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多地集中供地规则调整 房企拿地成本有望下降

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9月13日晚间,上海公布第二批集中供地信息。从规则看,上海要求购地资金为自有资金,并在竞拍环节增加“随机值”概念,以增加书面报价过程中拿地的公平性。

无独有偶,8月以来,北京、广州、深圳、杭州、青岛、南京、合肥、武汉、成都和重庆等城市也发布了第二批集中供地公告,并对相关规则进行调整。业内人士预计,重点城市拿地成本或出现一定幅度下调。

上海集中出让多宗地块

上海此次集中供地共出让48宗地块,涉及27宗商品住宅用地,总出让面积251.59万平方米,起始出让总价约574亿元。从27宗住宅用地区域分布看,五大新城依旧是供应主力,与年初提到的五大新城规划形成呼应。

价格方面,第二批与第一批同区域地块价格基本持平,仅有3宗地块指导价超过10万元/平方米,分别是:徐汇区漕河泾、徐汇区康健街道、杨浦区江浦社区。房地联动价最高的地块位于徐汇区漕河泾街道,为11.4万元/平方米;最低的位于金山区枫泾镇,为2.52万元/平方米。此批次最高报价一般限定为起始价的110%。

上海此次延期修订的第二轮集中供地对租赁用地、安置房和城中村改造用地等方面有所倾斜。公告显示,此轮供地中包括征收安置房地块14宗,出让面积68.64万平方米;租赁住房7宗,出让面积15.12万平方米;城中村改造地块2宗,出让面积4.68万平方米。无论从地块数量还是用地面积看,租赁用地、安置房和城中村改造用地在此轮供地中的占比都大幅提升。

限定购地资金来源

相比于上海首轮集中供地,第二批集中公告的住宅用地竞价规则中将增加“随机值”概念。换句话说,在书面报价阶段,如果出现竞买人报价相同,将自动产生一个随机值。该随机值将纳入平均价计算过程。

根据过去规则,各竞买人通过书面报价,最接近平均值的获得土地,但类似政策有一些瑕疵。例如,部分房企揣摩了这个平均值的大小,使得最先提交接近平均值的房企基本上就可以拿到土地。如今增加了随机值,类似揣摩就失去意义,拿地有一定随机性,增加了书面报价过程中拿地的公平性。

值得注意的是,上海根据房地产市场平稳健康发展长效机制有关要求,对竞买主体的交易资金来源进行明确限定。公告要求,竞买主体股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利等,购地资金不得直接或间接使用金融机构各类融资资金,购地资金不得使用房地产产业链上下游关联企业借款或预付款,购地资金不得使用其他自然人、法人、非法人组织的借款,购地资金不得使用参与竞买企业控制的非房地产企业融资等。竞买主体的交易资金来源(包括竞买或投标保证金、定金及后续土地出让价款)应为符合我国法律法规及政策规定的自有资金。

重点城市土地市场降温

据中国证券报记者不完全统计,8月以来,北京、广州、深圳、杭州、青岛、南京、合肥、武汉、成都和重庆等城市发布了第二批集中供地公告。重点城市的第二轮集中供地规则普遍较首轮进行调整,调整内容包括单宗地块溢价率不超过15%、取消竞配建并以摇号、一次性报价、竞品质等方式决定最终竞得人、加强房企购地资格和购地资金审查等。业内人士预计,重点城市拿地成本或出现一定幅度下调。

据克尔瑞研究统计,8月全国土地市场经营性用地成交建筑面积11769万平方米,环比下降12%,同比降幅超三成。价格方面,8月平均楼板价环比下降6%至2387元/平方米,同比下降12%。溢价率方面,重点城市土地溢价率呈下降趋势。8月,一线城市平均溢价率仅为0.7%,二线城市溢价率环比下降11.2个百分点至7.1%,三四线城市溢价率连续多个月走低,平均溢价率降至8.6%。

据中指研究院数据,8月30日至9月5日,全国40个大中城市推地总量环比减少5%,17个城市无推出,天津、济南推出量较大;成交方面,主要城市成交量减少24%,20个城市无成交,济南、苏州成交量较大。

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