保利发展的无悬念与大看点

独立 稀缺 穿透

重回前三？

作者：木生

编辑：雪瑞

风品：司廷

来源：铑财——铑财研究院

导读：

发展是人类社会永恒的主题。

俗话说：人如其名。

企业何尝不如是，宝马、可口可乐、耐克等都有“改名史”，随后走上巅峰。改名=改运，难免有宿命论的偏颇。但进化论也告诉我们，拥抱变化往往是进阶的开始。

近日，知名房企保利也迎来改名，画面又将如何呢？

01

从“地产”到“发展”

LAOCAI

9月7日晚，保利地产发布公告：为更好体现战略定位、更准确反映主营业务结构，公司拟相应将证券简称从“保利地产”变更为“保利发展”。

据悉，保利将围绕“一主两翼”发展战略，构建“以不动产投资开发为主、以综合服务与不动产金融为翼”的不动产生态发展平台。

在“房住不炒”的背景下，无论是“三条红线”、房贷集中度两红，还是双集中供地、投销比管控等等，重磅政策持续加码意味着房地产业“强质量、低杠杆”时代已经来临。

房企转型大幕正在拉开。从“地产”到“发展”，可见保利在新周期中寻求新发展的升级之心。

不过，公告一经披露，也引来部分质疑。

有一种声音认为，保利改名只是“换汤不换药”。

原因在于，在2021年监管升级的大背景下，保利发展的本质还是地产。

9月9日，保利披露8 月份销售情况简报：当月保利发展实现签约面积312.08万平方米，同比增加10.60%；实现签约金额468.73亿元，同比增加6.76%。前8月累计实现签约面积2296.18万平方米，同比增加9.52%；实现签约金额3742.14亿元，同比增加18.03%。

从行业地位看，保利是仅次于“碧恒万融”的国内第五大房企，也是业内唯一年内累计销售额在3000亿量级以上的存在。

甚至从预期角度讲，保利规模还可能提升，有望成为新的“TOP4”，甚至找回昔日前三荣光：前五家房企中，只有保利8月保持销售额正增，“碧恒万融”均出现较大回落。

天风证券研报显示，上半年公司新拓项目84个，拿地面积1651万平方米，拿地金额963亿元。拿地销售比看，拿地金额占比销售金额33.8%，低于去年同期的37%及40%最新政策要求；拓展面积占销售面积之比为99%；上半年公司拓展楼面地价5833元/平方米。分区域看，一二线城市拿地金额占比69%，同比下降14%；公司于三线城市布局逐步增加，适当下沉投资区域。同时，公司注重提升拓展质量及资源把控力，报告期内，新增住宅货量占比86%，拓展权益比为71%，分别较去年提升1%和6%。

诸多数据及现象看，保利不仅没有“去地产化”，反而是第一梯队中规模冲刺力度较大者，是否“新瓶装旧酒”？

02

大生态“阳谋”

LAOCAI

咋看有理，实品不然。

所谓星星之火可燎原。事物发展也同理，判断趋势除了规模，还有增速。

2021年上半年，保利发展营收899.14亿元，同比增长约22.04%；净利146.88亿元，同比增长10.25%；归属于上市公司股东的净利102.98亿元，同比增长1.72%。

地产业务，签约金额2851.85亿元，同比增长27.01%；签约面积1671.29万平方米，同比增长12%。

尽管增速业内领先，但相比“两翼”业务就黯然许多：2021上半年保利主营业务其他收入98.70亿元，同比增长57.5%。

保利物业，2021上半年末合同面积6.22亿平方米，在管面积达4.28亿平方米，较期初分别增长9.7%和12.6%。实现营收51.53亿元，同比增长约43.1%。

保利商业，报告期内完成新签约购物中心7个，开业购物中心3个。截至报告期末，已开业购物中心29个，分布于广州、上海等14个城市；开业面积193万平方米，在营项目出租率80%。销售代理方面，覆盖全国200多个城市，代理项目超2200个，代理销售规模超2500亿。

不动产金融，公司基金累计管理规模近1600亿元，较期初增长约14%。

多项业务协同共振，不动产生态发展平台正在形成，业务综合性加强，单一的地产属性自然减弱不少。

站在宏观层面，“房住不炒”的基调，并非刻意打压房地产业发展，而是要降低杠杆、制定长效机制、可持续秩序，以促进市场平稳、健康发展。

作为业内为数不多的融资绿裆企业，保利发展不存在债务危机、降杠杆压力。那么地产业务加码又有何不可呢？

数据显示，2021上半年保利融资三红线全部达标：剔除预收账款的资产负债率67.6%。净负债率58.7%，现金短债比为2.6。值得注意的是，保利发展也是TOP5房企中唯一的绿档企业。

截至6月30日，保利发展总资产13826亿元，股东权益3043亿元，有息负债3341亿元，其中，短期债务占总有息债务的17.98%；同时，有息负债占总负债约30%，其他主要为预收账款和其他应付款等经营产生的无息负债，债务结构及期限合理。

行业分析师郝瑞表示，一边业务规模攀升，一边达到绿裆，侧面显示出保利发展融资成本及现金流的优势，而这些是衡量房企核心竞争力及成长质量的重要指标。

数据显示，保利发展的有息负债综合成本仅4.70%，较去年下降7个基点，继续保持业内较低水平。目前，保利发展已形成以银行信贷为主，公司债、中期票据、美元债、资产证券化等为辅的多元化融资体系。报告期内，保利发行了公司债75亿、中期票据50亿，平均融资成本仅3.62%。

现金流方面回款率达89.6%，资金回笼2556亿元，回笼率达89.6%。期末现金余额1554亿元，占总资产比重11.24%，现金流十分充沛。

前文已说到，“强监管”目的是为建立行业长效机制。保利发展上半年虽拿地活跃，但从战略结构看亦有长效布局的深意。

以土储结构为例，保利发展坚持“中心城市+城市群”的深耕策略。报告期内，38个核心城市销售贡献达77%。区域结构保持稳定，珠三角、长三角签约销售均超700亿元，合计销售占比53%。重点城市中广州实现销售金额超260亿元、佛山超200亿元，南京、东莞、上海超100亿元，城市深耕效果凸显。待开发面积可满足2-3年的开发需求，为可持续发展提供保障。

速量并举、长短兼顾，大生态属性、发展确定性不断夯实，券商看多也就在情理中。

中泰证券8月29日研报称，维持保利地产买入评级。中泰证券预测，保利地产2021年归母净利润317.93亿元，同比增长9.83%。

华西证券表示：保利地产业绩稳定增长，销售表现优异，土储优质充沛，财务安全度高。预计公司21-23年EPS分别为2.61/2.84/2.99元，对应PE分别为4.7/4.3/4.1倍，维持“增持”评级。

03

无悬念VS大看点

LAOCAI

结合市场大背景，能有如此看多声音实属不易。

追其根本，在于保利的战略前瞻、主线定力。

深入看，保利发展“一主两翼”战略之所以速效同频，原因在于，相比多数房企的被动转型，保利发展将重点放在主线升级上。

即保利业务布局，都是围绕不动产投资开发这一原点展开。换言之，地产是发展之基，主线升级是进阶密码。

保利发展指出，房地产上下游及相关多元产业的发展空间十分广阔，如建筑行业市场规模超20万亿元，社区零售超4万亿元，私募基金、物业、公寓超1万亿元，购物中心、经纪业务容量也超2千亿元。

然放眼房地产业，跨界转型是个热词。布局科技、农业、汽车、娱乐等热门产业的房企大有人在。

问题在于，这些业务本质上较难与自身优势，即地产业务形成协同联动，极度考验企业的综合驾驭及赋能实力。截至目前，只有碧桂园等少数巨头取得了阶段性成果。

对于多数实力不济者，试错风险高、跨界难度大、培育周期长，甚至拖累主业，这又何尝不是另类激进的“野蛮生长”、杠杆豪赌呢？

相比之下，保利发展的高明之处就是更好的“利用即有优势”，通过构建不动产生态发展平台，形成产业集群效应。高效聚焦实现高效发展。

实际上，此次改名更像一次继往开来。

早在2018年9月13日，保利地产就早已宣布正式升级为保利发展控股集团股份有限公司。

彼时，保利发展总经理刘平指出，要以不动产投资开发为原点，立体延展出“不动产生态”：纵向以产业链为延伸，打通投资、设计、施工、代理、销售、物管等全链条服务；横向是相关多元业态的扩展，在住宅、写字楼、酒店、购物中心、体育场馆、产业园等场所内，提供居住、商务、文化、娱乐、康养、教育等综合服务。此外，利用平台思维，主动链接、主导整合、主推赋能，打通产业边界、加强整合交互、提升资源价值，以发展为导向，满足平台各方的价值需求，并根据各方需求的变化灵活发展。

从上述成绩看，历经三年升级，保利的整合交互、不动产生态已初具雏形。

2021年7月29日，随着刘平接任董事长职务，上述发展逻辑线有望进一步深化落实。

至少从管理层角度看，不缺发展信心。

8月30日，保利发展发布公告：公司董事长刘平及10位高级管理人员计划自2021年8月4日起6个月内增持公司股份，合计增持金额不低于人民币800万元、不超过人民币1500万元，增持价格不超过14.33元/股。

截至2021年8月30日，累计增持金额超过计划增持金额区间下限的50%，累计增持金额为501.49万元。

2012年，保利地产成为业内第二家千亿房企，并一度位居行业前三。新帅新气象，从一系列可喜变化看，保利发展已握住稳优密码，“重回前三”悬念并不算大。相比之下，走出一条持续高质高效的发展新路，或才是刘平接棒、保利更名的更大看点。

本文为铑财原创

如需转载请留言