22幢写字楼、190万㎡体量、世界级企业汇集！海南金融街最全解析

海口国兴大道的商办类物业，向来是投资市场关注的焦点。

今年4月份，海南省经发局透露，未来将以国兴大道为核心轴，建设5公里长“金融街”，大力吸引各类金融机构区域总部及一级分支机构落户。这一消息进一步催旺了国兴一带的商办交易市场，吸引了更多投资人的目光。

今天，小易君就给各位粉丝带来了一篇由华策研究院近日调研统计的《海口国兴大道商办市场调研报告》，以供置业参考。

根据统计，国兴大道一带目前有18个写字楼项目，合计22幢楼，区域写字楼建筑面积190.3万㎡，当前在售的建筑面积有18.1万㎡，另外还有11.2万㎡待开发写字楼地块，以及2.63万㎡停工待推的项目建面。

具体详情往下看：

Part01

区域发展定位：综合金融机构总部集聚（金融街）

2021年4月16日，省经发局发布消息，为充分利用好海南自贸港政策，打造服务自贸港的“金融桥头堡、总部新高地”，省经发局、省金融监管局、海口美兰区将联合打造大英山金融集聚区，以国兴大道为核心轴，建设5公里长“金融街”。

大英山金融集聚区以国兴大道为核心轴，一期西起国兴大道-龙昆南路，东至琼州大桥，全长约5公里，东面紧邻江东新区，向南北辐射大英山片区。地处海口城市最核心位置，毗邻省委、省政府，与海南政治中心及金融监管部门距离最短，是海口市现已经建成的高品质CBD，可用空间充足，交通便利，是经权威机构认定的短期金融核心集聚区首选之地。

大英山金融集聚区规划目标明确，未来将大力发展金融总部经济，打造综合金融机构总部集聚地，大力吸引各类金融机构区域总部及一级分支机构落户;二是推动自贸港建设投融资，打造自贸港基建投融资服务枢纽，支持金融机构参与自贸港投资建设，提升产融结合水平;三是支持跨境财富管理，打造海南财富管理第一站，支持金融机构开展财富管理业务或设立财富管理中心等专业机构;四是打造“一站式”金融专业服务中心，加快法律、会计服务机构进一步集聚，积极引入资产评估、信用评级等机构，完善金融服务业体系;五是打造现代宜居、产城融合的都市中心区，统筹规划一线临街物业形态，推动存量零售物业改造升级。

区域定位：海口城市主中心

根据2017年6月29日海口市规划局公示的最新版《海口总体城市设计》，海口市规划“一主三副”四个中心：国兴大道市公共中心、西海岸城市副中心、秀英-金贸城市副中心、南渡江口城市副中心。由此，大英山CBD区域被规划为海口市的主中心来建设。定位为国际旅游岛中央商务区、省级行政文化中心，即CBD+CRD。将汇集省级行政办公、金融商贸、文化博览、商业购物、餐饮娱乐等多种功能，主要突出面向岛内的综合服务功能。大英山CBD核心区域用地面积约3000亩，区域内共有13个项目，其中在建设项目7个（海南大厦、国际金融中心、海航豪庭一期、迎宾馆二期、日月广场、国兴城、洲际酒店），拟建项目6个（海航豪庭二期和三期、海口塔、慈航医疗国际中心、海航首府国际双语学校、海航首府）。根据规划，片区空间结构为“两轴四片”。

两轴：以国兴大道为中轴线，两侧分别形成商务区和生态文化区。其中布局为海口行政、商务中心城市建筑群，即海南省政府、海航大厦、海南迎宾馆、国际金融中心、海南大厦、海口塔等。

四片：规划区东北、东南、西北和西南四片特色鲜明的居住综合片区，荟萃城市精华，集中了日月广场、海南省图书馆、海南省博物馆、科技馆等高端生活资源。

区域以国兴大道为核心轴，一期西起国兴大道-龙昆南路，东至琼州大桥，全长5公里，东面紧邻江东新区，向南北辐射大英山片区，区域规划覆盖大英山片区、南渡江西岸片区南部和滨江新城片区北部。

2018年10月11日，澎湃新闻消息，海航集团大英山CBD项目D01地块和D10地块，以及海航豪庭南苑三区的C13和C14地块都处于寻找买家阶段。其中，海航中心D01地块项目未动工，使用年限剩余44年，占地面积26121.11平方米；D10地块使用年限剩余37年，占地面积25942.86平方米，建筑面积280290平方米，项目由办公和商业构成，目前项目尚未建成，评估价值为9.1亿元；C13地块占地面积26357.79平方米，建筑面积226512.12平方米，使用年限剩余37年，项目由住宅、公寓和商业街构成。目前项目尚未动工，但已内部认筹2栋公寓楼（约40%的公寓），该地块的评估价为9.1亿元；C14地块占地面积15524.81平方米，建筑面积100469.04平方米，使用年限剩余69年，项目由住宅和商业构成，项目尚未动工，但已经内部认筹完毕，评估价值为3.2亿元。四个项目土地总面积约9.4万平方米。除了D01地块无评估值之外，其余三个项目总计评估值为21.4亿元。

2020年04月13日，海航控股（600221.SH）公告，公司控股子公司祥鹏航空拟向海控置业转让其持有的3家项目公司海南国善、海南国旭、海南航鹏的100％股权，交易金额共计29.44亿元。海南国善的主要资产为海口市大英山新城市中心区D01地块，土地用途为商服用地，使用权面积26121.11平方米，目前该地块处于抵押状态。海南航鹏的主要资产为海口市大英山新城市中心区C09地块，土地用途为商服用地，使用权面积为33066.77平方米。C09地块原计划开发建设海航豪庭二期C09地块项目，未领取建设工程规划许可证。海南国旭主要资产为产为海口市大英山新城市中心区D09、C10地块，土地用途为商服用地，使用权面积分别为26554.74、28738.11平方米。C10地块拟开发建设海航豪庭二期C10地块项目，用地规划用地为居住商业混合用地，新建住宅、商业物业，未领取建设工程规划许可证。经过此次交易之后，海控置业可获得上述四宗地块，新增土地储备面积114480.73平方米。

区域企业进驻概况

截至2021年04月，区域引进14家银行，10家证券公司，6家基金公司，7家保险公司，17家小贷、担保、财务、投资公司、23家律师事务所，5家会计、审计事务所。2021年，工行海南省分行将投资逾4亿元，在国兴大道北侧新建总部营业办公大楼“工银大厦”。建成后，工行海南省分行主要机构及办公人员将整体迁入。

入驻大英山CBD片区的知名企业：中旅集团、华为、太平人寿、太平洋财产保险、安永、深圳迈瑞、中国人保、中建六局、中国规划设计院、华夏银行海口分行、海南农商银行总行、中国邮政储蓄银行海南分行、中国农业银行海南分行、中国电科、海南联合农商银行总行、渤海银行海南省分行、中国建设银行、中国银河证券、华西证券、东北证券、海南交控置、海南高速、海南数据谷、海南自贸港金融发展中心、海南国际知识产权交易中心、北京昌汇财投资管理公司等公司。

区域写字楼概况

目前累计15个写字楼项目，均为从海南集团收购土地，区域开发商主要为海航集团、国瑞地产、富力地产、雅居乐地产、中交海投、丰鹏实业6家。目前区域仅剩余国兴大道南侧5宗商办用地未开发（单宗面积约5亩），预计2年内入市开发。区域南侧融创金城海口壹号3号楼为写字楼产品（待入市）。

1、因海航企业重组，目前海航旗下产品均处于中止阶段，区域互联网金融大厦2019-2020年进行市场销售，目前已经停售，海南大厦与互联网金融大厦停租阶段。

2、国瑞大厦、全球贸易之窗、华夏银行大厦等为自持经营。

3、富力中心、盈隆广场对外出售，天盈广场为整栋售出，写字楼招商阶段。

4、国沣城、雅居乐中心、中交国际自贸中心三项目均处于建设期，均对外出售，其中雅居乐中心占据销售市场主力。

Part02

区域写字楼市场调研

互联网金融大厦

• 开发商：海航地产集团有限公司
• 产品类型：项目由3栋楼组成，其中A、B座同为162 m，均为36层，首层为商业，层高5.4m，二层以上为甲级写字楼，层高为3.9 m（14和24层为避难层）。C座高106 m， 23层，其中1-4层为商业，层高5.4 m，并拥有10.8m高的入户大堂，5层以上为5A甲级写字楼，层高3.9 m。
• 建筑指标：占地面积：35000 ㎡，建筑面积：280000 ㎡，停车位：2331，楼栋总数：3栋，物业费：16元/㎡·月。
• 产品：最少200 ㎡起租，100元/㎡·月，整层2000 ㎡；C栋整栋起租或自持。
• 销售信息：2019年曾对外销售，目前仅售出业主房源出租，A座出租率15%，B座出租率60%，C座海航自持未开放。

全球贸易之窗

• 开发商：海南省文创旅游产业园集团有限公司
• 产品类型：5A甲级写字楼
• 建筑指标：楼宇建筑面积53422 ㎡；标准层面积1866㎡；电梯数：奥的斯客梯10部，货梯/消防电梯2部；物业费：17.00元/㎡·月；车位数：1639个；标准层高：3.9 m。
• 产品：50-1900㎡
• 销售信息：只租不售，月租金120-200元/㎡·月。

不管提供全球贸易之窗户型图一览

截止2021年08月，全球贸易之窗进驻企业达到474家，其中外资企业98家，来自35个国家和地区；2021年新增落地企业126家，全球贸易之窗出租率超95%，为海口入住率最高写字楼，产业结构房昂面，超50%企业主营业务与金融业相关，招商银行、华安证券、华创证券、中天证券、天堃基金、铸锦基金、盛世基金、开银基金等，同时有30余家律师、会计事务所。

洲际大厦

• 产品类型：现楼，整栋待售
• 建筑指标：建筑高度157 m，共40层。总建筑面积102000 ㎡，1层9.2 m挑高入户大堂，2层以上为5A甲级写字楼产品，标准层面积2400 ㎡，标准层高3.8 m，配备16部奥的斯高速电梯，近1700席停车位。
• 现状信息：根据“海航基础”2021年08月26日发布信息，现楼且整栋待售，为总部企业入驻提供灵动空间。

国瑞大厦

• 开发商：海南国瑞投资开发有限公司
• 产品类型：商务办公用地
• 建筑指标：占地面积26909.08 ㎡，建筑面积201880 ㎡，车位1178 ，标准层高3.5 m，总39层。
• 产品：“国瑞大厦”项目由写字楼、商业和酒店三大功能构成，西侧主楼为写字楼，东南弧形建筑为五星级酒店，地上四层联体裙房及地下一层为综合商业。
• 销售信息：只租不售，租金120-200元/㎡·月。

目前国瑞大厦A、B座进驻企业60余家，行业覆盖证券期货、保险、融资租赁、网络支付、管理咨询、项目管理、招标代理、律师事务所、教育机构、医药、园林建筑、电子竞技等。

重点企业：搜集游、铭德集团、银河证券、华西证券、海航免税、国泰君安、中信期货、阳光人寿、南方电网海南数字研究所、数字海岸、华侨城、国厦集团等。

海南大厦

• 开发商：海口新城区建设开发有限公司
• 产品类型：近25万㎡超大体量智能型商务大厦，涵盖超5A级商务写字楼及底层高端商业。
• 建筑指标：占地面积26501 ㎡，建筑面积244000 ㎡。
• 产品：海南大厦由主楼和副楼两部分组成，主楼45层，高198.75m，副楼17层，高77.1m，两楼之间以四层裙房连接为一个整体，地上部分1-4层裙房为中、高端商业房，主楼5-45层为开放式办公空间，其中17层31层及屋面层为避难层，副楼5-17层为开放式办公空间。
• 销售信息：副楼为海南农信社整购（总部），主楼部分招租， 200 ㎡起租，租金120-200元/㎡·月。

海口双子塔（建设中）

• 开发商：海航集团
• 产品类型：集办公、SOHO、酒店、观光等功能为一体的428米高楼
• 建筑指标：总建筑面积388100 ㎡，塔楼地上94层，地下4层；东西配楼地上4层，高度30 m，最大单体建筑面积262000 ㎡。
• 产品：由一座超高层塔楼、东西两侧的配楼及地下车库组成。
• 目前项目停工状态。

富力首府

• 开发商：海南航孝房地产开发有限公司
• 产品类型：普通住宅，标准写字楼，写字楼商铺，商业。
• 建筑指标：占地面积93300 ㎡，建筑面积660000 ㎡，停车位4817个，楼栋总数14栋，总户数2616户，写字楼总5栋。
• 产品：富力中心总高32层，物业费25元/㎡·月；盈隆广场总高56层，物业费10元/㎡·月。商办标准层高3.5 m。
• 销售信息：富力中心、盈隆广场在售中，主推盈隆广场。

富力首府·富力中心

• 开发商：海南航孝房地产开发有限公司
• 产品类型：标准写字楼，写字楼商铺，商业。
• 建筑指标：建筑面积约60600㎡；建筑总高：137.6 m；建筑层数：32层；办公层建面：2000㎡/层；电梯配置：通力电梯，共15部（客梯11部，货运/消防电梯2部，地下车库转换梯2部）；写字楼层高：4.1m，净高：约2.9 m。
• 产品：甲级智能化5A写字楼，可售面积：约56000㎡，标准层户型：125～395㎡；整层建筑面积约2000㎡，全景大平层办公空间，3.4 m面宽。
• 销售信息：在售中，物业费25元/㎡·月。

富力中心户型图一览

富力首府·盈隆广场

• 开发商：海南航孝房地产开发有限公司
• 产品类型：标准写字楼，写字楼商铺，商业。
• 建筑指标：建筑面积约79400 ㎡，其中商业约9800 ㎡，办公约69600 ㎡；总56层；标准层高3.5 m；标准层面积约1300 ㎡；电梯数：共14台，高区4台，速度4.0m/s；低区8台，速度3.0m/s；消防电梯2台，速度4.0m/s。
• 销售信息：在售中，物业费10元/㎡·月。

富力首府·柏丽广场

• 开发商：海南航孝房地产开发有限公司
• 产品类型：标准写字楼
• 建筑指标：建筑面积：约15000㎡；建筑总高：约42.2m；建筑层数：地上9层，地下2层；办公层建面：1057㎡/层；电梯配置：通力电梯，共6部（客梯4部，货运/消防电梯2部）；写字楼层高：4m。
• 产品：将打造医疗产业园，从日本引入全套健康管理体系，推动大健康产业发展。配套恒温泳池等高端业态，为商务往来、会晤、接洽提供一个顶级场所。
• 销售信息：已售罄（中国人寿整购）

富力首府·盈泰财富广场

• 开发商：海南航孝房地产开发有限公司
• 产品类型：标准写字楼，写字楼商铺，商业。
• 建筑指标：整栋建面约73000㎡；建筑总高230m；建筑层数56层，标准层层高：3.5m；电梯配置：通力品牌14台，高区4部，速度4.0m/s，低区8台，速度2.5m/s；总户数：717户；车位：1584个。
• 销售信息：已售罄

3-26层低区户型图一览

28-41层中区户型图一览

43-55层高区：私密性强，尽享云端的尊贵惬意；全景观视野，悦揽一城繁华景致。

富力首府·天盈广场

• 开发商：海南航孝房地产开发有限公司
• 产品类型：标准写字楼，写字楼商铺，商业。
• 建筑指标：建筑面积约42000 ㎡；建筑总高约149 m；建筑层数31层(含裙房3层)；办公层建面1275 ㎡/层；电梯配置共9部；写字楼层高3.55 m。
• 产品：53-1400 ㎡（整层建筑面积），写字楼最大进深10米，无结构柱。
• 销售信息：已售罄，业主招租中，租金100-110元/㎡·月，物业费8.5元/㎡·月。

天盈广场户型图一览

天盈广场已整栋售出，层高为平层封顶2.8 m，loft 5.0 m；招商政策：物业费8.5 ＋空调费9.8 （平层中央空调，loft无空调费） 入住企业以证券公司、房地产中介、律师事务所为主。

国沣城（二、三期）

• 开发商：海南丰鹏实业投资有限公司
• 建筑指标：总用地面积49469.93 ㎡。包含两栋5A 写字楼及裙楼商业购物中心，五栋高端河滨景观住宅;临河景观联排商墅及一幢 LOFT 商办综合楼，项目总建筑面积274280 ㎡，其中地上总建筑面积为170695 ㎡，地下总建筑面积为103585 ㎡。
• 项目共分三期开发，一期住宅+底商;二期写字楼;三期沿河商业+综合楼。
• 二期办公楼25层、商业裙楼3层。三期联排商业地上2-4层，地下2层;综合楼9层:其中1至3层为商业，4至9层为办公。

雅居乐中心

• 开发商：海南雅合旅游发展有限公司（雅居乐地产）
• 建筑指标：占地面积36493.79 ㎡，建筑面积90000 ㎡；写字楼最小可出售面积为175㎡（150㎡以下配套出售）。
• 销售信息：A栋自持，可整栋出售，B栋目前在售，写字楼建筑面积93-253 ㎡等，层高4.2 m，均价22000元/㎡，毛坯交房；商铺建筑面积62-1888 ㎡，一楼层高6 m，二、三楼层高4.5 m，均价45000元/㎡。

雅居乐中心户型图一览

中交国际自贸中心

• 开发商：海口中交国兴实业有限公司
• 建筑指标：占地面积14981.91 ㎡，建筑面积136710.09㎡，户数193户，车位总数769 ，车位配比：1:0.8。
• 项目现状：办公面积88049.92㎡，商业面积10636.91㎡，地下建筑面积37964.16㎡，建筑高度为211.6m，标准层高5.4m，共44层，3-11层办公一区、13-22层办公二区、24-33层办公三区、35-44层办公四区。
• 销售信息：建造中，待售。

华夏银行大厦

• 开发商：华夏银行股份有限公司
• 项目现状：目前华夏银行大厦进驻企业近50家，行业覆盖证券期货、保险、融资租赁、管理咨询、项目管理、招标代理、律师事务所、医药、实业、园林建筑等。
• 重点企业：盛达集团、海南产权交易所、晨润实业、火山石斛、藏宝天下艺术品、兴源达装饰、宏源证券、广升信息科技、达润医疗产业投资等。

Part03

区域写字楼调研总结

区域写字楼市场总结

• 区域写字楼项目：18个，共22栋。
• 统计区域写字楼建筑面积：1903012.09㎡（不含华夏银行大厦、海航豪庭南苑三区、国沣城）。
• 区域统计目前在售面积：181072.91㎡（洲际大厦、富力中心、盈隆广场、雅居乐中心）。
• 待开发写字楼地块总占地面积：约11.2万㎡（C09/D01/D08/D09,未统计D08地块）。
• 停工待推出项目总面积：26329.06㎡（海航豪庭南苑三区）。

区域写字楼调研总结：

大英山CBD西起龙昆南路，东到海府路，北接蓝天路及西沙路，南连红城。作为海口城市中心唯一周边配套成熟的大规模地块集中区，被省政府赋予了城市CBD(中央商务区)的角色，大英山CBD规划总用地面积约8440亩，核心区域用地面积约3000亩。

大英山CBD作为海口城市中央商务区、省级行政与文化中心，被海南省政府赋予城市CBD角色，将致力为“一带一路”国家战略提供行政办公、商务金融、休闲娱乐等全方位基础设施服务，将大英山CBD打造成为海上丝绸之路服务基地，其中，未来规划中的高达428.3米的“海南第一高楼”海口塔，项目基坑支护和土石方工程已动工开建。

随着区域开发建设的推进，大英山CBD正不断升级、健全其版图。北侧行政区汇集海南省政府、海南大厦、海口国际金融中心、海航首府国际学校、海南迎宾馆等项目，致力于打造成为城市高品质行政、商务服务功能区；南侧文化区布局为日月广场、慈航国际医疗中心，将建设成为海口高尚人文内涵和完美生态环境相融合的现代都市生活圈；东区商贸区荟萃了海航首府、海口塔、海口洲际酒店等城市精华，将建设成为集白金五星级酒店、超5A+甲级写字楼、精品豪宅、国际奢侈精品商业于一体的大型商业综合体；西区高端住宅区为海航豪庭一、二期，配合前期开发的国瑞城、国兴城、盛达景都和大量公务员小区等住宅社区，礼献城市层峰人群生活需求，与高端住宅区相呼应，成为目前海口市高端写字楼代表区域。

来源：综合自华策研究院