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地铁两次爽约,容桂楼市还有突围机会吗?

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大家好!我是功夫萨。上次我们聊完狮山,这次把目光投向另一座千亿大镇——容桂(现已改为“街道”,此处指工业总产值,非GDP)。

今年以来,信业、方直+荔园、中建三局、爱情+长信等新盘相继亮相,再加上去年的东原、实地项目,容桂楼市全面洗牌。

外来房企涌入,能搅动市场风云吗?这一切要从容桂的城市基本面说起。


千亿大镇的困局,房价被伦教赶超

容桂是一座充满传奇色彩的镇街,近年来的发展亦是争议不断。

一方面,容桂起点很高,它从中国第一个亿元镇到工业总产值超千亿的镇,拥有5000多家工商企业,是中国镇域经济的佼佼者。

从地缘上看,它紧靠顺德政治、经济和文化中心大良,与广州南沙仅一河之隔,是顺德少有的临广但却不限购镇街。


| 容桂城区鸟瞰图(海骏达广场一带)

另一方面,它的地铁建设落后于顺德其他镇街,当年佛山3号线“砍掉”容桂段,如今终于等来了佛山11号线(规划),但工可研究又被喊停,开工时间大概率延迟。



反观北滘、陈村,因为广州7号线顺德段即将通车,房价今非昔比;连往日的“小弟”伦教,都因为佛山3号线而扬眉吐气,房价突破2万+。

然而,容桂只有少数临江大平层,房价超过2万/平,大部分新盘售价仍在1.4-1.6万/平之间徘徊。


不过话说回来,容桂的城市面貌和配套资源,是远远超过伦教的。对于镇街楼市,尤其是临广板块,我们一定要用发展的眼光看问题。


四大新盘涌现,产品线泾渭分明

踩盘过程中,我发现有项目把容桂划分成四大板块,分别是:渔人码头板块、容桂西部老城区、容桂东部和凤凰湾板块。

| 容桂在售新盘分布图

今年以来,容桂有四大新盘先后亮相,从产品线上,定位相当清晰:要么是极致户型,主攻绝对刚需和外地投资客;要么是有景观资源,定位偏改善型本地客户。


先来看容桂东部板块,中建壹品鄂旅投·东湖学府和星耀国际是近期热度较高的两个项目。

东湖学府拥有东湖公园一线湖景,周边教育、商业和医疗资源丰富,首批产品以102㎡起步,从展示面到产品面积都偏改善型定位,预计10月开盘,吹风价1.6-1.7万/㎡。


| 中建壹品鄂旅投·东湖学府项目沙盘

该盘亮点在于大园林,2梯4户在容桂比较罕见,相比起市场上常见的2梯6户通风和采光更佳,板房设计相当实用。


| 建面约125㎡板房-客餐厅实景


102㎡三房


125㎡四房

星耀国际与东湖学府相距不到1公里,是方直与荔园合作项目,其亮点在于项目规模较大,自带约4万㎡商业街,园林展示区风格比较摩登。

| 星耀国际园林展示区

其首推5座,楼栋呈梳式布局,主打89㎡竖厅三房和109㎡横厅四房,吹风1.4-1.45万/㎡,最快9月底开盘或国庆假期开盘。

| 星耀国际项目沙盘

星耀国际约89㎡板房


89㎡三房


109㎡四房

而容桂老城区,也有四个项目可选,其中规模较大的是爱情力高印玥万璟。

该盘已在海骏达广场开放外展厅,预计10月1日开放销售中心及板房,将主打69-103㎡极致户型,吹风1.5万/㎡,但暂无户型图。

| 爱情力高印玥万璟临时沙盘

至于信业悦容台东原印阅府楼盘规模较小,分别只有3栋楼和2栋楼。

信业悦容台主打67-101㎡极致户型,67㎡做三房,客厅开间约3.1米,87㎡三房带套房,101㎡做四房,主要面向在附近工作的“新容桂人”以及投资客户。

| 信业悦容台项目销售中心实景(门前雕塑仍在施工)

信业悦容台户型图(点击图片可放大)




东原印阅府现正重新装修销售中心,购房者到访需要打手电筒看板房。

其预计9月18日重新开放销售中心,目前在清2座少量房源,优惠价1.3-1.4万/平,而且是中间楼层,比去年首次开盘价1.5万/平便宜不少。

| 东原印阅府项目实景

| 东原印阅府约86㎡板房(无开灯效果)

不难发现,大家都把开售节点锁定十一,有些项目为了在9月抢先亮相,连销售中心门前的雕塑、入户大堂的细节都没做好,就火速开放销中了。(时间就是金钱,走货第一


如果你喜欢大盘,推荐看东湖学府、星耀国际、爱情力高印玥万璟,如果你手头预算紧张,需要控制总价,不妨看看信业悦容台和印玥万璟的极致三房。

至于价格,平均水平在1.4-1.5万/平左右,如果超出这条线,不妨看看是不是有湖景、有江景、有商场,或有地铁规划支持溢价。

还是那句话,萝卜青菜各有所爱。毕竟,湖景和江景资源是不可复制的,如果追求景观视野的改善一族,推荐看看东湖学府,整体品质很OK。


碧桂园凤凰湾,这个大盘很不“容桂”

说到容桂,绕不开的一个项目,自然是碧桂园凤凰湾。今年1-8月,容桂板块一手住宅网签约36.95万㎡,仅是凤凰湾一盘就贡献了4成成交量。(数据来源:克而瑞,仅统计住宅)

与容桂整体市场温吞的调性不同,凤凰湾一直与“热销”挂钩,去年还杀入全国热销盘第二。

用容桂某开发商人士的话形容:“凤凰湾虽然地处容桂,但很不‘容桂’,它的客户来自全国各地。”


| 碧桂园凤凰湾项目实景图

不知不觉,该盘已经卖了十年了,比起它热销的光环,我更好奇的是,它还能卖多久?

据悉,该盘还剩1400多套住宅,按照往年的销售进度,不用半年就可以卖完,难怪开始主攻商办(但据说收购计划仍在推进中,没那么快说再见


)。

住宅方面,项目在售89-121㎡三四房,两梯四户、六户设计,单价1.1-1.5万/平,三房总价不到100万起。

【阳光里2期】25栋平层图


【荟悦台2期】7栋平层图


经过多年建设,项目的商业街、万田超市、广州“域”酒店、钱大妈等商业配套已开业,今年年底还有东逸湾东一城商业中心升级,引入肯德基凤凰湾分店。

不得不说,碧桂园的造城能力、营销能力都是相当强大的。


| 碧桂园凤凰湾商业街实景


不限购的容桂,还有突围机会吗?

看到这里,相信大家有疑惑:现在的容桂还能买吗?

萨姐认为,如果你买房的目的是自住,那么自然是早买早享受,解决居住、婚房或孩子上学问题。容桂属于顺德临广板块当中的洼地,房价水平相当于大良的2/3,比起伦教也要便宜3000-8000元/㎡。

容桂现有生活配套是可圈可点的,顺德大道南两侧集中了三家大商场。以海骏达广场为例,地下停车位充足,品牌商家种类丰富,不乏新奇好玩的文创店、网红书吧等,工作日下午人气尚可。

海骏达广场

今年,顺德提出以德胜河为轴心,打造顺德版“珠江夜游”。


一河两岸,北面是大良,南面是容桂。如今,容桂的渔人码头已经成为网红打卡地,成为促进容桂夜经济的佼佼者。



| 容桂渔人码头(来源:@容桂发布)

但另一方面,容桂的城市界面、商业与教育氛围,仍然无法与大良相提并论。官方亦深知这一点,从最早的“容良组团”到后来的“顺德新城”,无一不是捆绑大良与容桂,组团发展。

在交通方面,顺德加快推动顺通大桥顺兴大桥建设,加强容桂与大良的交通对接,促进人流、物流、资金流、信息流等要素流动。


| 顺通大桥效果图

所以,容桂房价能不能涨,能涨多少,关键看大良。当然了,如果有了地铁的加持,早日给购房者一颗定心丸,容桂楼市肯定能更上一层楼。

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