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深圳允许“商改租”之后,国务院也发文支持,潜力有多大?

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7月2日,国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》(以下简称《意见》),明确保障性租赁住房基础制度和支持政策。其中提到,对闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋,在一定条件下允许改建为保障性租赁住房。

此前,深圳、济南等地已有政策,允许既有商业和办公用房改建为租赁住房,但允许改建为保障性租赁住房尚属首次。专家认为,保障性租赁住房或许会成为改建的突破口。但能否通过优惠政策提高多方参与的积极性,还有待观察。


明确指引:鼓励多主体供给

根据第七次人口普查数据,2020年我国有3.76亿流动人口,十年间增长了将近70%。尤其在一些人口净流入的大城市,住房问题已从总量短缺转为结构性供给不足。

“流动人口由于普遍收入较低,租赁需求主要以小户型、低租金为主,而市场供给的主体是60-90平方米、租金3000元以上的两居室,公租房供给规模更少,导致新市民、青年人等住房条件较差、寻找合适房源十分困难,尤其是维持城市运行必不可缺的从事基本公共服务的群体。”贝壳研究院高级分析师黄卉分析认为。

高度重视保障性租赁住房建设,这是今年“十四五”期间房地产市场发展的主线。此次国办发布的《意见》,对保障性租赁住房的发展有了明确的指引方向。

《意见》首先明确,保障性租赁住房主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题,以建筑面积不超过70平方米的小户型为主,租金低于同地段同品质市场租赁住房租金。

相比以往的政府主导,引导多方参与是此次政策的重点。《意见》提出,保障性租赁住房主要利用集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地和存量闲置房屋建设,支持专业化规模化住房租赁企业建设和运营管理保障性租赁住房。

易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉北京商报记者,此次政策改革有很多新变化,尤其是在调整“多主体供给、多渠道保障”的表述、强调供地主要来源为集体经营性建设用地、上调产业园配建租赁住房的比例、落实租赁用地“地价租金联动”机制等方面都有重要的改革。


前有试点:进阶版“商改租”

租房有保障,增加供给是关键。《意见》提出,对闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋,经城市人民政府同意,在符合规划原则、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下,允许改建为保障性租赁住房;用作保障性租赁住房期间,不变更土地使用性质,不补缴土地价款。

“对于闲置办公楼来说,如果没法转变为普通住宅,改造为保障性租赁住房也是一个比较好的去库存的方案,整体改造空间还是比较大的。”严跃进告诉北京商报记者。

实际上,相比于被“封杀”的“商改住”,此前北京、济南、深圳等多地曾发文鼓励“商改租”。2018年,北京发布《关于发展租赁型职工集体宿舍的意见(试行)》,明确产业园区低效闲置厂房和闲置商场、写字楼或酒店等均可以改建为租赁型职工集体宿舍;用于改建建筑,应是独立成栋(幢)或可实行封闭管理、建筑面积达到500平方米以上的独立空间。

去年初,深圳发文正式允许“商改租”。按照要求,改建后的租赁住房原则上不少于50套(间),且只能用作租赁住房,不提供学位。

当时,深圳写字楼空置率备受关注。有数据显示,2019年深圳写字楼空置率同比上涨6.33个百分点至22.04%,宝安中心片区和前海合作区的空置率分别高达40%和70%。“商改租”的提出,既能解决商业和办公用房的空置问题,一定程度上也能缓解深圳的住房紧张问题。

但真正的改建并不容易。在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来,多数商办写字楼是高房价时代,用“价高者得”的方式制造而来,改成租赁住房有很高的沉没成本。此外,改造成本也不菲。商用楼的消防要求远低于住宅,而租房要接入明火、接入燃气,单就消防成本来讲就很高。另外,还需要煤气、烟道、自来水等管道接入、卫生间改造等,在原本的规划设计中,很少有给这些留接口。

巨大成本面前,市场主体参与改造的积极性并不高。而与此前各地鼓励将商用办公楼改造为市场性租赁住房不同,《意见》聚焦于保障性租赁住房。

两者的主要区别在哪里?“一般对于改保障性租赁住房,政策上会给予更大的支持。”严跃进直言,实际过程中,如果政策到位,企业也是有动力愿意去做的。

“因为长期闲置在那里一点用处都没有,响应政府号召去做保障性的租赁住房,或许还有收入。所以‘商改租’的突破口可能就是保障性这一块。其实根据市场来看,计算成本和收入来做产品。后续如何去激励也是一个很重要的课题。”


大力支持:显著减少项目成本

北京商报记者注意到,2019年底,住建部曾部署在沈阳、南京、苏州等13个城市开展完善住房保障体系试点工作,重点发展政策性租赁住房。

在此轮试点中,政策性租赁住房多由市场主体投资、建设、运营,既有新房源,也有对存量住房的改造。各试点城市也可因地制宜。如河南郑州结合自身存量拆迁安置房较多的特点,引导租赁企业购买拆迁安置房的租赁权,再出租给新市民群体,未来三年计划筹集15万套房源。

然而,试点普遍面临土地、规划、审批及资金平衡较难等问题,亟需国家层面出台文件。根据试点经验,为鼓励多主体参与保障性租赁住房建设,《意见》从多方面提出了明确的支持政策。

在审批流程方面,《意见》要求各地要精简保障性租赁住房项目审批事项和环节,构建快速审批流程。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房,可由市县人民政府组织有关部门联合审查建设方案,出具保障性租赁住房项目认定书后,由相关部门办理立项、用地、规划、施工、消防等手续。探索将工程建设许可和施工许可合并为一个阶段。

同时,《意见》表示,中央将对符合规定的保障性租赁住房建设任务予以补助,并综合利用税费手段,加大对发展保障性租赁住房的支持力度。比照适用住房租赁增值税、房产税等税收优惠政策。对保障性租赁住房项目免收城市基础设施配套费。

6月18日召开的国常会决定,从10月1日起,住房租赁企业向个人出租住房适用简易计税方法,按照5%征收率减按1.5%缴纳增值税;对企事业单位等向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房,减按4%税率征收房产税。当时并未被明确纳入的保障性租赁住房,也在《意见》中得到明确。

“住房租赁企业普遍面临融资渠道窄、融资成本高、税负压力大的问题。此次政策明确指出集租房土地使用权可以办理贷款,并提出加大对保障性租赁住房的信贷支持力度、提供长期贷款,在房地产信贷管理时差别化对待,未来保障性租赁住房的融资环境将获得改善,融资难的问题将被有效缓解。”黄卉告诉北京商报记者,《意见》提供金融、财税等政策支持减轻负担,能够有效减少保障性租赁住房项目的成本,提高租赁企业的积极性。

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