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三年前,万科说:活下去。

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时间拉回2018年,彼时房地产一片欣欣向荣,“规模论”甚嚣尘上。

开发商在信念上仍然相信作为重要的门槛,千亿规模这道大关无论如何也要不惜代价冲刺进去。

这是未来房地产市场地位以及生存空间的重要入场券。

即便是面对愈加严苛的政策调整,融资+投资双轮驱动叠加快周转式的开发模式,仍然是主流趋势。


01

从头部房企来看:

2018年秋季发布会上,万科高喊着“活下去”,似乎被行业嘲笑为一种贩卖焦虑的表现。

因为这位老大哥的表现心口不实,第二年便又将规模作为第一战略任务。

彼时的融创,也是栽进了乐视这一深坑中,上百亿资金打水漂,后来引得老孙在发布会上掩面失声。

不吹不擂得说,碧桂园是将杠杆玩到非常极致的开发商,。

从现在的时点审视碧桂园近些年的战略调整,从加杠杆、降杠杆到多元化都拿捏的非常精妙。

而恒大,不仅沉浸在造车梦的多元化中,而且1500万高薪聘任的首席经济学家的观点,也让后期的暴雷埋下了伏笔。

对恒大和许家印而言,最不缺的就是胆量,打鸡血式的唱多,让恒大没有对风险做出足够的预判,反而在盲目扩张中,不断放大了风险。

而即便“活下去”成为了2018年的行业口号和标签,但头部房企“恒碧万融”依旧谋划着冲刺万亿新台阶。

再来看看,中部房企:

2018年底,中部房企的销售业绩榜单中有5家卡线千亿门槛,似乎是特别着急的宣告着自身“千亿房企俱乐部”的标签。

分别是远洋集团1095亿、蓝光发展1042亿、祥生地产1029亿、雅居乐1026亿、荣盛发展1005亿。(数据来自于克尔瑞)


从现在来看,这5家新晋的千亿房企都或多或少的付出了惨痛代价。

远洋集团利润率下滑,引发资本市场大幅波动,从2018年以来便主动调整,消化着不合理的环境布局与亏算项目。

“南拓西移”的战略也是收效甚微,除了财务上相对稳健,标签化也越来越低。

来自四川的房企蓝光,以黑马式的姿态的跨入千亿房企阵营后,尝到了甜头也迷失的方向。

2018年以后,蓝光继续放大杠杆,甚至提出多元化的发展策略,拖累并恶化了财务状况。

直到今年,与平安的一笔融资业务因未及时归还而被拉入黑名单,进而金融机构纷纷选择用脚投票。


暴雷后才明白,资本从来只会锦上添花,不会雪中送炭!

雅居乐的代价其实在很早以前就有所体现,为了缓解恶化的财务状况,自去年雅居乐便开始“断臂求生”。

2020年下半年,平安还入股雅居乐位于海南、中山等地的7个住宅和产业小镇项目(以此换来了超70亿元资金)。

而21年中报表中显示的其他收益净额项目高达42.53亿元,而其中的41.37亿元源自出售子公司的收益。

再到现如今,雅居乐更是被传言将会卖身保利。


而中部房企的榜单中,稳居TOP20的泰禾和富力,分别以1303亿、1415亿实现了自身的高光时刻,但却是昙花一现,如今只剩下苟延残喘。

首创703亿位居TOP43,当谋划着2019年冲刺千亿的战略目标时,早已被恶化的财务状态所掣肘,最终以私有化草草收场。

2018年高光时刻的福晟想必打死也想不到,会被自己的“老乡”世茂所吞并。

彼时的红星还是有颗地产梦的,业绩表现435亿,后发力十足,但是三年后却也是以去地产化的名义所抛弃。

02

时代要是想抛弃你,连声招呼也不会打!

头部房企中,恒大已身陷囹圄,融创目前也全面停止拿地。

而作为激进的闽系房企典型代表的泰禾、福晟早已倒戈。

就连稳健的西南房企也是频频折戟,蓝光、协信的暴雷,再到金科的频频舆论,也都昭示着房地产未来的格局调整才刚刚开始。

百强房企的暴雷和危机尚是如此,很多名不见经传的小房企其实早已无声无息的被房地产行业所淘汰。


03

在2021年的时点,回顾2018年的房地产市场与房企格局。

房企开始明白政策并不是在打补丁,而是已经形成“稳”字当先的良性闭环。

三年前的房地产逻辑还是在于“融资+投资”双轮驱动。

而现在的逻辑是在“融资”、“投资”加上枷锁后,更加需要关注项目经营层面。

融资的枷锁是“三道红线”,从政策源头上遏制住开发商的快周转,降低行业系统性风险以及房企稳定性。

投资的枷锁是“两集中”,以及从买地的源头上对资质、报名要求、资金实力、合理利润空间等维度提出更高的要求。

而在融资和投资都被戴上枷锁后,开发商或主动或被动的都必须关注经营层面本身。

下一阶段的房企的核心竞争力将会从投融能力逐渐转移到经营能力。

关注经营,谨慎投资,或许才是“活下去”的方法论。

恍得发现:

三年前的笑话,已变成了如今的现实!

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