颛桥即将上演供应大战，推盘策略比价格破7更有看头！

颛桥板块已经有好几年都没有改善型的新房供应了，在第五批新房即将到来之际，华发四季半岛和颛桥紫薇花园两个纯新盘将横空出世。此外，区域内的豪宅项目星河湾预计也会在近期加推。

说起颛桥板块，其实争议还是比较大的。相较于莘庄，这里的板块能级和发展都比较弱，而比起马桥和紫竹，环境和居住舒适度上又远远不及后者。因此，颛桥在配套和环境上都占不到太大便宜。

现成生活配套，主打居住型板块！

颛桥位于莘庄板块南侧约5公里，在上海最近公布的《上海市国土空间近期规划》中，闵行区南段都被纳入主城区的空间范围。颛桥板块其实在多年前就有轨交覆盖，不过板块的发展长期都没有太大的变化。

上海市主城区范畴

出行方面，5号线是板块内居民最主要的出行方式，3站到达莘庄地铁站，可以换乘1号线前往上海市区。此外，正在建设中的轨交嘉闵线与5号线在银都路站可以换乘，未来能方便前往七宝、大虹桥等地。

颛桥轨交分布图

轨交嘉闵线路线图

自驾出行的话，周边有多条城市快速路，颛桥地铁站东侧1公里有沪金高速，连接沪闵高架路，到达徐家汇仅约30分钟，东侧3公里内还有虹梅南路高架，直连中环。西侧的嘉闵高架能直达虹桥火车站，驾车出行还算比较便利。

从商业配套来看，板块内有一座万达广场，已经开业多年。从现场来看，颛桥万达广场的招商品牌还是比较多的，不过定位中端品牌为主，由于周边以居住区为主，缺少大型的CBD和产业园区，工作日的万达广场格外冷清。此外，沿街还有东苑米兰广场和颛桥集Life两个中小规模的社区型商业。

颛桥万达广场

颛桥集Life

闵行区的外环外拥有多个繁华的商圈，例如七宝商圈、莘庄商圈、大虹桥商圈及七莘路商圈。以颛桥目前的商业资源来看，其板块能级在闵行区内只能算勉强说过得去。

就医方面，板块内仅有一家社区医院——颛桥卫生服务中心，稍大型的综合型医院需要前往莘庄的上海市闵行区中心医院。另外，颛桥地铁站南侧1公里处是上海市精神卫生中心，没错就是宛平南路600号的闵行分院，这反而成为了板块的一个不利因素，毕竟没人希望精神卫生中心开在家门口。

教育资源是颛桥板块的一大短板，板块内有颛桥中心小学、颛桥中学、七宝中学附属鑫都校区、田园第二外语实验小学，整体实力在闵行区内排名中游。

颛桥中学

总体来看，板块内有一个万达广场，也有一些沿街商铺，医院有颛桥社区医院，看似实力还不错，但这些配套或许是颛桥板块的天花板，由于板块内没有特别的城市规划，未来这里的发展或不会有太大的变化。

大莘庄板块可开发土地资源有限，颛桥或许就是承接莘庄购房需求外溢的一个板块，因此对于买房人来说，买的就是一个现成的配套，未来也别指望有太多的预期。

由于区域内多年没有新房供应，近几年唯一的新房还是一个豪宅项目——上海星河湾，此前均价在7.8万/平，因此价格参考意义不大。从二手房价格来看，颛桥板块目前二手房价格在5-6万/平，房龄大多在20年以内，预计入市新房价格在6-7万/平，因此并没有一二手房倒挂的情况。

颛桥二手房价格走势图

低积分优选华发，追求品质考虑宝华！

说回这次要入市的新盘，颛桥这一次最大的看点落在了华发四季半岛和颛桥紫薇花园上，当然星河湾预计也会在第五批入市，但今天我们重点来聊下华发四季和紫薇花园。

从现场获悉，华发本次将释放出近千套房源，约占其总套数的三分之二，而宝华项目虽有2000多套房源储备，但本次仅释放出400多套，两家房企的推盘策略令人琢磨。宝华项目对于争取7万的均价有很高的意愿，而华发项目对于高房价并不太感冒。

目前两盘都处于蓄客期，虽然从双方售楼处的态度来看，颇有点“神仙打架”的味道，不过宝华这一次推盘更像是一次试水，竞争意图并不明显。华发四季半岛凭借价格优势或能实现快速去化，而紫薇花园则将主力供应放在明年，一方面，能将板块未来几年的供应牢牢攥在手中。另一方面，其还能紧握价格的主动权，在合理的价格范围内溢价。因此，购房者不要犹豫，今年或许是上车颛桥板块的最好时机。

从推盘节点来看，这两个新盘预计都会在10月开启认购。

1.华发四季半岛

华发四季半岛项目是去年华发以总价64.35亿元拿下的颛桥镇闵行新城MHC10402单元25A-11A地块，溢价率46.41%，成交楼板价40557.76元/平。

工作日当天，现场依然有数组客户来看房，据悉项目周末的看房客户都会有好几百组，可见项目在颛桥板块有一定的人气。项目当前处于蓄客阶段，样板间将于9月底开放。

华发四季半岛售楼处

整个社区的体量还是比较大的，有近15万方，由18幢高层和1幢多层组成。项目规划150-168平叠墅162套，共4-6层，毛坯交付；约102和142平高层公寓1250套，共15-16层，精装交付。本次项目预计推出三分之二的房源，因此入围的机会是很大的。

华发四季半岛沙盘

据悉，项目高层仅有102平三房和142平四房两个户型。主推户型为102平高层，也是本次推盘量最多的户型，共有三种户型结构。

其中A和B户型为对称户型，做到了三开间朝南，也是推盘量较多的户型，而C户型结构比较特殊，卧室做到双开间朝南，但是客厅是东西通透，阳台朝西，这样的户型设计会在一定程度上影响居住舒适度。

项目现场的一位工作人员表示，本案虽然距离5号线颛桥站约1公里，但是未来会在小区东侧的沪闵公路上开一个出入口，届时前往颛桥站步行仅约600多米。

沪闵公路实拍

其还表示，相比竞品紫薇花园，华发项目在价格上更有优势，项目预计第五批入市，均价预计6-7万/平。

2.颛桥紫薇花园

带着置业顾问的这些问题，笔者也前往了颛桥紫薇花园来一探究竟。从沙盘来看，紫薇花园也是一个体量庞大的项目，分三期建设。项目分为东区和西区两个地块，东区总高16楼，总共26栋，2梯2户，预计2300套左右，西区总高14层，总计6栋，预计400多套。

本次推出的房源位于社区的西区，主力户型为87-148平。现场工作人员表示，项目预计均价在7万/平左右，样板间预计将在9月底前亮相。

相比华发四季半岛，紫薇花园的可选户型更多，其中99平的B户型为三房两厅两卫，对标华发的102平AB户型产品。双方户型在设计上基本接近，华发的102平户型显得更方正，而宝华的面积控制得更好。

从位置上来看，紫薇花园社区更靠近地铁站，项目就紧贴在5号线地铁站西侧，周边的环境也更好。

颛桥紫薇花园附近街景

不过本次推出的一期产品是颛桥·紫薇花园的西区，靠近繁安路，步行至地铁站也有近900多米的距离，因此相比起华发四季半岛，紫薇花园这一期产品在位置上的优势并不明显。

一名置业顾问介绍，宝华的装修标准比起华发规格更高。从现场公开展示的装标上来看，项目采用的是大金中央空调，德国威能地暖，卫浴品牌有汉斯格雅和科勒等品牌。相比之下，华发项目暂未公开装修标准。

项目采用的是三层中空玻璃，隔音效果好。外墙多重隔热防水层，外立面采用瓷砖和石材的搭配。

此外，项目社区内设有会所，全精装的地下车库，可以参考此前的宝华城市之星。

总体来看，华发四季公馆推盘体量较大，首开便推出近千套房源，不过户型段比较单一，主要为102平三房为主，基本以刚需改善型客群为主。若项目入围比为1:1.8，大概率不需要很高的积分都可以入围。预算比较有限或者积分不太高的购房者，建议上车华发四季半岛。

而紫薇花园虽然可选户型更多，还有入门级的87平小户型，装修标准也较高，不过项目均价预计会更高，推盘套数也更少。对于品质有更高追求的改善型买家，可以考虑颛桥紫薇花园，毕竟宝华作为一家本土房企，此前一直拥有良好的口碑，也具备一定的品牌溢价能力。