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王石预言已应验?国内“手握”两套房的家庭,未来将面临什么答案

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作者:史料君

“高空置率,低生育率,3孩,市场拐点同时到来”

看似不相关的几个词,似乎有某种联系了。

住房空置一直是人们津津乐道的话题,而谁也不知道准确的空置率有多少,但高空置率应不是什么秘密。不少网友直观感受认为,在城市郊区的小区里,亮灯率可能只有50%,低的可能只有20%-30%。根据一些机构的调查数据可以看出一些端倪。国家电网以低于20度/年用电量为标准,算出2017年大城市与小城市的空置率为11.9%和13.9%。而早前腾讯调查的2015年空置率数据则要高出不少,一、二、三线城市分别达到22%、24%、26%。经过些年的继续建设,空置率只高不低。

其实,即便按机构的最低数据算,相比国际5-10%的合理区间,住房已经出现了整体过剩情况。


那么,可以指望未来的年轻人接盘吗?

根据七普的数据显示,2020年我国的总和生育率为1.3,即育龄妇女平均生育子女数量少于1.3人,低于国际1.5人的警戒线,而且从现实来看,还有进一步走低的趋势。

按理说,90后应该属于生育主力,但根据民政部门的数据显示,在现有的1.7亿90后中,仅有不到1000万对(其中还含80后、00后结婚人数)登记结婚。何况,从身边感受的情况看,90后要么父母早已准备了住房,要么就属于那种比较“佛系”一类了,他们不想背负那么大的压力,宁愿选择租房。所以,不断增长的空置房,想让未来的年轻人接盘几乎没有这个逻辑。

有人说3孩来了,可以承担接盘大任?

有没有搞错,这么多的人不结婚,房子不就是主要原因之一嘛,不结婚、没有房子何来的1孩、2孩、3孩。还要搞清楚一件事,国家放开3孩是从长远战略计,就是为了扫清当前的生育障碍,前面端了教培,后面接着在整顿住房市场。需要注意的是,不是直接要开发商降价让大家来接盘,而是另辟新路,决心大力发展租赁住房,实现全体人民住有所居。

有人担心这些公家的租赁房什么时候能轮到自己?不久前住建部的会议算是回答了这一关切的问题:对城镇住房和收入双困难家庭提供公租房、对年轻人和新市民提供保障性租赁房、对“夹心层”购房者提供共有产权房。采取一切手段包括通过集体土地入市、改建闲置厂房、利用闲置商办等等,反正5年之内,对没有住房的人实现人人有房住,这一点,不要有任何怀疑。

以上种种因素作用下,终于开始感受到市场的寒意。

根据每日经济新闻9月11日报道,全国66个城市新房市场成交量环比持续下滑,其中曾经的楼市大热门城市深圳,其二手房成交量同比暴跌77%,创近10年最低。7成百强房企在7月份的业绩同比下降。用报道中的一句话说:

一个“降”字,几乎波及了从新房、二手房、土地市场到房企融资的各个端口,反映出调控政策对楼市的全面影响越来越大,并且从政策出台到市场变化的时间正在缩短。

一言以蔽之,买得起房的人早买了,即便有钱再买,但在政策转向下,他们选择了收手,市场开始扭转也是必然趋势。而对于买不起房,或者不愿意被高房价“挟裹”的人选择租房,或者等待住上长租房。有人就表示,王石预言已开始应验,他曾说过:

年轻人不用着急买房,哪怕就是有钱也不要买房,租赁市场发展火热,租房也是一个非常不错的选择,不要让房子限制住自己的人生,现在买不起可以再等等。


王石的这段预言透露了几个内容:1.年轻人不建议早买房,压力太大,还限制住了自己的理想;2.现在不是买房的好时机,可以再等等;3.租赁市场将会很好,租房将是年轻人的一个好选择。客观来说,王石的预言大体上已开始得到了验证:

第一,在9月13日,新华社客户端发表的一篇文章《住有所居这样实现》中提到了这样3项:


1.住建部表示:“十四五”期间,将以发展保障性租赁住房为重点,进一步完善住房保障体系,努力实现全体人民住有所居。
2.对于新市民买不起、租不好房的现实问题,国家正在下决心、下力气解决。“人人住有所居”,再次为房地产行业刷新了发展基调。
3.“未来通过租房,在实现高质量居住同时,租房者也将享受和购房者一样的教育、医疗等制度福利”。

可以看出,租赁房将是未来重点发展方向,如果说少数人租房感觉没面子,但当很多人都选择国家提供的租赁房,其大众心理也会逐步接受,丈母娘也不再排斥!君不见发达国家租房结婚、生子是再正常不过的事了。

第二,房价和租金双双进入官方定价时代,购房者不着急,租房者有保障。新房限价不用说了,这两年都已经严格实行,而此前炒作虚高的二手房也逐步纳入“管控指导”,目前深圳、广州、合肥、温州、衢州、东莞、金华、深圳、无锡、绍兴、上海、西安、三亚、成都、宁波等15个城市发布了二手房指导价政策,从热点城市发布的小区指导价看,低于现挂牌价30-40%属于普遍情况,打对折也有,随着时间推移,二手房价将普遍进入官方定价时代。刚开始业主还会僵持一下,最终不得不与官方指导价接近,在这样的趋势下,谁还会着急买呢?观望等待是必然。

第三,不仅租赁房充足供应,租金也受到严格限制。住建部8月31日发布的《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》规定,“城市住房租金年度涨幅不超过5%”,当然,这还是市场租赁房,像国家后面大量提供的公租房,租金比市场同地段、同品质的租赁房还要低,这样的居住体验年轻人谁不喜欢?


由此可知,未来购房者越来越理性是一个不争的事实,过去房子多象征着巨额财富,但在未来可能是一个烫手山芋,我们来梳理一下持有2套或者更多房子的家庭,以及在未来将面临什么答案(结局)。

1.先来看看,2套房在国内是什么水平?

央行课题组发布的2019年城镇居民负债情况调查显示,拥有2套及以上的家庭占41.5%,家庭户均住房1.5套。当然,这里面还有很多人被平均了,比如根据央视播出的节目显示,大连金州新区管委会原管委会主任徐长元被查封的房产高达2714套,总建筑面积为43万平米。所以,持有2套房超过了平均数,但离“房叔”、“房姐”还差得比较远。

2.“空而不住”将是一件非常不划算的事。

第一个就是房产税真的快来了。在今年5月,财政部长撰文提到将积极稳妥推进房地产立法和改革,此后财政部等4部门专门听取了部分地方和专家对房产税改革试点的意见。而在日前,官媒中国新闻网专访了专家中国法学财税法研究副会长施正文,在施正文看来,4部门是对实施方案的探讨,而不是理论研讨,他预计今年底大概率出台试点房产税政策。


即便按他说的1%税率,其实也是一笔不小的支出。以一套市值300万的房子为例,一年交的房产税就有3万,而这样的房子租金一年可能也就3-4万,如果再除去空闲期,可未必够支付税金,还不如把房子卖了存银行划算。当然,从目前多数专家的建议看,一两套房应该属于基本需求范畴,房产税主要是针对2套以上甚至更多房产的人。

第二个是房产空置税。这个税大家并不陌生,施行的国家有很多,为抑制投机和资源浪费,住建部原副部长仇保兴早就建议,房地产税应分类进行,包括空置税在内的税种可以精准抑制投机,而且在他看来,从长远角度讲,空置税肯定会出来的。从国外经验看,空置税确实可以有效抑制投机,比如法国实行累进式征收,空置第一年交房款的10%,第二年交12.5%,第三年交15%。还比如澳大利亚,超过6个月没有出租的交约折合人民币2.6万元/年的罚款。



第三个是在“共富”背景下,专家建议启动遗产税。遗产税,就是对死者留下的遗产征税,包括现金、金融资产和不动产等资产征税,其目的就是防止贫富差距过大,目前世界上有超过100个国家征收了遗产税,比如英国起征点是32.5万英镑,税率为40%,法国10万欧元免税,最高税率为45%,最低税率为7%等等。目前虽然我们没有征收遗产税,但中国社科院在发布2017年经济蓝皮书时曾呼吁尽快征收房产税和遗产税。围绕“共富”话题,观察者网9月7日专访复旦大学中国研究院研究员寒竹报道,他建议征收的3大税中除了房产税和资本得利税外,还就是“遗产税”,通过3大税实现“共富”。


当然,从别国经验和一些专家观点来看,无论什么税,对于自住的刚需应该没什么影响,毕竟都有相应的起征点,而我们现在倡导的“房住不炒”也正是如此,只是对房子过多的炒房客越来越不利。

学习更多房产和买房知识,欢迎关注本号。

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