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允许开发商降价,要比“限跌”更好

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我经历过2008,是以,我认为一些地方应该放开手脚,让开发商降价。因为,“降价”相比于“限跌”,对全行业的损伤更小。

一方面我们看到,前7个月,有大量的城市陆续出台了接近400次的房地产调控,并且绝大多数都是收紧,严控房价上涨,简称为“限涨令”。比如最近是9月初的三亚“限涨”,要求新盘价格1年内不得上涨。

但另一方面,我们也看到,从8月份开始至今,突然间有至少7个城市开始出台“限跌令”,严控开发商“恶意降价”。这7个城市分别是:湖南株洲、江苏江阴、辽宁沈阳、山东菏泽、云南昆明、湖南岳阳、河北唐山等地。

下图是媒体统计的限跌图。


同时出现“限涨”与“限跌”,舆论形容为“双向调控”,就是一边是收紧,一边是放松。我要指出,这并非是前所未有,事实上,早在2018年,这种景象就已经出现过。当时,非常著名的事件是2018年的兰州与菏泽的调控放松。

但是,如此大面积的戏剧化对立场景同时并存,则绝对是史上第一次

这个背后,折射出深层次的话题我想大家都明白了,实质反映的是不同城市之间房地产价值的分化越来越显著。2021年城市间房地产市场的分化,要远远甚于2018年。一边是少数的都市圈核心城市及外围城市,涨得不像话。而另一边,却是中小城市以及人口流出的大城市,房子一直都是难卖得狠,价格也一直是疲软得很。

梳理上述城市类型,便可发现。这一轮推出限跌令的城市,除江阴外,其余都在中国最优质的都市圈以外。如果我们去对比这些城市的人口情况,也能看到,绝大部分都是人口外流或者产业活力下降的城市,其间可能个别有所例外,但是这个结论大体上是成立的。

这些城市是我们之前一再提醒要规避的城市。

这是一点。

第二点是,我看到一些观点对上述城市“限跌令”的解读,可谓是为了zz正确而瞎胡扯。讲什么“不是不能降,而是别瞎降”。还有观点称——“如果不实施限跌令,任由开发商降价,可能会造成劣币驱逐良币的状况,品质最差的项目会先启动营销策略使价格下跌更厉害,而品质好的反而卖不出去,这是不公平的。”

你无法定义究竟降价降多少,才叫“恶意降价”,才叫“不正当竞争”,这需要法律才能界定。

我当然明白这些人为什么要这么讲,要为地方zf的“限跌令”辩护。房价下跌,就会有买家砸售楼部,给地方造成极大的wei稳压力,并且不符合“稳房价”的调控主旨。

但我认为道理很简单,如同我对“楼盘限价”的看法一样,地方应该允许开发商降价(真正应该监管的是学习东莞,管好预售款)。因为降价是市场出清的必要手段,如果因政策打压或需求下滑而出现了市场调整,但地方不允许开发商降价,那么就会导致企业出现更大的问题。

开发商没有涨价的自由,就有可能会偷工减料。同样,开发商没有降价的自由,就有可能交不了楼。没有房企在能够以1万元/平米轻易卖楼的条件下会选择8500元/平米,当他做出这样的选择,是因为他要顺应市场与企业的实际情况。如果你阻止了这一点,导致他不能够及时回款,那么会不能及时结清到期的供应商款项以及银行贷款,就会引发连锁反应,最终会导致交不了楼,而引发更大的祸患。

这些日子发生在恒大身上的事实,已经充分说明了这一点。各地的管理部门基于自身的利益考虑,都针对恒大的降价展开了狙击,却没有通盘考虑,这样的狙击会导致这家房企巨头的处境更加艰难。

我明白开发商降价的后果,会出现非常多非常激烈的wei权事件。但我们经历了2008年危机,地方应该知道如何引导市民何谓“契约”,以及何谓“法治”,这是全社会在任何情况下都应该坚守的基本准则。买房人也好,地方也好,乃至开发商也好,都应该非常清楚,房价是会波动的,并且,那个波动在一些时候可以很大。但正如我之前一再强调:我们必须都要学会为自己的行为担责,不能房价涨的时候夸自己眼光好,房价跌的时候砸人售楼处

这是其二。

其三,房企降价将会越来越多。

从上述城市梳理,眼下出台“限跌令”的城市,几乎有一半都和恒大有关。比如岳阳、菏泽、株洲等等,并且波及到了更多的开发商。这是相当危险的信号,它们共同指向一点:房地产企业资金危机已经在快速弥漫

恒大的情况我们都已经看到了,股价在1年多时间内跌去99%,显见企业内在价值已经归零。具体详情需要更多的文字来阐述,这里我们要指出的是:如此的楼市局面在未来的时间内会继续恶化。因为市场调整的共识已经形成,市场情绪已经在全面滑落,没有什么力量可以改变这一点。

从我的经历来讲,房企巨头的资金链现在处于比2008年更为紧张的境地,今天我们看到的徘徊在爆雷边缘的房企巨头,不仅规模远超2008,数量远超2008,而且,危险程度更远超2008

之所以讲下面会继续恶化,是因为接下来的市场调整将会是房企推动式降价+市场调整式降价两股力量的合流。在以往的历史里,比较多见的是,在年底的时候,房企为了冲刺完成业绩而展开大促销,但往往那个时候整体市场还是偏稳定或者是火热的,所以即便是房企促销,整体市场也不碍事。但是如今市场也同步出现显著调整,再叠加房企为挽救资金链而进行大促销,就会加剧市场的下滑与探底。

这种时候,是谁也挡不住的。

所以,地方城市的“限跌令”不会对局面有什么改善,反而只会延缓房企的回款速度而导致其资金链进一步恶化。相反,我认为学习东莞的做法,那才是对的。这个时候,管理部门应该加强对楼盘预售款的监管,防止开发商挪用资金,伤害到买家的合法权益。这才是地方应该切实扛起的托底之责

我们有理由相信,接下来:会有越来越多的城市加入“限跌令”的大军,而同时会有越来越少的城市出台“限涨令”。这个速度会很快。

而就不同的城市而言,也可以说,这第一波推出“限跌令”的城市只是一个开始。下一步,这种降价现象在优质都市圈的外围乃至核心城市,也都会蔓延开来,市场的实质性调整已经展开。唯一的区别在于,不同的城市的房地产会下降多少,要不要卖出

即便如深圳,我们也看到现在的真实市场(二手房)在发生明显的调整,无论是成交量还是价格,都一样。8月的二手成交跌至2000套的水平,已经几乎是过去10几年的新低了。下图乐有家数据显示,2007年以来,深圳二手住宅过户量低于2000套的月份,几乎都出现在市场显著调整的年度。


芒格有一句话讲的很好:在鱼多的地方钓鱼。放到房地产市场,我们也要说一句:在人多的地方买房(在人少的地方卖房)

对有些城市,“七普”翔实的人口数据以及市场的历史走势已经清晰给出方向:除了是自己居住之外,如果是非自住的持有,就要果断的卖掉,不管是否亏本

而在有些城市,即便是调整来临,只要控制好负债率,依然要坚定的持有。至于在什么情况下卖掉,我们在之前已经给出了卖出的“四原则”,这里不再赘述,可阅旧文《》。

房企未来会滑向哪个方向?我们要如何理解这个房地产新局面?将是未来极大的功课,在接下来的文章里,我们将共同探讨。

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