每经编辑：何小桃 易启江
房住不炒的大杀器“二手房指导价”正让炒房客坐立难安！
自今年2月官方发布二手房指导价以来，深圳二手住宅成交量持续下跌，根据深圳市住建局的数据显示，继7月二手房过户量同比跌幅超八成后，8月，深圳二手住宅成交量为2043套，再次同比暴跌77.28%，创下十年新低。
另外，8月31日晚间，广州市发布建立二手住房交易参考价格发布机制的通知，首批热点区域二手房参考价随即发布。
据央视财经报道，在二手房指导价发布当天，位于天河区枫叶路的珠江俊园就有业主因置换急需资金，直接降价118万元出让一套四房单位。此外，天河区历德雅舍、骏景花园等项目近日也有业主主动降价销售。
深圳二手房成交创十年新低！
有学区房降价400万
深圳二手房率先降至冰点。
据中国基金报报道，仅从单月成交，2013年以来，只有受疫情影响的2020年2月，深圳二手房当时的成交量是1667套；以及2019年2月，成交量为1997套，低于今年8月的2043套。
据了解，深圳总人口1756万，月度二手住宅成交竟然只有2000套出头，实属罕见。
深圳的这一成交量在全国的一线城市中，都是最低的。据乐居统计，2021年8月份北京二手住宅共计网签15942套。
而在上海，据同策好房提供的数据，8月23-29日的一周内，上海二手房成交套数为4249套，即便在二线城市杭州，8月市区（不含临安）二手房成交量也有5602套。
值得注意的是，这已经是深圳二手房成交量连续第五个月下跌了。
Q房网数据显示，8月深圳二手住宅成交量已经是连续第5个月下跌。去年同期，这一成交数字为11322套。全月二手住宅量值险守两千套关口，市场观望情绪浓厚，交易氛围低沉。
图片来源：摄图网
分析人士表示，这与深圳7月末出台的学区房新政不无关系。
7月30日，《深圳经济特区社会建设条例（草案征求意见稿）》出台，提出推行大学区招生和办学管理模式，建立义务教育学校教师交流制度，以合理均衡配置教育资源。
而关于近期深圳教育相关改革的进展，已有消息称南山、福田开始教师轮岗，就连分班都有采取摇号的了。
8月28日晚，北大附中深圳南山分校采用电脑摇号的方式对2021级初一新生进行分班。
据中国证券报报报道，罗湖区一头部中介经纪人表示，该片区的成交量自指导价出台后缩水近9成。“学区房新政影响也比较大，急卖的业主开始降价，降价幅度在20万元至30万元。”
百花片区作为深圳学区的“顶流”，片区内的国城花园曾在2021年初曝出32万元/平方米的天价成交单价。
8月初，该片区的法拍房的成交价已经降至10万元/平方米左右。
同样是8月初，一套深圳高级中学对口的香蜜湖学区房，出人意料的流拍了，降价近400万，将在9月22日进行二拍。
“新政对百花的影响很大。”该片区的中介表示，现在很多业主想降价，问题是降200万元都不一定有客户愿意接手。在政策不明朗之前，无论怎么降，大部分买家都保持观望状态。
二手房指导价立竿见影
广州有业主主动降价百万
二手房指导价对广州楼市的影响更是立竿见影。
据中国证券报报道，一位业主告诉记者，自己的一套房子挂牌一个多月都没有成交，最近已经主动调低了一次，但还是没能出手。近日二手房参考价发布后，中介第一时间就打电话过来，建议再降点好尽快出手。“参考价和挂牌价差距太大了，我也在犹豫要不要再降点早点出手。”
另外，据央视财经报道，9月2日广东广州某房地产中介称，“今天我收到一个业主电话，调价150万到200万，往下调，买家暂时没什么反应。”
据悉，广州发布二手房指导价新政后，已有银行迅速跟进。广州民生银行、工商银行称，已按官方公布的指导价执行二手房贷。银行的贷款按照指导价执行意味着什么呢？
举例说明，假如某楼盘挂牌成交价为400万元，那么银行能给予首套房购买者七成的贷款280万元，购房者需首付120万元才能购买。
但如今，该楼盘的参考价为300万元，银行根据该价格给予七成贷款210万元。若买卖双方协议仍以400万元真实交易，那么购房者需准备首付190万元，首付门槛就提高了70万元。
业内人士表示，二手房指导价出台后，最主要的影响是客户实际支付的首付比例将提高，对客户资金实力要求更高。通过筛选掉一部分客户，二手房市场需求将减少。同时，二手房指导价还将增加购房客户的谈判筹码，这种情况下业主的心态自然将发生变化。随着市场博弈进一步加剧，部分业主将会选择降价出售。
专家：二手房指导价将全面铺开
公开消息显示，今年2月深圳出台了二手房指导价参考制度后，全国多个热点城市陆续学习跟进。比如3月2日，无锡建立了二手住房价格信息发布机制，加强对中介机构及时、准确报送二手住房挂牌和成交数据的指导，要求及时公开合理成交价格区间，曝光典型炒作案例。5月28日，成都建立二手住房成交参考价格发布机制，前后分两批陆续公布了近500个住宅小区的成交参考价。
7月8日，西安市住建局也发布通知，要求不得以“学区房”等名义炒作房价，并且下架了价格虚高的二手住房房源。
上海的跟进力度更大。7月9日，上海市房管局召开了全市规范二手住房管理会议，要求在已实施房源挂牌核验的基础上，再次增加价格信息核验的步骤。
据国家《财经国家周刊》报道，易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者，深圳之后，全国已经有十几个城市出台了二手房指导价制度，监管措施空前严厉，这促进了价格数据的降温。
严跃进判断，从后续市场的表现看，二手房指导价制度将呈现三个特点。第一是全面铺开，预计后续各类一二线城市和重点三四线城市将有各类管控。第二是多方位监管，包括房源的挂牌、房价的审核、贷款的审批等都会有所收紧。第三是重点严打学区房炒作，二手房领域的学区房将面临严监管，盲目炒作学区房将面临风险。
编辑|何小桃 易启江
校对|孙志成
每日经济新闻综合央视财经、中国基金报、
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