“告别”碧桂园“迎接”碧桂园

独立 稀缺 穿透

生生不息，笑看周期！

作者：木子

编辑：科科

风品：司廷

来源：铑财——铑财研究院

困则变，变则通，通则久。

碧桂园是什么？

从属性看，碧桂园是一家房地产开发商，并且是一家上市公司。

然从行业角度看，“碧桂园”三个字更是一种现象。回顾往昔，只要房地产业出现“高周转模式”者，便多被冠以“小碧桂园”、“碧桂园第二”、“复制碧桂园”等修饰词。

事实上，行业内首个采用高周转模式的是万科，而非碧桂园。但真正将模式精要发挥极致的则是后者。

最著名的就是“456模式”，即拿地4个月开盘，5个月资金回笼，6个月资金再周转。

得益于此，碧桂园迅速实现了规模大扩张，不仅制霸全国，甚至还有“宇宙第一房企”的称号，成为产业黄金时代最大受益者之一。

然月圆则缺，水满则溢。

房地产过热，杠杆率过高，不仅透支房价影响行业健康持续发展，也对金融、民生等产生了不良影响。

随之，各种调控频频加码。尤其是融资三红、房贷集中度两红等重磅政策直击资金命门，卡住了高周转七寸。行业告别高增速，进入深耕细作的下半场，碧桂园自然也需深度转型。

01

净利是与非 阵痛与喜变

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细品2021半年报，很能说明问题。

8月24日，碧桂园发布成绩单：总收入2349.3亿元，同比增长27.02%，毛利润462.8亿元，净利润224.2亿元，同比仅增2.3%，归属于股东的净利149.96亿元，同比增长6.11%。

报告期内，碧桂园实现权益合同销售金额3030.9亿元，同比增长14%；权益合同销售面积3451万平方米，同比增长8%。

不难发现，利润增速远逊色于营收。要知道，2020年上半年，碧桂园净利219.26亿元，同比下滑4.91%。可比基数较低，今年净利增速更显不足。

将时间线拉长，毛利率也在走低。2018年到2020年毛利率分别为27.0%、26.1%、21.8%。2021年上半年为19.7%，同比下降4.6%。这是碧桂园上市以来毛利率首破20%。

或许还有低点。

碧桂园集团常务副总裁程光煜称，从2019年下半年之后，项目质量大幅度提升，2020年和2021年获取的项目毛利率水平大概在20%—25%，预计毛利率最低点将出现在2022年。

不难发现，碧桂园的净利高增期或已划上了句号。

实际上，不止一个碧桂园。在“房住不炒、因城施策”大环境下，行业降速已经注定。

融资端的“三道红线”、房贷管理的“两道红线”、双集中供地、投销比管控等政策相继出台，针对房企投、融两端调控力不断加强，短周期内盈利下降已是行业趋势，不少前期高价拿地者，结算利润率水平达到历史低位。

阵痛够痛，但未必是坏事。

弹簧效应告诉我们，前期抗压越大，后续反弹空间也越大。

细观房地产业变局，本质上为构建长效机制，以实现行业健康、可持续发展。谁能随势乘势、更精准转型、更高效升级，谁就抓住了变局红利、复利。

聚焦碧桂园，除了业绩压力B面，一些可喜变化A面也令市场振奋。

最显著的是负债端。

通过“稳增长、保回款、降负债”，碧桂园有息负债逐年降低，从2019年末的3696亿降至2021年中期的3242.4亿（含银行及其他借款、优先票据、公司债券和可转股债券）。

债务结构也在优化，一年内到期的有息负债仅占27%。

再看命门现金流。报告期末可动用现金余额1862.4亿元，总体资金充裕。

作为衡量房企经营能力和财务安全的重要指标，销售回款率指标提升，同样是碧桂园降杠杆写照：2021年上半年共实现2727.9亿元的权益回款金额，权益回款率超90%，高于行业平均水平。

由此，碧桂园“三红”亦有大改观:两条红线成功变绿，其中现金短债比2.1，净负债率为49.7%。

“剔除预收账款的资产负债率不得大于70%”仍红，但超标并不严重。

碧桂园首席财务官兼副总裁伍碧君表示，该指标已从2020年6月开始下降，较2020年底下降了约3个百分点，有信心在2023年之前能够达到三条红线要求。

行业分析师李晨表示，应该说三红监管对碧桂园是利好之事。行业将加速出清一批低质高风险房企，头部效应加强、行业集中度将快速提升。

报告期末，碧桂园融资平均成本为5.39%，较去年底下降17个基点。

2021年1月，其发行了5亿美元的5.5年期票据和7亿美元的10年期票据的利率仅为2.7%和3.3%，创下民营房企发债成本的历史新低。5月和7月，再度抓住窗口期，连续发行两笔长周期美元优先票据，规模分别为5亿美元和2亿美元，票面利率3.125%和2.7%。

融资成本下降，发展包袱轻了，对碧桂园的长期利好无需累言。从此看，其目下的净利增速放缓或也是主动为之，亦在夯实确定性、价值蓄力，后续不乏翻盘野望。

这从看预期下菜碟的机构态度中，也可见端倪。

国际评级机构标普认为，在当前偏紧的融资环境下，潜在主体信用质量较好的企业具有较强的竞争优势和较大的融资空间，面临的流动性压力也较小。碧桂园在进一步降低公司平均融资成本的情况下，积极开拓多元化的融资渠道，充分保证了公司的流动性和财务弹性。

而穆迪和惠誉两家机构，也对碧桂园给出“投资级”评级。

可见，碧桂园已从高周转、高增速切换到高质量、稳健性赛道。

02

一盘协同升级大棋 新碧桂园畅想

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当然，数据只是经营结构表象。深入业务触角，或能更深刻体会上述改变之源。

长期以来，导致房地产高周转、负债高企的一个重要原因，即盲目追求规模短利的激进拿地，曾经的碧桂园亦是如此。

从2021年上半年表现看，其已转为“稳”、“准”风格。

报告期内，碧桂园共获取219幅土地，权益总代价约884亿元。拿地的总体溢价率仅7%。

再看“准”。截至2021年6月底，碧桂园业务项目总数3127个，权益可售资源共2.2万亿元。新获取土地中，82%土储聚焦长三角、珠三角、环渤海、长江中游、成渝五大都市圈，62%分布在三四线城市。2021年6月底可售货值，99%位于常住人口50万以上的区域，契合国家重大区域战略及人口流动趋势。

且更加深耕细作，一旦选定城市入驻，碧桂园投资便会持续，深入布局有利市占率及品牌效应；

房产投资专家、淘房志创始人顾洪波先生认为：碧桂园正在强化一二线城市的外溢需求承接。优质土储将为其业绩增长提供足够弹药。

另一厢，持续多元转型，碧桂园也已不是单纯房企。2019年初，碧桂园响应科技兴国政策，确立了地产+机器人+农业“三驾马车”业务架构。经过两年多发展，其已构建起一条高科技地产生态链。

先来看机器人业务。

中期业绩发布会上，碧桂园透露，目前正在进行“拆解一栋楼”试验，希望通过科学铺排施工工序，让建筑机器人像流水线一样施工作业，未来将继续深耕智能建造领域，重点布局高科技地产生态链，与其地产主业形成良好协同效应。

以全资子公司博智林为例，重点聚焦建筑机器人及智能施工设备的研发应用。目前18款建筑机器人已进入商业化应用阶段，服务覆盖碧桂园旗下近70个项目，多款智能建造产品及技术实现“零”突破。

目前，在研建筑机器人46款，其中绝大多数机器人通用于现浇混凝土工艺与装配式建筑施工；已形成混凝土施工、混凝土修整等12个建筑机器人产品线。其中，混凝土产品线4款机器人完成首次面向外部单位的项目施工应用。

同时，已搭建系统化的研发、制造、应用体系，针对建筑机器人五大核心系统（伺服、传感器、导航、视觉、软件）实现了全覆盖自主研发，其中导航、视觉、多机调度等技术填补了建筑机器人领域的空白；还在施工质量智能化评判、建筑大数据治理等细分领域实现了从0到1的突破。

更可贵的是，博智林的技术赋能是生态式的，贯穿全产业链。通过全面梳理建筑业务架构体系，建立以BIM数字化技术为基础的建筑产业互联网平台。

中国科学院院士、清华大学人工智能研究院院长张钹教授评价说，碧桂园集团在短短近3年时间里，针对BIM、装配式建筑和建筑机器人领域投入了大量研发资源和人才，开展全面的研发，目前已经交付大批量的机器人，已走在全国乃至世界智慧建造和建筑机器人领域的前列。

可见，机器人业务并不仅是碧桂园地产开发的附属品，未来成长空间不乏遐想。

2019年成立的千玺机器人集团，也在2021年上半年结出硕果。

截至2021年7月，其已累计提交1000余项专利申请。目前已完成60余种样机的研制，实现了涵盖中餐、火锅、煲仔、粉面、汉堡、麻辣烫等多种餐饮品类及餐饮机器人单机运营的“6+1”智慧餐饮布局。

其中，近百家机器人餐厅布局粤港澳大湾区内的广州、深圳等十大城市；2400余台各类餐饮机器人已应用于全国28个省区市的酒店、景区、学校、医院等多样化场景中。

2021年6月，千玺机器人集团又提供28台防疫配送机器人驰援广州荔湾，为隔离居民提供配送服务。

再来看农业业务。

2018年6月，全资子公司碧桂园农业控股有限公司成立。旨在布局农业全产业链，探索生产销售一体化零售业务模式。目前已形成现代种业、智能农机平台及装备制造、海外大农业三大核心业务板块。

以武汉布局中国(武汉)种谷项目为其，目的是打造一个集生物育种、现代种业孵化、研发服务于一体的现代种业平台。

继去年在黑龙江省完成无人化农场试验示范项目后，今年又在广东佛山开展一年多季作物的“无人化”生产验证。

梳理可见，如今之碧桂园已告别旧姿，在转型升级、精耕细作中脱胎换骨，不仅地产业务更加轻盈稳健，更是一家前瞻科技企业、农业企业。三驾马车互为犄角、互为援手，碧桂园正在书写一盘产业共融共生的协同生长大棋。

03

结语：海阔任鱼跃

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兵无常势，水无常形。唯有生生不息，才能笑看周期。

然传统企业转型升级，从来都是知易行难、不是轻松话题。尤其碧桂园这样的龙头企业，大象起舞牵一发而动全身。贵在步伐精准、方向前瞻，成在日拱一卒、战略定力。

作为房地产市场曾经的“激进”代表，无论降杠杆增效质、夯实主业，亦或培育新业务、谋求新增点，一系列精变质变都标志着碧桂园正在探索一条健康、可持续的新路径。已从一家纯粹的盈利驱动、规模驱动型企业，进化为提升居住价值、生活价值、产业创新价值的“增值型”、责任型企业。新姿新容，为房企转型提供了一条参考样本。

中国经济是一片大海，消费升级、产业升级的大江大河奔涌向前，碧桂园未来岂缺看点？

本文为铑财原创

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