商品房买卖合同常见纠纷问题的认定

1、为骗取贷款而签订的商品房买卖合同的效力如何认定？

出卖人与名义买受人串通，虚构商品房买卖事实，订立商品房买卖合同，通过名义买受人向信贷机构办理抵押贷款的，出卖人与名义买受人之间签订的商品房买卖合同无效。

2、共有房屋无权处分的效力如何认定问题？

共有房屋一方以出卖人在缔约时未经其同意擅自处分房屋为由，主张房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得共有人同意致使标的物的所有权不能转移，买受人要求房屋出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。

3、 划拨土地上房屋买卖合同效力如何认定？

未经有批准权的人民政府准许，转让划拨土地上房屋的，该转让行为无效，但在一审法庭辩论终结前经有批准权的人民法院准许并补交土地出让金的除外。

4、 小产权房买卖如何处理？

小产权房属于行政机关处理的范畴，人民法院对于小产权房 买卖不予受理。已经受理的，驳回起诉。

有观点认为，小产权房买卖应予受理，合同认定为无效。本条认为由政府部门处理更为妥当，法院不予受理。

5、 经济适用房买卖如何处理？

对于经济适用房买卖合同的效力，需要区分两种情形：

（1）购买5年内转让的合同效力。虽然《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》和住建部等七部委发布的《经济适用住房管理办法》不属于法律、行政法规，但体现了国家对低收入群体的权益保护，体现了社会公共利益。购买经济适用房不满5年，经济适用房申购人与他人签订的经济适用房买卖合同，交付房屋的，或者约定5年后再行过户的，由于不符合经济适用房解决城市低收入家庭住房困难政策的目的，扰乱了社会秩序，损害了其他低收入群体的利益，应认定为违反社会公共利益，该买卖合同无效。当事人通过不正当手段办理经济适用房过 户手续的，该行为应予以撤销。

（2）经济适用房购买5年后转让的合同效力。申购经济适用房5年后，申购人再行转让房屋的，此时经济适用房已可以流通，因此，经济适用房房屋买卖合同有效。当事人要求办理经济适用房过户手续的，应当按照政府相关规定补交土地收益。对于经济适用房应当注意与拆迁安置房的区别，对于拆迁安置房，有的地方也称为经济适用房，规定五年后才能上市交易。但性质上而言，拆迁安置房与《经济适用住房管理办法》规定的经济适用房属于不同性质房屋，两者的政策目的及保护的法益不 同。从性质上看，拆迁安置房系对被拆迁人的整体补偿，具有对价性；而经济适用房系保护城市低收入人群利益，具有保障性。从保护群体看，拆迁安置房包括农村房屋安置和城镇房屋安置，而经济适用房立足于对城市低收入人群的安置。因此，对于拆迁安置房买卖合同，并不涉及到扰乱社会公共利益的问题，应当认定为有效。只是不满五年转让的，具有不能履行的情形，当事人要求五年内过户的，不予支持。

6、售后包租的效力如何认定？

出卖人采用售后包租方式销售商品房的，当事人主张售后包租行为无效的，人民法院不予支持，但符合《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》第2条规定的除外。

6、 商品房回购约定如何认定？

商品房按揭贷款合同中，当事人约定购房人无力偿还银行贷 款时，开发商作为连带责任保证人承担还款责任，并由开发商对 商品房进行回购，当事人主张该约定无效的，人民法院不予支持。

合同对回购价格有约定的，按照约定处理。合同对回购价格没有约定的，当事人主张按市场价回购的，人民法院予以支持。

7、 预抵押的效力如何认定？

商品房预售过程中，办理房屋贷款时将预售房屋进行预抵押 登记，购房人无力归还借款时，贷款人主张对预抵押房屋行使抵押权的，人民法院不予支持。

8、 商品房抵债协议的效力如何认定？

第一种观点：当事人在债务清偿期届满后达成以商品房抵债协议，一方反悔，要求认定以房抵债协议无效的，人民法院经审查不存在虚假诉讼情形的，对其请求不予支持。但如当事人一方认为抵债行为具有民法总则规定的可撤销情形的，可以依法请求人民法院或仲裁机构撤销。

第二种观点：当事人在债务清偿期届满后达成以商品房抵债协议，在尚未办理物权转移手续前，债务人反悔不履行抵债协议，

债权人要求继续履行抵债协议或要求确认所抵之物的所有权归自己的，人民法院应驳回其诉讼请求。但经释明，当事人要求继续履行原债权债务合同的，人民法院应当继续审理。

9、 出卖人、买受人与中介机构三方签订的合同的性质如何认定？

出卖人、买受人与房地产中介机构三方签订的中介合同中， 具备了商品房买卖合同主要内容的，应认定该合同中包含房屋居间和房屋买卖两个法律关系。当事人可以就房屋居间和房屋买卖两个法律关系分别提起诉讼，也可以就两个法律关系同时提起诉讼。

10、 借名买房如何处理？

当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人要求确认其权属的，人民法院不予支持。借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但是，该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。

当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主张要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不予支持；其向登记人另行主张出资债权的，应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。

【说明】有观点认为，从真实意思表示出发，应支持借名人的确权主张。本条维护物权登记的公示公信效力，不支持直接确权的主张。

十一、商品房一房数卖的顺位如何确定？

出卖人就同一商品房订立数个房屋买卖合同，数个房屋买卖 合同均有效，买受人均要求履行合同的，按照以下情形分别处理：

（1）已经办理商品房预售合同预告登记的买受人，请求履行合同的，应予支持。但买受人自能够进行房屋权属登记之日起三个月内未申请登记的除外。

（2）均未办理商品房预售合同预告登记的，先行合法占有房屋的买受人，请求履行合同的，应予支持。

（3）均未办理商品房预售合同预告登记，亦未合法占有房屋，先行支付全部购房款的买受人，请求履行合同的，应予支持；

（4）均未办理商品房预售合同预告登记，合同也均未履行的，合同成立在先的买受人，请求履行合同的，应予支持。

12、 商品房质量纠纷如何处理？

出卖人向买受人交付的商品房存在地基及主体结构工程质量问题，买受人请求解除合同、赔偿损失或要求出卖人采取补救措施的，应予支持。

商品房经竣工验收备案，交付时存在前款以外其他质量问题足以严重影响买受人正常居住使用的，买受人请求解除合同、赔偿损失或要求出卖人采取补救措施的，应予支持。房屋经过竣工验收备案，交付时存在质量瑕疵，但不影响买受人正常使用的，买受人拒收房屋，要求出卖人承担迟延交房违约责任的，不予支持。但出卖人对质量瑕疵进行维修时，给买受人造成损失的，应予赔偿。

13、 精装修商品房质量纠纷如何处理？

出卖人与买受人签订的商品房买卖合同中包含装修条款，或者出卖人在与买受人签订商品房预售或买卖合同时指定买受人与其另行签订装修合同的，因装修部分存在的质量严重影响商品房品质的，买受人请求一并解除商品房买卖合同和装修合同并赔偿损失的，应予支持。出卖人在与买受人签订商品房预售或买卖合同时指定买受人与其签订另行装修合同的，出卖人不能证明装修合同属于商品 房买卖合同不可分割的组成部分，因装修部分存在的质量严重影响商品房品质或装修合同严重迟延履行的，买受人请求单独解除装修合同，应予支持。

装修存在质量瑕疵，但不影响买受人正常使用的，买受人拒收房屋，要求出卖人承担迟延交房违约责任的，不予支持。装修保修期内，出卖人应承担保修责任；出卖人拒绝保修或者在合理期限内拖延维修的，买受人自行或者委托他人维修后，就修复费用及修复期间造成的其他损失要求出卖人承担责任的，应予支持。装修用材和施工工艺等应达到的标准，合同有约定的按约定，没有约定或约定不明的，结合出卖人销售时广告宣传内容等进行认定。

十四、商品房设计缺陷和变更设计的如何处理？

商品房存在设计缺陷或在预售合同签订后变更设计的，出卖人不能证明买受人明知并接受，如严重影响买受人正常使用且无法通过其他措施予以补救的，买受人请求解除合同并赔偿损失的，应予支持。可以通过一定措施予以补救或不严重影响买受人正常使用的，买受人请求出卖人采取补救措施或根据影响程度予以赔偿的，应予支持。

十五、公共部分或公共设施交付不符合约定如何处理？

出卖人交付的绿地、消防等公共部分、公共设施不符合商品 房买卖合同约定的，买受人依据商品房买卖合同中的约定，请求出卖人承担违约责任的，应予支持。

商品房买卖合同中对公共部分、公共设施交付不符合约定的情形未明确约定违约责任的，且无法采取补救措施，买受人请求出卖人赔偿损失的，应予支持；可以采取补救措施的，买受人未与其他业主协商形成多数意见而直接请求出卖人赔偿损失的，不予支持。

【说明】有观点认为，对于可以采取补救措施的，应赋予单 个业主起诉的权利，收益共享。本条认为属于业主共有的范畴， 应形成多数决。