议后1年内完成地块清拆,2年内完成其他前期工作,达到收储条件。

而土地前期整理成本为8580万元,包括收益保障款和搬迁奖等。

集体保底收益超7.46亿元

方案显示,本宗地块完成土地整理、公开出让后,地块权属人石肯一村东保底收益为74611万元,以及回购7500㎡临街商铺的总价款。

地块竞得人须返租7500㎡商铺13年,前6年租金为80元/㎡/月,此后每三年递增10%。


地块用地红线图

02.石肯一村东周巷口改造地块

今年9月8日,石肯一村东“周巷口工业区”地块完成了土地开发方案表决,以1188同意票数、99.5%的同意率表决通过。


表决结果公示

地块位于桂城石肯板块,毗邻万科金域蓝湾,周边建有顺联公园里、天安中心、鹏瑞利广场等生活配套,临近地铁4号线季华东路站。


地块位置示意图

根据土地开发方案显示,项目改造面积约20560㎡(折合约30.8亩),可出让面积约21.99亩,规划用地性质为城镇住宅兼容零售商业,综合容积率上限为3.0。最终以规划部分出具的规划文件为准。


项目土地开发方案(部分)

同时方案中提出,在地块成功出让后,一村东经济社将使用获得的部分土地出让收益补偿回购约2950㎡首层临近商铺。出让地块竞得人须返租一村东经济社所有回购的商铺物业,返租10年。

按照铺排,下一步项目将进行土地出让方案拟定和表决,表决完成后即刻走招拍挂流程。

03.石肯二村“工业区”改造地块

7月27日,桂城石肯二村“工业区”地块土地开发方案以100%同意率通过,未来将以挂账收储的形式公开出让。


结果公告

地块位于桂城石肯板块,毗邻万科金域蓝湾,周边建有顺联公园里、天安中心、鹏瑞利广场等生活配套,且从地铁4号线一期用地红线图公示获悉,规划的季华东路站就在地块上,并设有出入口。


地块位置示意图

根据土地开发方案显示,项目地块位于南海桂城半岛路以北、金域蓝湾以西地段,改造面积约30447.20㎡(折合约45.67亩),根据现时该地块规划,宗地可出让面积约43.14亩,规划用地性质为城镇住宅兼容零售商业,综合容积率上限为3.0。最终以规划部分出具的规划文件为准。


项目土地开发方案(部分)

值得一提的是,方案提出,在地块成功出让后,二村经济社将使用获得的部分土地出让收益补偿回购约7500㎡临街商铺,实际交付的面积以最终规划设计方案为准,交付面积差异不超过5%。

按照铺排,本次表决完成后,下一步二村经济社将根据政府的指引完成出让地块公开出让前的有关工作,拟定土地出让方案。

04.石肯钢铁市场改造地块

项目地块于2020年6月表决通过前期整理方案,并在同年8月完成前期整理方案招标。

彼时多达8家房企参标,分别是卓越、奥园、保利、招商、龙光、时代、美的置业、碧桂园,6家举牌到最低竞投比例20%。


入围公告截图

经过股东代表会议表决,最终敲定招商蛇口为项目前期整理方!

从位置来看,改造地块毗邻依云上城,东临桂澜路,由绿景东路串起亚艺及奇槎板块。


石肯钢铁市场改造范围航拍(2020年摄)

地块占地面积约145520.6078㎡(约218.28亩),其中,出让面积约113309.9294㎡(约169.9648亩),规划为城镇住宅兼容零售商业、教育用地,容积率上限为3.0。

值得一提的是,未来地块出让,要求配建1所规模不少于24班的小学(用地面积不少于20000㎡,建筑面积不少于25000㎡),竣工验收后须无偿移交桂城街道统一管理、使用。


土地权属人涉及石肯经联社和三村经济社,保底收益为117285万+回购15000㎡临街商铺的总价款。商铺预计返租13年,前六年租金为80元/㎡/月,后每三年递增10%。

另外,根据公告项目,项目土地前期整理成本达1.2亿元,涵盖收益保障款为6000万元,搬迁奖励款及其他费用为5500万元,管线迁移费及不可预测费500万元等等。

地块整理期限为两年,即竞得方与整理人签订《土地前期整理协议》之日起2年内完成土地前期整理工作,使地块达到可出让交付使用条件。据悉,地块预计2022年迎来招拍挂。
据了解,项目已于今年3月正式开拆。


地块推介资料

05.石肯“六亩围”改造地块

桂城石肯“六亩围”地块土地前期整理于2019年由佛山利隆产业投资有限公司(即三水盛凯)以“增值收益奖励的50%”中选。


结果公告

地块位于佛山市南海区桂城桂澜路以西与季华路以北地段,位于鹏瑞利广场北侧、季华金品东侧,地块土地整理面积约为71597.57㎡(约107.39亩),可出让面积约为81.52亩(其中约64.1亩为宅地;约17.4亩为商地)。


地块推介资料

“六亩围”地块为石石肯经联社和一村西经济社共同所有,保底收益为货币收益5.72亿元+回购10000㎡临街商铺的总价款。

此外,彼时地块要求整理期限为3年,即签订协议起3年内达到公开出让的条件。换言之,该地块预计到2022年会迎来招拍挂。

根据最新航拍,地块已完成地面清拆、平整。


石肯“六亩围”地块最新航拍

06.石肯四村整村改造

石肯四村位于桂澜路以西,季华路以南,根据2021年南海区城市更新推介会显示,整个项目改造面积约1094亩,拟投资额约200亿元,总建筑规模约95.1万㎡。


2021年推介会资料

早在2019年,石肯四村已完成改造意愿表决,并通过股东大会表决,选取了保利华南作为改造前期机构。


石肯四村航拍图(摄于2020年)

根据最新石肯片区控规修编显示,石肯四村未来改造后将释放至少7宗宅地+3宗商地,以及新建1所九年制学校+1所小学。


片区控规图(部分)

据悉,石肯四村城市更新单元计划已上报区政府,下一步将上平台开招市场改造主体。

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