透视碧桂园半年报：净利率持续下行，去库存压力高悬

文｜翠鸟资本

横在房地产企业头上刀子，把把锋利。

在“三条红线”、“贷款集中度”、“拿地销售比40%”等要求下，房地产企业的经营面临着史诗级别的考验。

随着各家房地产企业陆续交出上半年的答卷，作为房企龙头级别的碧桂园虽然业绩同比增长，但主要有去年疫情基数较低因素。相比同行企业，其利润率的下滑显得更加刺眼。

8月24日，碧桂园（2007.HK）公布了今年上半年的成绩单。

上半年，碧桂园实现权益合同销售金额3030.9亿元，同比增长14%；权益合同销售面积3451万平方米，同比增长8%。

从业绩来看，2021年上半年，碧桂园实现总收入2349.3亿元，同比增长27.02%，毛利润为462.8亿元，净利润为224.2亿元，同比仅增长2.3%，归属于股东的净利润为149.96亿元，同比增长6.11%。

持续下滑的利润率

由于去年上半年受疫情影响，不少房地产企业的销售基本处于半瘫痪状态。正是由于去年同期基数不高，因此各大房企销售、营收、利润等数据均出现较大幅度上升，数据表现上可以说比较“好看”。

2021上半年，碧桂园毛利率约为19.7%，比去年同期的24.27%下降4.57个百分点，也低于2020年全年毛利率21.8%。

同时，净利率的下滑表现也一样。上半年碧桂园净利润224.2亿元，净利润率9.5%，比去年同期的11.86%下降2.36个百分点。

而这，并不会是碧桂园利润率的最低点。

碧桂园常务副总裁程光煜在中期发布会上称，2020年和2021年获取的项目毛利率水平大概在20%-25%，预计毛利率的最低点将出现在明年。

有意思的是，在上述表示之前，程光煜说了“从2019年下半年之后，项目质量大幅度提升”。

其实作为房企，质量本来就应该是最高优先级。大幅度提升项目质量造成的毛利率低，一定程度上正好反映了碧桂园之前为了追求利润而对于项目质量采取的态度。

此前因为项目安全事故频发，碧桂园遭遇过极大负面影响。而如今，提升项目质量的代价，却是毛利率和净利率的持续下滑。

但是，在所谓“项目质量提升”的同时，碧桂园业主维权仍然不少。

今年2月，河南邓州市湍北新区的碧桂园云璟小区，部分业主聚集维权，反应楼盘交付后有关房屋质量问题；

今年4月，四川成都百余名业主齐聚在碧桂园·中环荟售楼部前维权，据业主称这是他们第6次维权了；

今年5月，因为房屋质量问题，在多次与碧桂园沟通无果后，河南焦作碧桂园的业主们选择了五一到碧桂园去扯条幅维权。

高悬的去库存压力

今年前7月全国房地产调控高达352次，而去年同期为336次，尤其是刚刚过去的7月，自上而下密集的调控政策多达66次，刷新了2021年最高纪录。

密集调控之下，碧桂园仍在不断扩大规模。

碧桂园是全国土储布局最广泛的企业。截至2021年6月30日，碧桂园已签约或已摘牌的中国内地项目总数为3127个，业务遍布全国内地所有省份，覆盖296个地级行政区、1408个区县。

在房地产行业中，碧桂园有一个较为突出的特点就是重仓三四线城市。

但大多数的三四五线城市，前两年的需求的刺激主要来自于棚改。随着棚改的收官，市场的需求也将不可避免的迎来减速。

而上半年的碧桂园土地储备结构，仍然以三四五线为主。

2021年上半年，以金额计算，碧桂园新获取土地中，62%分布在三四线城市。程光煜表示，销售端在一二线和三四线的市场比值是38%比62%。

这个数字，超过了三四线城市需求高速增长的2018年。彼时，碧桂园一二线与三四线的拿地额比为40%比60%。

根据半年报显示，从总量上看，截至2021年6月30日，碧桂园权益可售资源合计约2.2万亿元。

2019、2020、2021上半年三个报告期内，碧桂园的合同负债持续增长，分别为6469.96亿元、6956.14亿元、7242.71亿元，占总负债的38.32%、39.55%以及41.63%，占比逐年增加，去化压力仍存。

碧桂园创始人杨国强在2019年初称，坚定看好三四五线楼市发展。

不过在人口流出趋势，以及限价政策之下，三四五线房价提价难、去化承压明显，可以说，碧桂园未来的发展必将遇到更大的挑战。

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