王石预言已应验？国内“手握”两套房的家庭，未来将面临什么答案

作者：史料君

“高空置率，低生育率，3孩，市场拐点同时到来”

看似不相关的几个词，似乎有某种联系了。

住房空置一直是人们津津乐道的话题，而谁也不知道准确的空置率有多少，但高空置率应不是什么秘密。不少网友直观感受认为，在城市郊区的小区里，亮灯率可能只有50%，低的可能只有20%-30%。根据一些机构的调查数据可以看出一些端倪。国家电网以低于20度/年用电量为标准，算出2017年大城市与小城市的空置率为11.9%和13.9%。而早前腾讯调查的2015年空置率数据则要高出不少，一、二、三线城市分别达到22%、24%、26%。经过些年的继续建设，空置率只高不低。

其实，即便按机构的最低数据算，相比国际5-10%的合理区间，住房已经出现了整体过剩情况。

那么，可以指望未来的年轻人接盘吗？

根据七普的数据显示，2020年我国的总和生育率为1.3，即育龄妇女平均生育子女数量少于1.3人，低于国际1.5人的警戒线，而且从现实来看，还有进一步走低的趋势。

按理说，90后应该属于生育主力，但根据民政部门的数据显示，在现有的1.7亿90后中，仅有不到1000万对（其中还含80后、00后结婚人数）登记结婚。何况，从身边感受的情况看，90后要么父母早已准备了住房，要么就属于那种比较“佛系”一类了，他们不想背负那么大的压力，宁愿选择租房。所以，不断增长的空置房，想让未来的年轻人接盘几乎没有这个逻辑。

有人说3孩来了，可以承担接盘大任？

有没有搞错，这么多的人不结婚，房子不就是主要原因之一嘛，不结婚、没有房子何来的1孩、2孩、3孩。还要搞清楚一件事，国家放开3孩是从长远战略计，就是为了扫清当前的生育障碍，前面端了教培，后面接着在整顿住房市场。需要注意的是，不是直接要开发商降价让大家来接盘，而是另辟新路，决心大力发展租赁住房，实现全体人民住有所居。

有人担心这些公家的租赁房什么时候能轮到自己？不久前住建部的会议算是回答了这一关切的问题：对城镇住房和收入双困难家庭提供公租房、对年轻人和新市民提供保障性租赁房、对“夹心层”购房者提供共有产权房。采取一切手段包括通过集体土地入市、改建闲置厂房、利用闲置商办等等，反正5年之内，对没有住房的人实现人人有房住，这一点，不要有任何怀疑。

以上种种因素作用下，终于开始感受到市场的寒意。

根据每日经济新闻9月11日报道，全国66个城市新房市场成交量环比持续下滑，其中曾经的楼市大热门城市深圳，其二手房成交量同比暴跌77%，创近10年最低。7成百强房企在7月份的业绩同比下降。用报道中的一句话说：

一个“降”字，几乎波及了从新房、二手房、土地市场到房企融资的各个端口，反映出调控政策对楼市的全面影响越来越大，并且从政策出台到市场变化的时间正在缩短。

一言以蔽之，买得起房的人早买了，即便有钱再买，但在政策转向下，他们选择了收手，市场开始扭转也是必然趋势。而对于买不起房，或者不愿意被高房价“挟裹”的人选择租房，或者等待住上长租房。有人就表示，王石预言已开始应验，他曾说过：

年轻人不用着急买房，哪怕就是有钱也不要买房，租赁市场发展火热，租房也是一个非常不错的选择，不要让房子限制住自己的人生，现在买不起可以再等等。

王石的这段预言透露了几个内容：1.年轻人不建议早买房，压力太大，还限制住了自己的理想；2.现在不是买房的好时机，可以再等等；3.租赁市场将会很好，租房将是年轻人的一个好选择。客观来说，王石的预言大体上已开始得到了验证：

第一，在9月13日，新华社客户端发表的一篇文章《住有所居这样实现》中提到了这样3项：

1.住建部表示：“十四五”期间，将以发展保障性租赁住房为重点，进一步完善住房保障体系，努力实现全体人民住有所居。
2.对于新市民买不起、租不好房的现实问题，国家正在下决心、下力气解决。“人人住有所居”，再次为房地产行业刷新了发展基调。
3.“未来通过租房，在实现高质量居住同时，租房者也将享受和购房者一样的教育、医疗等制度福利”。

可以看出，租赁房将是未来重点发展方向，如果说少数人租房感觉没面子，但当很多人都选择国家提供的租赁房，其大众心理也会逐步接受，丈母娘也不再排斥！君不见发达国家租房结婚、生子是再正常不过的事了。

第二，房价和租金双双进入官方定价时代，购房者不着急，租房者有保障。新房限价不用说了，这两年都已经严格实行，而此前炒作虚高的二手房也逐步纳入“管控指导”，目前深圳、广州、合肥、温州、衢州、东莞、金华、深圳、无锡、绍兴、上海、西安、三亚、成都、宁波等15个城市发布了二手房指导价政策，从热点城市发布的小区指导价看，低于现挂牌价30-40%属于普遍情况，打对折也有，随着时间推移，二手房价将普遍进入官方定价时代。刚开始业主还会僵持一下，最终不得不与官方指导价接近，在这样的趋势下，谁还会着急买呢？观望等待是必然。

第三，不仅租赁房充足供应，租金也受到严格限制。住建部8月31日发布的《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》规定，“城市住房租金年度涨幅不超过5%”，当然，这还是市场租赁房，像国家后面大量提供的公租房，租金比市场同地段、同品质的租赁房还要低，这样的居住体验年轻人谁不喜欢？

由此可知，未来购房者越来越理性是一个不争的事实，过去房子多象征着巨额财富，但在未来可能是一个烫手山芋，我们来梳理一下持有2套或者更多房子的家庭，以及在未来将面临什么答案（结局）。

1.先来看看，2套房在国内是什么水平？

央行课题组发布的2019年城镇居民负债情况调查显示，拥有2套及以上的家庭占41.5%，家庭户均住房1.5套。当然，这里面还有很多人被平均了，比如根据央视播出的节目显示，大连金州新区管委会原管委会主任徐长元被查封的房产高达2714套，总建筑面积为43万平米。所以，持有2套房超过了平均数，但离“房叔”、“房姐”还差得比较远。

2.“空而不住”将是一件非常不划算的事。

第一个就是房产税真的快来了。在今年5月，财政部长撰文提到将积极稳妥推进房地产立法和改革，此后财政部等4部门专门听取了部分地方和专家对房产税改革试点的意见。而在日前，官媒中国新闻网专访了专家中国法学财税法研究副会长施正文，在施正文看来，4部门是对实施方案的探讨，而不是理论研讨，他预计今年底大概率出台试点房产税政策。

即便按他说的1%税率，其实也是一笔不小的支出。以一套市值300万的房子为例，一年交的房产税就有3万，而这样的房子租金一年可能也就3-4万，如果再除去空闲期，可未必够支付税金，还不如把房子卖了存银行划算。当然，从目前多数专家的建议看，一两套房应该属于基本需求范畴，房产税主要是针对2套以上甚至更多房产的人。

第二个是房产空置税。这个税大家并不陌生，施行的国家有很多，为抑制投机和资源浪费，住建部原副部长仇保兴早就建议，房地产税应分类进行，包括空置税在内的税种可以精准抑制投机，而且在他看来，从长远角度讲，空置税肯定会出来的。从国外经验看，空置税确实可以有效抑制投机，比如法国实行累进式征收，空置第一年交房款的10%，第二年交12.5%，第三年交15%。还比如澳大利亚，超过6个月没有出租的交约折合人民币2.6万元/年的罚款。

第三个是在“共富”背景下，专家建议启动遗产税。遗产税，就是对死者留下的遗产征税，包括现金、金融资产和不动产等资产征税，其目的就是防止贫富差距过大，目前世界上有超过100个国家征收了遗产税，比如英国起征点是32.5万英镑，税率为40%，法国10万欧元免税，最高税率为45%，最低税率为7%等等。目前虽然我们没有征收遗产税，但中国社科院在发布2017年经济蓝皮书时曾呼吁尽快征收房产税和遗产税。围绕“共富”话题，观察者网9月7日专访复旦大学中国研究院研究员寒竹报道，他建议征收的3大税中除了房产税和资本得利税外，还就是“遗产税”，通过3大税实现“共富”。

当然，从别国经验和一些专家观点来看，无论什么税，对于自住的刚需应该没什么影响，毕竟都有相应的起征点，而我们现在倡导的“房住不炒”也正是如此，只是对房子过多的炒房客越来越不利。

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