买还是不买——成都政策严监管下的购房难题：刚需如何选择？

理解当前政策监管下房价的趋势有利于刚需购房者的选择。首先，房价很难上涨，核心原因是国家宏观调控的影响，尤其是对贷款、资格两大核心购房要素的限制，将直接扼杀房价快速上涨的空间。

当然，房价也不具备大幅下跌的可能，最主要的原因在于房价对于普通居民而言，除了居住更重要的是其资产的功能，毕竟，谁也不愿意看到自己的资产贬值吧。因此，部分城市也陆续出台了“限跌令”，可以从侧面反映政府的态度。

既然不会大跌也难以大涨，作为刚需购房者应该如何选择呢？建树这边针对性地给出一些建议。

对于刚需来说，房子的自住需求更大，因此，从购房时间角度而言，当下购买永远是最合适的。新房是首选，在政策优化下，如果社保、户籍问题能够解决，刚需购房者购房的难度已经大大降低，唯一的阻力来自于预算。

因为当前新房价格普遍处于高位，土拍价格决定了新房价格，如果预算不够，即使资格靠前，也没必要硬上。这里有一个小贴士，比起高新这些热门区域，不如选择主城区成华、金牛及天新做购房打算，新房上车的可能性也会大很多。

如果确实预算有差距，购买二手房也是不错的选择，二手房同样也是这个道理，当前购买价格最合适。有朋友会说，现在交易量降那么多，价格肯定会降。从数据上来看，价格确实有小幅回落，但鉴于房价板块分化的背景下，一些公共资源较好、小区品质较好的二手房价格几乎纹丝不动，实际成交价格远高于指导价格，甚至部分小区还出现了价格上涨的情况，选择的小区会不会降价，我们只能具体判断，但可以预知的是，二手房买卖有点讲究缘分，合眼的房子错过可能也就错过了，比起买在最低点，获得超额上涨预期，不如首先满足自助需求更加实在。

以一个购房者A为例，总预算150万以内，想在主城区购买一套房自住。150万的预算，在五城区买新房的难度很大（单价普遍2W+，小户型很少，即使有，竞争压力也会比较大），如果预算不改变，就应该果断开始看二手房。那么二手房应该怎么选择呢？我的观点是平衡学区、配套、区位、小区品质等综合因素，因为预算有限，所以在多个因素之间必然会有取舍，这些因素孰轻孰重，完全在于购房者的个人需求。

比如，以学区为重，那么同等预算下，小区品质自然会大打折扣，折价部分被学区溢价所抵消，又比如重视区位的，那么同等预算下，学区等功能可能会被削弱。

总而言之，市场价格基本反映配套情况，很难存在真正意义上的价值洼地，请记住，地段难以出洼地，但“笋盘”却可能在任何板块出现，与其抱着在地段区位淘便宜的心态，不如关注不时冒出的性价比房源更有意义。

如果没有明显偏好，150万预算内关注保值增值，那么我的关注因素是：区位》学区》小区品质。区位与配套一般是强关联，区位好的小区，周围配套一般也不会差；学区是短期最主要的因素，只要政策没有大的变动，房价就不具备崩盘的空间；而小区品质则不是主要关注的点，因为预算有限的情况下，小区品质很难实楼盘价值的实质提升。

这里强调一下，为什么没有把学区放在首位，这个就和预算有关。因为150万以内，所能购买的学区房基本上都是老破小，在双减政策中，老破小学区房会因为高溢价而面临一定风险，因此会影响学区因素的重要性，而150万以内预算，保值增值最关键的是区位因素，因为这个价位内主城区能够买的小区很难是次新小区，一般都是房龄超过10-15年的小区，对于这类小区，其最大的优势在于区位，区位带来的交通便利，带来的配套优势，会成为其长期保值增值最主要的因素。