利率上调月供又涨，留给刚需的窗口期正在收缩

刚需买房的成本越来越高了！

以前，贷款100万，如果不算折扣的话，每个月的月供要还5300元。日前，苏州招行首套房的利率已经上调到了6.6%，这么算下来，同样贷100万，月供就涨到了6400元，30年的总利息比之前多了近40万！

目前，苏州大部分银行的首套利率已经涨到6%，而这不是个例。

上海：自7月24日起，首套房贷利率由此前的4.65%上浮至5%，二套房由5.25%上浮至5.7%；

广州：年初，首套房利率5.05％、二套5.25％，现在涨到首套5.85%、二套6.05%；

无锡：首套利率涨至6%，其中，中行涨至6.15%；

成都：首套利率亦涨到6.28%，二套6.53%

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房贷利率还在持续上涨，并且，宏观层面的房地产贷款增速在“持续下降”，留给刚需的“低利率”窗口，可能很快就要关闭了。

信贷持续收紧，南北方分化显现

近日，银保监会在回应房地产金融监管时表示，今年前7个月，房地产融资“五个持续下降”，其中，房地产贷款增速创了8年新低，房地产贷款集中度连续10个月下降。

房地产的贷款主要指两个方面，一个是银行给开发商的贷款，一个是银行给个人买房的贷款，也包括公积金。“增速”创了新低，这跟当下楼市的空头行情有直接关联，资金被“管住”了，房价应声而落是再正常不过的事情了。

从中，我们亦能得出：短期，真正能管住房价的最有效手段，就是信贷。房价涨跌，“短期看政策”，而信贷政策是重中之重。

各大商业银行给购房者的房贷利率在不断上调，这意味着，以后买房子，你每个月的月供也要跟着涨！并且，短期来看，随着利率的不断上调，越晚上车的刚需为此付出的月供可能会越多，直到信贷政策的转向。

此外，汇总各地利率的上调情况，我们也可以发现：利率上调的城市多数都集中在南方，而对比之下，北方城市的利率反馈却不大。实际操作层面，南方城市在信贷的审核、放款的周期等多个层面都严于北方，甚至许多南方城市直接停贷，这在北方倒是很少见的。

这一方面是南北方楼市的分化导致的，疫情后的这一波上涨，南方城市的房价普遍上涨，而北方涨幅有限；另一方面也是调控政策重点狙击下的产物，伴随南方房价的高企，南方各地的调控手段也是此起彼伏，而且调控力度一个强过一个。

虽然目前北方城市的房贷利率整体稳定，但仍不排除“跟进上调”的可能，如果是纯刚需，就要抢抓这个“窗口期”，趁着北方“利率未调”的空档，抓紧上车。

政策稳定，房贷全面收紧或是大概率！

为什么这么说呢？还要看宏观的信贷形势，未来的信贷政策大概率会继续收紧，前面引述的银保监会的答复，其实就是一种证明。

2020年的最后一天，央行、银保监会正式发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，从那时开始，政策的重锤就已经“盯上”信贷政策了。

无论是针对开发商的“三道红线”，还是商业银行给个人买房的利率，截至7月底，“房地产贷款增速创了8年新低”，就是这个政策下的产物。这是大半年来银保监会交上的一份“成绩单”，说明调控是有成效的。

而就在最近央行的一个吹风会上，发言人还透露：促进房地产市场平稳健康发展，坚持“房住不炒”定位，实施好房地产金融审慎管理制度，加大住房租赁市场的金融支持力度。

这句话透漏的信息很多：

首先，调控的主基调仍然会继续维持。

当下的楼市还在上一个政策周期之中，调控的主基调不会变。调控的主基调是什么？就是“稳”，包括稳房价、稳地价、稳预期。“稳”字当头，房价哪里涨就调哪里，以后，哪里降也会调哪里。

其次，以后的信贷政策仍然不会改变。

调控政策既然要“稳”，那信贷层面的配套就必不可少，也会大概率会为维持不变。另一方面，诸多政策调控中，信贷层面的调控是最立竿见影的，管住资金不流向楼市，那楼市的成交自然就会减少，市场热度自然就冷下来了，这是政策调控所要看到的预期。

第三个，引导资金流入租赁市场。

租赁市场是当年高层“长效机制”的一个组成部分，而且是很重要的一个部分，相配套的就是“租售同权”等政策，但租房跟买房，在上学的问题上就很难做到真正的“同权”，所以在教育方面，前段时间又搞了个“轮岗制”，深层次的原因其实就在这里。

刚需：抢抓“低利率”窗口期

无论是政策调控的“主基调”，还是信贷利率的上调，亦或者是租赁资金的“分流”，这些无疑都是对楼市的利空，尤其是买房利率的上调，对于新入场的刚需来说，实际影响远大于早已入场的有房人。

因为利率上调，对买了房的人没有影响，但对于还没入场的纯刚需来说，就不那么友好了。所以，还是要趁着“低利率”的窗口期，纯刚需尽早上车，要不然，上车的“车票”又要涨价了。

另外，纵观全国楼市，政策调控层面，南方城市的调控力度普遍强于北方；信贷利率层面，南方城市利率已经上调，并将进一步高企，甚至还有停贷的风险，而北方虽然也面临着“利率上调、审查严、放缓慢”的风险，但好在政策相对稳定，银行还有额度，比南方城市的风险较小。

板块轮动层面，疫情后的这一轮“小牛”，南方城市涨势已尽，而北方还没涨起来，楼市的热钱永远会追逐低价的筹码，北方城市的重点概念城市存在被拉涨的可能。

地域价值层面，随着北交所等概念的提出，整个北方楼市，以北京为“龙头”，辐射环京都市圈，并以北京副中心、大兴新机场、雄安新区为三大支撑点，区域热点已经显现，未来整个北方，楼市最热的板块大概率出现在“环北京都市圈”。

总体来看，政策调控会一直持续，房贷利率也会大概率继续收紧，留给刚需的这个“低利率”窗口，不会太久了。